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실전투자경험

공급 폭탄 앞둔 중소도시 구축, 5일 만에 매도했습니다

   안녕하세요.재이리 튜터님 반의 쇼요입니다.  23년에 매수했던 1호기, 지방 중소도시 구축 물건의 매도 계약금을 어제 받았습니다.  다가오는 26년부터 28년까지 수요를 훨씬 웃도는 공급이 예정되어있고, 임차인 분의 전세 만기가 6개월 이상 남아있었기에 쉽지 않을 것이라 생각했지만… 배운대로 하니 예상보다 수월하게 매도할 수 있었습니다.  어떤 이유로 매도를 하게 되었고, 그 과정에서 무엇을 배웠는지 남겨보겠습니다.    왜 매도를 결정하였나 - 비용을 줄이는 선택보다 편익을 키우는 선택   제 1호기는 연식이 오래되었지만 택지로 조성된 곳에 위치해있고, 학교 선호도가 있어 구축임에도 지역민들의 꾸준한 수요는 있는 단지였습니다.  매수 당시 가치 대비 가격이 저렴하다고 판단하여 매수하였고, 잠시 상승하며 수익률 100% 이상 가던 시기도 있었으나  계속되는 후분양으로 3년 뒤까지 공급이 늘어나면서 선호 생활권 외 기축 매수 분위기는 그리 좋지만은 않은 상황이었습니다.  공급을 피하는 조건으로 보유한다면 충분히 수익이 날 수 있는 단지라는 것을 알고 있었지만 저는 싱글 투자자로 명의가 한정적이었고, 앞마당에서 1호기보다 좋은 가치를 지닌 단지에도 투자 기회가 오고 있던 시점이었습니다. 고민이 되던 차에 감사하게도 월부학교에 올 수 있었고, 양파링 멘토님의 1강 강의를 들으면서 그저 쉬운 선택을 하는 것은 후회를 남기고 기회비용을 놓치는 결과를 얻을 수도 있겠다는 것을 깨닫게 되었습니다. 단순히 '전세 연장 시 리스크가 크지 않으니 보유해야겠다' 라는 판단은 비용을 줄이는 관점에서는 맞는 판단일 수 있겠으나, 저의 최종 자산 목표나 매도 시 얻어지는 편익을 고려하지 않은 아쉬운 선택이라는 생각이 들었고 매도한다면 얻을 수 있는 편익인 취득세, 그리고 이후 매도 후 매수하고자 하는 단지들의 가치 를 고려했을 때는 매도가 오히려 편익을 키우는 방향이라고 판단하였습니다.  고민 끝에 담당 튜터님이신 재이리 튜터님께 제 생각과 현재 상황, 다음 투자 후보 단지들도 논의드리면서 매도를 진행하게 되었습니다.    내놓은지 5일만에 팔린 비결 - 상태, 가격   분위기가 좋지 않은 시장에서 매도를 하는 것이기에 걱정을 하기도 했었으나 또 한편으로는 드문 드문 실거래가 찍히고 있었기에 시장이 어렵다고 매도가 되지 않을거라고는 생각하지 않았습니다.  최근 실거래 양상을 보면서 저가보다는 동/층/향, 혹은 인테리어를 할 수 있는 조건(공실) 또는 이미 인테리어가 된 집 위주로 팔리는 것을 보며 지금 1호기 지역에서는 실거주자분들이 주요 수요자라는 것을 알고 있었고, 저는 저희 집이 1등 물건이 될 수 있는 조건으로 내놓는다면 충분히 매도가 될 것이라고 생각했습니다.  나와있는 물건 및 경쟁 단지를 살펴보며 인테리어가 된 저희 집이 제일 상태가 좋다는 것을 알고 있었고, 어느정도 가격으로 내놓아야 경쟁력을 가질 수 있을지 파악한 뒤 매수 때 도움을 주셨던 부동산에 물건을 내놓았습니다.  당근에도 집 사진을 포함하여 직접 제가 물건을 등록해두었는데, 3~4일 사이에 다른 부동산 사장님, 실수요자분들께서 꾸준히 문의를 주시면서 ‘저희 집이 팔릴만하구나’를 인지할 수 있었는데요. 만약 매도를 고민하시는 분들 중에 우리 집의 경쟁력을 정확히 파악해보시고 싶으신 분들이 있으시다면 당근🥕에도 내놓아보는 것을 추천드립니다. 사장님께 연락이 가는 것이 아니라 저에게 직접 연락이 오기 때문에 반응을 통해서 저희 집이 어떤 부분에서 매력적인 조건인지 확인할 수 있었습니다.    결국 거래를 만드는 것은 사람 - ‘저는 2년 더 살고 싶은데요’ 연장 거주를 희망하셨던 임차인 분 - 한 곳에만 맡겨도 팔린다. 믿고 맡길 수 있었던 사장님  가격과 집상태는 제가 판단하고 결정할 수 있는 부분이었지만, 또 하나의 중요한 부분 ‘상황’ 이 남아있었습니다.  