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실전투자경험

월부 입성 3개월만에 수원시 영통구 1호기 실전투자 후기

안녕하세요.  행복한 자산가를 꿈꾸는 도시대디입니다. 저는 작년 12월 ‘열반스쿨 기초반’을 시작으로 너나위님의 ‘부동산 기초마스터(’25.1월)’, 자음과모음님의 ‘2배 수익내는 소액 아파트 투자법’ 특강(’25.2월)을 듣고 1호기 투자를 월부 입성 3개월만에 겁도 없이(?) 진행 했습니다. (물론 1호기 투자과정을 통해 미흡한 부분을 지속적으로 강의를 수강하면서 보완하고 있습니다 ^^)    많은 멘토님이 말씀 주셨던 것처럼 저도 배우는 것에만 머물고 싶지 않았고, 무식이 용감(?)이라고.. 다소 이른 시점이지만 과감하게 목표 투자시점을 '25.3월로 정하고 첫 번째 투자를 실행했습니다.  다들 기억 하시겠지만 지난 1~2월의 시장 상황은 조금 특별했습니다. 정치적으로는 계엄령 이후 탄핵 심판을 앞둔 불안정한 정국이었고, 부동산 시장은 전반적으로 숨을 고르는 정체기였습니다.  그 시점에 제 가용 자금은 세금까지 고려한 실 투자금 기준 1억 미만이었지만,강남에서 1시간 이내 수도권, 가용 자금 범위 안에서 투자 가능한 아파트를 찾는 것이 제 목표 였습니다. 그래서 1~2월 추운 겨울에도 손발 녹여가며 발품을 팔면서 부천 중동, 군포 산본, 안양 평촌, 고양 덕양, 그리고 수원 매탄·영통까지 다양한 지역을 임장했습니다.  평촌은 가격이 높았고, 중동과 산본은 공급 상황과 가격 조건이 맞지 않았습니다. 덕양구는 가격 조건을 고려한 매물의 컨디션이 기대 이하였고, 가격 협상도 잘 안되는 상황이었습니다.  결국 눈에 들어온 곳은 타 지역보다 익숙했던 영통이었습니다. 특히, 강남·판교 등 주요 일자리 접근성이 양호하다고 판단했고, 인근 S전자 직장인 수요가 탄탄해 보였으며, 인근 공급 상황도 안정적이라고 판단했었습니다.  전화임장, 매물임장을 통해 당시 제가 눈여겨본 매물은 호가 α 억, 제가 희망한 매수가는 α -0.1억이었지만 최종적으로는 가격 협상을 실패했습니다.(나중에 이물건을 모니터링 해보니 결국 가격을 낮춰도 거래가 안되고 있었음)   게다가 의도치 않게 두 부동산이 동일 물건을 함께 제안하는 바람에, 두 부동산 사이에서 애매한 입장이 되었고 매도자와의 가격 협상 과정에서도 불리하게 작용했습니다. (매도인 입장에선 제가 이 물건을 무척 마음에 드는 것처럼 비춰졌을 겁니다) 협상 결렬 이후 그중 한 부동산을 통해 더 조건이 나은 매물 정보를 입수했습니다. 바로 매물임장을 진행해보니 기존에 봤던 물건보다 내부 상태도 양호했고, 매도 호가도 α -0.1억에서 시작했기에 (소심하게..) 600만원 정도 협상을 해서 최종적으로 α -0.16억원으로 매수가를 맞춰서 가계약을 진행했습니다.  3월 투자라는 목표 달성에 대한 마음이 급했던 탓에.. 가계약 전에 특약 등 세부 조건을 충분히 검토하지 못했고, 이후에 수정하려니 이미 늦어서 나중에는 아쉬움이 남았습니다.(다행히 지나고나니 큰 문제는 없었습니다. 역시 문제의 예방도 중요하지만 대응이 더 중요한 것 같습니다)  계약 후 기존 (월세) 세입자가 4월에 퇴거를 했고, 이후에 바로 집 보수를 시작했습니다.  세입자가 나가니 도배, 장판, 문손잡이, 변기 매지, 방충망, 인터폰까지 생각보다 손 볼 곳이 많았는데, 부동산을 통해 받은 인테리어 업체 견적이 대략 200~300만 원 정도 나왔습니다.  