전세를 빼는 것과 마찬가지로 언제든 입주할 수 있는 집이 되어야 다양한 매수 후보자분들이 고민하실 수 있을텐데, 저희 임차인분은 만기 이후에도 갱신하여 2년 더 거주하고 싶으시다고 의사를 밝혀주셨습니다.  서로가 윈윈할 수 있는 방법으로 매도가 되면 가장 좋겠지만, 실거주자 위주로 움직이는 시장이었기에 임차인분이 원하는 전세 승계로 매도하기가 쉽지 않을 것 같아 저의 사정을 먼저 간곡히 말씀드렸습니다.  평소 이런 저런 요구사항도 바로 해결해드리고 사이를 좋게 유지하고 있었던 덕분인지 손님이 왔을 때 집도 잘 보여주시고, 이사 비용 일부를 제가 부담하는 조건으로 만기 시 퇴거하는 것으로도 협의가 되었습니다.  이 과정에서 제가 임차인분과 구두로(전화 상으로) 협의가 완료되었다고 생각하고 매도 계약금을 먼저 받았는데, 너무 빨리 매도가 되어 당황하신 임차인분께서 이사비를 더 원하셔서 약간의 추가 조율이 있기도 했는데요.  다음부터는 현 임차인분과의 조건을 확실히 한 이후에 매도 계약금을 받아야겠다는 교훈도 얻을 수 있었습니다.  부동산 사장님께서도 정말 큰 역할을 해주셨습니다.   저희 집을 매수하신 분은 꽤 오래 전부터 실입주 매수를 고민하셨으나 예산에 맞으면서도 깨끗하고 좋은 집을 구할 수 없어 아쉬워하시던 분이었고, 이 분을 계속 붙잡아두고 계시던 사장님께서 저희 집을 바로 연결시켜주셨던 것입니다. 1호기 매수, 전세를 거래하면서 동네에서 일을 가장 잘하시는 마당발 사장님이시라는 것을 알고 있었고, 오고 가며 부동산을 들릴 때마다 고객관리를 참 잘하시고 주도적으로 일을 하시는 분이라 배울 점이 많다고 생각했던 분이셨습니다.  저희 집 조건을 듣자마자 본인이 팔 수 있음을 자신있게 말씀해주시면서 계속 연을 이어가시던 매수자분을 바로 데려와주셨고, 덕분에 빠른 거래를 할 수 있었다고 생각이 듭니다.  저도 그동안 이 사장님과 연을 잘 이어가고 싶어서 안부 문자도 자주 주고 받고 명절때마다 선물도 보내드리곤 했었는데, 그런 관계를 위한 노력들이 영향을 미쳤는지는 정확히 알 수 없지만 그래도 긍정적인 영향이 있지 않았을까 생각을 해봅니다. ㅎㅎ  배운대로 하나하나 해나간다면- 복기 포인트   매도 과정을 복기해보면 그동안 월부 환경에서 들은 강의로, 경험담으로 배운대로 하나하나 시도를 해봤던 것 같습니다.  ① 매도/보유 시에 발생하는 비용과 편익을 따져보고 의사결정하기② 매도 이후 갈아탈 단지 후보를 가늠한 다음 매도 계획 잡기③ 내 물건의 상태/상황/가격을 1등 조건으로 만들 것  실행해나가면서 여러가지 크고 작은 교훈들도 얻을 수 있었는데요, 시장 상황에 팔릴만한 가격과 상태, 조건으로 내놓는다면 하락장에서도 충분히 매도가 가능하다. 안된다고 생각하지 말기당근에 내놓으면 바로바로 반응을 확인할 수 있어 좋고 물건에 대한 메타인지가 가능하다.임차인분과 부동산 사장님과의 관계가 정말 중요하다. (잘하자!)매도 시 임차인분과의 조건은 확실히 하고 계약금 받기 앞으로 투자를 계속 해나갈 저에게 또 하나의 소중한 경험이 되지 않을까 생각을 해봅니다. / 중간 중간 사소한 것으로 고민이 될 때 조언을 해준 저의 오랜 동료이자 선배이신 집심마니님, 멤생이님, 월천님 징징대는 저의 고민 들어주시고 조언해주신 나나님, 훌륭한 갈아타기 경험담 공유해주신 우리 반 후추보리 반장님, 꾸오님, 매도 되었을 때 함께 축하해주신 우리 반원분들, 월부 동료분들  방향성 잡고 시도해볼 수 있도록 독려해주신 재이리 튜터님께 감사합니다. 다음 매수까지 잘 이어질 수 있도록 이후 스텝들도 차근 차근 해나가며 좋은 소식 또 들려드릴 수 있도록 하겠습니다. 공급이 많은 시장에서 매도를 계획하고 계신 분께 제 글이 조금이나마 도움이 되기를 바라며글 마무리해보겠습니다 :) 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.     

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실전투자경험

무자산 월급쟁이가 자산 8억이 되기까지 [쇼요]

   안녕하세요, 빈쓰 튜터님 반의 쇼요입니다.  얼마 전 2호기 투자를 마무리하고, 현재 시점에서 저의 자산과 그동안의 시간들을 복기하는 차원에서 글을 남겨 봅니다. :)  불안함만 가득했던 22년    지금으로부터 약 2년 전인 2022년 5월 열반기초 49기로 월부를 처음 시작하였습니다.  회사에서는 제가 속한 부서가 이끌던 신사업 프로젝트가 망하면서 권고 사직이 있었고, 부동산은 폭등장을 지나던 시기였습니다. 2011년 홀로 상경하여대학생 시절부터 직장인 7년차까지  월세와 전세를 전전하며 살던 저에게 부동산 폭등장은 유독 무섭게 다가왔었습니다. 매번 월세나 전세를 올려주고 살았지만 열심히 일하면  ’언젠가는 나도 여기에 내 집을 마련할 수 있겠지’라는 안일한 마음을 갖고 있었기 때문이었을까요. 천정부지로 오르는 집값에 비교하면  제가 모아둔 돈은 너무나 적다는 것을 알게 되고 회사에서는 선배들이 얼마 되지 않는  위로금을 받고 퇴직하고 있는 상황에서 이러다가는 최소한의 주거 안정성도  갖추지 못한 삶을 살겠다는 불안함을 가득 안고  너바나님의 강의를 들었던 기억이 납니다.   투자라는 행위를 배우고 실천해본 23년  과거 부동산 투자로  여러번 실패를 맛본 저희 가족이었기에 ‘부동산 투자라는 걸로는 돈을 벌 수 없을거야’  라고 생각했던 저에게너나위님, 너바나님께서 알려주신 투자의 원리와 원칙은 말 그대로 신세계였습니다.  열반 기초 강의를 들으며 내가 사는 세상이 어떤 세상인지 정확히 배우고 스스로 노후 준비에 필요한 금액을 계산해보면서 약간은 허탈한 마음 반, 두려운 마음 반. 하지만 나도 할 수 있겠다는 용기를 가지고 투자를 꼭 해야겠다는 마음을 먹었던 순간이  아직도 저에게는 선명합니다.  그리고 매달 배운대로 앞마당을 만들고,  임장보고서를 쓰고  1년 3개월 정도에 지방 중소도시에 첫 투자를 하게 됩니다. https://weolbu.com/community/1418567?inviteCode=13BA74  배운 것을 행동으로 옮겨본 첫 시작이었고,  저에게는 의미있는 수익도 가져다 준 정말 소중한 경험이었습니다.   투자 기회를 스스로 찾고자산을 쌓아간다는 것 첫번째 집을 매수한 지 1년이 지난 최근, 저는 두번째 투자를 마무리 했습니다.  지난 1호기 투자했을 때와 달리  저에게는 12개의 더 늘어난 앞마당이 있었고 제 수중에 있는 금액으로 투자할 수 있는 기회가 한 개의 지역이 아니라 곳곳에서 보였던 것이 지난 1년과는 또 달라진 점이었습니다. 여전히 소액으로 투자를 해야했기 때문에  서울 투자는 무리였지만 아직 오르지 않은 경기 4급지에서 투자할 수 있는 기회를 찾을 수 있었고,  빈쓰 튜터님과 반원들의 응원으로 얼마 전 등기를 받아 2주택자가 되었습니다.   월세 살던 평범한 싱글 직장인이 월부 생활 n년 하면 생기는 일    월부를 시작하기 전에 저는 그저, 열심히만 일하면 원하는 삶을 살 수 있을 줄 알았던 제가 사는 세상이 어떤 세상인지 잘 모르는  평범한 젊은이(?) 였습니다.  하지만 월부라는 환경 덕분에 내가 원하는 삶을 명확히 그릴 줄 알게 되고, 그 삶에 필요한 초석을 ‘투자’라는 행위를 통해 스스로 만드는 방법을 배우게 됩니다. 