하지만 가격 협상의 아쉬움을 만회하고, 1호기의 경험 범위를 최대한 많이 넓히고자 ‘숨고’를 통해 비교견적을 받고, 일부는 셀프로 진행하면서 총 130만 원으로 마무리했습니다. 그리고 등기도 셀프로 했습니다. (법무통 견적 25만 원, 부동산 소개 법무사 견적 28만원)     전세 세팅 과정은 다소 변수가 있었습니다. 처음에는 β 억에 전세를 내놓았지만, 전세 매물이 늘어나면서 가격 조정이 필요했습니다. (최종 전세가는 β -0.2억으로 셋팅)  잔금 전에 세입자를 구해야한다는 절박함에.. (그래서는 안되지만..) 매수 부동산 사전 통보도 없이 외에 10개 부동산에 전세 매물을 뿌렸고,결국 매수 부동산에서 강한 질타(?)를 받고, 다행히 전세입자를 못구하면 보증금 대체(대여) 조건을 제안해주셔서 전속중개 형태로 진행했습니다. (문자로 각서까지 받았었고, 약 한 달간 전세보증금 동일 금액을 빌려주심) 다행히 매수 잔금 2주 전인 5월중순에 전세입자는 구했고, 6월초 계약, 6월말 전세 잔금까지 받아 전세 셋팅을 최종적으로 마무리했습니다.  < 잘한 점 > 1. 빠른 실행력 – 다소 무모했지만 강의 수강 후 즉시 실전 투자 실행2. 비용 절감 및 인테리어 경험 – 셀프 보수, 비교견적 활용으로 수백만 원 절약 및 경험치 획득3. 셀프 등기 경험 – 공인중개사 자격증 학습 경험을 활용해 절차 무리 없이 진행4.리스크 대응 – 부동산 전세보증금 대체 조건 확보로 잔금 리스크 최소화  < 아쉬운 점 > 1. 체계적 분석 부족 – 감에 의존한 지역 선정 (임장 보고서·비교평가 미흡)2. 협상력 부족 – 경험 부족으로 매도자 상황을 충분히 활용 못하였고, 재산세 기준일 간과 (잔금일 : 5/30 ㅠ)3. 계약 조건 검토 부족 – 가계약 전 특약 사항을 사전에 준비 못함4. 파트너 선정 미흡 – 부동산 사장님의 성향 불일치로 약간의 트러블 및 전세 셋팅 진행 속도 지연5. 전세 상황 예측 미흡 – 리모델링 이슈 및 단지내 경쟁 구도 대응 부족  < 소감 >  3개월만의 1호기 투자는 여러모로 아쉬움이 많지만 실전 투자 과정을 통해 배운 점이 무척 많았습니다.강의를 통해서도 많은 부분을 알 수 있지만, 실전투자를 통해서도 경험하는 부분이 매우 중요하다는 생각이 들었습니다. 그래서 멘토님들이 꼭 실전투자를 했으면 좋겠다고 하셨던 부분을 충분히 이해할 수 있었습니다. 1호기 실전 투자 경험을 바탕으로 이후에 실준반, 열중반 등 월부 강의를 수강할 때도 더 몰입하며 강의 내용을 하나도 놓치지 않기 위해 노력할 수 있었던거 같습니다. (그래도 투자는 어느정도 공부 하시고 하시는게 좋을거 같습니다.. 저도 다음에는 좀 더 공부하고 2호기 할께요 ^^;;)  읽어주셔서 감사합니다 :)

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수강후기

[재테기 9기 49조 도시대디] 2주차 수강후기

안녕하세요.  행복한 자산가를 꿈꾸는 도시대디 입니다. 이번에 수강한 재태크 기초반 2주차 강의는 광화문금융러님의 강의로, 단순히 투자 기법을 알려주는 강의가 아니라,재테크에 접근하는 관점과 실행 순서를 완전히 재정립해 주는 강의였습니다. 저는 강의 전에는 투자라고 하면 종목 선정이나 단기 시세 차익에 더 초점을 두는 방식으로 도박(?)같은 투자를 했었는데, 이번 강의를 통해 “절세-복리-계획”이라는 3대 키워드가 얼마나 중요한지 뼈저리게 느끼게 되었습니다. 이번 강의는 저에게 단순한 ‘투자 팁’이 아니라, 나만의 재테크 설계도를 견고하게 완성해준 시간이었습니다. 비유하자면, 투자라는 바다에 무작정 뛰어드는 대신, 항로, 도구, 속도를 갖춘 튼튼한 배를 만들고 출발하는 느낌이었습니다. 광화문금융러님의 경험과 데이터 기반 설명, 그리고 따라하기 쉬운 실습형 가이드가 결합되어 초보자뿐 아니라 중급 투자자에게도 충분히 가치 있는 강의라고 확신합니다.    그리고 강사님은 항상 적극적이며 밝은 미소로 긍정적인 에너지를 느낄 수 있는 분이었습니다. 그런 긍정적인 태도에서도 배울점이 많았지만, 데이터 분석가 출신으로서 ‘이론과 실전을 모두 겪어본 사람’이라는 이력에서 신뢰감과 설득력을 강하게 느낄 수 있었습니다. 특히 본인의 투자 실패 경험도 공유해주시면서, 수강생 입장에서 ‘나만 어려운게 아니구나’라는 안도감을 주셨습니다.   1강에서의 자산 형성 로드맵을 리뷰하면서 부자들은 단순히 고수익을 노리기보다 장기간 꾸준한 인내와 절제를 기반으로 자산을 키운다는 점이 인상 깊었습니다. ‘강남아파트 같은 미국 주식’을 장기 보유하는 철학이 바로 이런 맥락에서 나온다고 생각하였습니다.    그리고 이번 강의에서 가장 크게 와닿은 부분은 “가장 확실한 알파는 절세다” 라는 내용입니다.고위험 투자를 통한 수익보다, 세금을 줄이는 것이 즉각적이면서, 확정적이며, 무위험 수익을 제공한다는 논리입니다.특히 이를 위한 방법으로 연금저축, ISA, IRP에 대한 절세계좌 활용법을 구체적으로 알 수 있었습니다.예전에도 관심은 있었지만, 여러 인터넷 정보는 광고가 섞여있어서 100% 신뢰하기 어려운 측면이 있었는데,믿을 수 있는 월부 강의를 통해 알게된 내용은 100% 신뢰할 수 가 있었습니다.흥미로웠던 점은 ‘절세를 통한 복리 효과’ 시뮬레이션이었습니다. 세액공제로 환급받은 금액만 재투자해도 30년 뒤 억 단위의 차이가 나는 결과가 제시되면서, '하루라도 빨리 절세 계좌를 개설해야겠다'는 시급성을 온몸으로 느낄 수 있었습니다.    이번 강의는 이론에만 머물지 않고, 미래에셋증권 MTS 설치부터 계좌 개설, 이벤트 신청, 매수-매도 방법까지 실제 화면 예시로 따라 할 수 있도록 구성되어 있었습니다. 특히 주식 매수 전 반드시 ‘iNAV’ 를 확인해 괴리율이 큰 가격에서는 매수하지 않는 방법이라든지, ETF 정보탭에서 섹터, 규모, 스타일 분포를 체크하는 습관은 실전 투자에 바로 적용 가능한 팁이었습니다. 사실 저는 이전부터 매달 급여일에 적지만 일정 금액으로 지수 추종 ETF를 매수하고 있었는데, 당일에 매수를 반드시 한다고 생각하면서도 몇시에 매수하느냐에 따라 작지만 매수가 차이가 있어서 적정가를 지정하는데 어려움이 있었습니다. 현재가(시세) 대로 바로 사야할지, 보다 낮은 금액으로 될 때까지 매수를 걸어놓고 기다려야 하는지에 대해 고민을 했었는데, 광금러님 강의를 듣고 최소 iNAV 를 확인해서 괴리율이 크지 않다면 (1% 이하) 바로 매수해도 괜찮다는 생각을 하였습니다. (그래도 낮은금액으로 매수를 걸어보기는 할 것 같습니다 ㅎ)이렇게 이번 강의는 실전 투자에 있어서도 고민되고 가려웠던 부분을 충분히 긁어주는 강의였습니다.    ETF는 분산 투자와 낮은 수수료가 장점이지만, 운용사별 비용 차이가 장기적으로 큰 수익률 차이를 만듭니다. 