그리고 정말 거짓말처럼(?) 2년 반의 시간을 보낸 후에 저는 0원의 자산을 가진 무자산 월급쟁이에서 약 8억의 자산을 가진 사람이 되었습니다.  수익이 난 것도 아니고,   투자자라고 하기엔 스스로 너무나도 미흡한 점이 많다는 것을 알기에 이것이 성과라는 생각은 1도 없지만… 지난 상승장에서 내 명의의 자산이 하나라도 있었으면 좋겠다고 생각했던 시절과 비교해보면 무자산이었던 저에게 지난 월부에서의 시간은 정말 많은 변화를 가져다주었고  조금은 내가 원하던 삶에 가까워질 수 있도록 만들어준 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다. :)      아직 갈길이 멀다는 것을 알기에 지난 1호기 복기글에서도 쓴 것 처럼 저는 앞으로도 월부라는 환경에서 배운 대로 해나가면서 자본주의 시장에서 파도를 탈줄 아는 사람이 될 수 있도록 계속 해나가고자 합니다. 얼마 전 쓴 1호기 복기 글에 제 글이 감사하게도 용기를 주었다고 해주신 분들이 계셨는데요, 혹시라도 2년 전의 저처럼 나도 정말 투자를 할 수 있을까? 생각하는 분이 있다면 조금이나마 도움이 되기를 바라며…! 두서 없는 글 마치겠습니다. / 첫 투자를 할 수 있게 만들어주신 라즈베리 튜터님 넋놓고 있던 독서TF 시절 정신차리게 해주신 줴러미 튜터님, 김다랭 튜터님 투자 방향성을 잡아주신 제주바다 멘토님, 1호기 코칭부터 2호기까지 진심어린 조언 해주신 한가해보이 멘토님, 그리고 기회를 놓치지 않도록 길을 열어주신 빈쓰 튜터님 월부라는 환경을 만들어주신 너바나님, 너나위님  그리고 저의 소중한 월부 동료들,진심으로 항상 감사합니다.   오래 하겠습니다!     좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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실전투자경험

묻지마 투자 vs 원칙을 지킨 투자! 1년 뒤 수익 공개합니다.

안녕하세요빈쓰 튜터님 반의 쇼요입니다. 작년 여름 폭우가 쏟아지고, 더위가 기승을 부릴 때 1호기를 매수했습니다. 어느덧 돌아볼 틈도 없이 같은 계절의 온도와 습도를 느끼다보니 1호기 매수 시점으로부터 딱 1년이 지났다는 사실을 깨닫게 되었는데요 :) 1년이 지난 지금 시점에서 첫 투자 물건의 수익을 복기해보고자 글을 써보려고 합니다.  묻지마 투자와 원칙과 기준을 지킨 투자 월부에 오기 이전에 한 부동산 투자라고는 부모님께서 매수하신 공시지가 1억 미만의 재건축(기본 계획 이후 단계 조차 진행되지 않았던) 아파트를 제 명의로 이전시켜둔 것이 전부였습니다. 제대로 된 투자라기 보다는, '카더라~'에 의존한 투자였고, 03년도에 매수하고 20년 이상을 보유했는데 1억도 채 안되는 차액을 번 수준이었습니다. 20년에 8천만원이면 1년에 400만원 수준 제가 돈을 모으는게 빠르겠다며, 부모님과 많이 싸우기도 하고 자본 소득에 대해 회의적이게 만들어줬던 투기성 투자였습니다.   ▲ 03년에 매수하고 24년까지의 수익 그리고 제 노후와 미래를 위해 제대로 된 투자를 해야겠다는 생각으로 월부에 왔고 너바나님, 너나위님, 많은 튜터님들께 투자의 원칙과 기준 그리고 저환수원리를 배웠습니다. 그 원칙과 기준에 따라 n개의 앞마당을 만들고, n개의 임장보고서를 쓰고, n개의 매물을 보며 매수한 물건이 바로 저의 1호기 입니다.  제 1호기는 지방 중소도시에 있으며, 당시 단지 내 저층 가격으로 매수하였습니다.(단지를 유추할 수 있기에 주요 정보는 가렸습니다) 23년 8월 : 투자금 5천만원으로 매수하였고24년 2월 : 신규 전세 세팅으로 3천만원 회수- 회수한 투자금에서 1천만원은 인테리어를 하는 돈으로 사용  현재는 2천만원의 투자금이 묶인 상태입니다.  그래서 얼마 벌었는데?  2.8억에 매수하고 2천만원이 들어가있는 1호기 최근 1개월 평균 실거래를 보면 평균값이 3.34억이라고 나옵니다.  꽤 비싸게 팔린 실거래도 섞여있기도 해서대략 매도 시에 1~2천 사이의 금액을 네고해주고, 보수적으로 3.1억에 매도한다고 가정한다면 저의 수익은 아래와 같습니다. 물론 현 시점에서는 2년 보유를 하고 매도를 해야 일반 과세가 되기 때문에- 1년을 더 추가로 보유해야한다는 점- 만약 그 사이에 제가 2~3호기를 취득할 경우 발생할 수 있는 양도세 중과분 등 등을 추가로 계산한다면 최종 수익은 달라질 수 있겠습니다.   고작 3천만원 벌자고? -한달에 250만원 추가 수입이 생긴다면… 제가 매수한 1호기는 지방 중소도시 34평 물건이며, 연식이 썩 좋지도, 선호도가 그렇게 뛰어나지도 않은 물건입니다. 1년을 보유하고 계산해볼 수 있는 수익은 3천만원, 그 마저도 매도하지 않았기 때문에 실제 수익이라고 볼 수는 없습니다. 1년 이상을 힘들게 매달 임장하고, 잠을 줄여가며 임장보고서를 쓰고, 강의료를 지불하고 해왔던 결과가 고작 3천만원이라고? 라는 생각을 할 수도 있다고 생각합니다.  (그런 생각을 0.00001초도 하지 않았다면 거짓말일까요 ㅎㅎ) 하지만 혼자 종잣돈을 모으는 싱글 투자자인 저는 근로 소득으로 저축하는 금액이 1년에 3천만원 정도입니다. 3천만원이라는 수익. 누구에게는 작을 수 있지만, 한달로 환산하면 250만원의 추가 수입을, 저에게 1년이라는 시간이 걸려야지만 모을 수 있는 돈을, 소중한 사람들과 행복한 시간을 보낼 수도 있는, 정말 소중한 365일을 앞당겨준 의미 있는 투자가 아닐까 생각해봅니다.    자본주의에서 생존할 수 있는 유일한 방법 - 투자 오늘 아침 빈쓰 튜터님의 칼럼을 읽으며 이런 내용을 봤습니다. https://cafe.naver.com/wecando7/3716456  평균적으로 도시 근로자는 전체 소득의 1%도 안되는 금액을 재산소득으로 벌고 있다는 내용.  매달 임장을 가고 임보를 쓰고 독서를 하는 이 생활이 녹록치 않고, 좋은 시장의 기회가 날아가는 것 같고, 내가 가진 종잣돈으로는 투자할 수 있는 물건이 보이지 않는 것 같아도 그럼에도 불구하고 내가 사는 이 사회가 자본주의인 이상 돈이 일하게 만들지 않는다면 근로 소득은 언젠가 사라지기 마련일테니까요,  원하는 목표를 이룰 때까지 자본주의라는 파도에서 자산을 쌓으며 계속 서핑할 수 있는 사람이 되어야겠다고 다짐해봅니다. If you don't find a way to make money while you sleep, you will work until you die. 당신이 잠자는 동안 돈을 벌 수 있는 방법을 찾지 못한다면, 당신은 죽을때까지 일하게 될 것이다 Warren Buffett 두서 없는 복기글 읽어주셔서 감사합니다!

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