강의에서 제시된 예시에서는 단 0.3% 차이가 30년 후 4억원 이상의 성과 차이를 만들어냈습니다. 그리고 ETF 기관별 수수료 차이를 보고, 기존에 투자하던 종목 증권사 수수료가 실질적으로 높은 것을 알게 되었습니다. 이에 아직 투자금이 많지 않으므로 바로 갈아타기를 해야겠단 생각을 했습니다.  결국 부동산처럼 주식도 마찬가지로 ‘좋은 종목’만 찾을 것이 아니라 ‘좋은 가격’에 사는 습관이 필수라는 것을 느꼈습니다. 장기적으로 우상향 하는 종목이라면 현재가 가장 좋은 가격이라는 것을 데이터로도 경험 할 수 있었고요 ^^   절세계좌 설계에서는 연금저축, ISA, IRP를 어떻게 조합해야 할지 구체적인 사례와 의사결정 나무 형태로 제시한 부분이 무척 실용적이었습니다. 특히, 저같이 10년 이상의 직장생활로 결정세액이 있는 경우는 연금저축을 1순위로, 결정세액이 없는 주부나 사회 초년생은 ISA를 먼저, 고소득자는 IRP 까지 활용하라는 원칙이 명확화게 정리되어 있어서 저에게 최적화된 전략을 완강 후에 바로 설계할 수 있었습니다. (IRP는 제외하고, 연금저축/ISA 중심으로 설계)    강의 후반부에 제시된 ‘연 24% 수익률 목표’의 S&P500 투자법은 화려한 기법이 아니라 꾸준한 적립식 매수였습니다.과거의 역사를 통해 하락 시 매수하는 마켓 타이밍 보다 매달 일정 시점에 단순 적립식 매수가 70%의 기간에서 더 좋은 성과를 냈다는 데이터는, 직장인 투자자로서 많은 시간과 노력을 할애하지 않고 장기적으로 꾸준한 성과를 낼 수 있는 좋은 방법인 것 같았습니다.    결론적으로 강의에서 얻은 주요 인사이트를 요약해보면, 세금은 투자 수익률을 잠식하는 최대 변수로 먼저 줄이고 시작해야 함복리 효과는 절세와 만나야 시너지가 남‘좋은 종목’도 중요하지만 ‘좋은 가격’과 낮은 비용이 장기적으로 중요 (장기적 우상향을 고려하면 지금이 좋은 가격)투자는 속도보다 지속성이 중요기술적 분석보다 투자 습관과 구조 설계가 우선  이번 강의를 통해 저에게 적용할 점은, 연금저축, ISA 계좌 개설 → 완료IRP → 가용 투자금 및 투자 전략고려 추가 개설은 하지 않되, 회사를 통해 가입되어 있는 내용 확인하기S&P500 ETF 장기 적립식 매수 → 수수료 등을 고려하여 ETF 기관 변경 (TIGER → ACE) 및 금액 증액매달 ETF 매수 전 iNAV / 괴리율 필수 체크 습관화연말정산을 고려한 월별 납입 계획 수립 → 완료 (연금저축 50)급여계좌에서 절세 계좌로 자동이체 설정 → 완료    소감 및 앞으로의 다짐 연금저축계좌는 하루 아침에 큰 부를 안겨주는 상품이 아닙니다. 하지만 지금의 저처럼 40대 외벌이 가장에게는, 은퇴 이후를 준비하는 가장 현실적이고 안전한 방법 중 하나 입니다. 저는 앞으로 매년 세액공제 한도를 채우고, 환급금을 재투자하여, 장기 복리의 힘을 끝까지 경험해 볼 것입니다. 이건 단순히 돈을 모으는 일이 아니라, 가족의 미래를 지키는 약속입니다. 광화문금융러님이 강의에서 말씀주신 것처럼, 저는 이제 ‘강남아파트 같은 자산’을 묵묵히 쌓아갈 것입니다.언젠가 경제적으로 은퇴하는 날, 아이들에게 이렇게 말하고 싶습니다.  “아빠가 너희 미래뿐 아니라, 아빠 자신의 미래도 잘 준비했단다. 그러니 너희는 다른 걱정말고 세상을 위한 꿈을 꾸고 그 꿈을 향해 살아가렴”      

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