월부 입성 3개월만에 수원시 영통구 1호기 실전투자 후기

안녕하세요. 

행복한 자산가를 꿈꾸는 도시대디입니다.

저는 작년 12월 ‘열반스쿨 기초반’을 시작으로 너나위님의 ‘부동산 기초마스터(’25.1월)’, 

자음과모음님의 ‘2배 수익내는 소액 아파트 투자법’ 특강(’25.2월)을 듣고 

1호기 투자를 월부 입성 3개월만에 겁도 없이(?) 진행 했습니다.

(물론 1호기 투자과정을 통해 미흡한 부분을 지속적으로 강의를 수강하면서 보완하고 있습니다 ^^)

많은 멘토님이 말씀 주셨던 것처럼 저도 배우는 것에만 머물고 싶지 않았고, 무식이 용감(?)이라고.. 

다소 이른 시점이지만 과감하게 목표 투자시점을 '25.3월로 정하고 첫 번째 투자를 실행했습니다.

다들 기억 하시겠지만 지난 1~2월의 시장 상황은 조금 특별했습니다. 

정치적으로는 계엄령 이후 탄핵 심판을 앞둔 불안정한 정국이었고, 

부동산 시장은 전반적으로 숨을 고르는 정체기였습니다. 

그 시점에 제 가용 자금은 세금까지 고려한 실 투자금 기준 1억 미만이었지만,

강남에서 1시간 이내 수도권, 가용 자금 범위 안에서 투자 가능한 아파트를 찾는 것이 제 목표 였습니다.

그래서 1~2월 추운 겨울에도 손발 녹여가며 발품을 팔면서 

부천 중동, 군포 산본, 안양 평촌, 고양 덕양, 그리고 수원 매탄·영통까지 다양한 지역을 임장했습니다. 

평촌은 가격이 높았고, 중동과 산본은 공급 상황과 가격 조건이 맞지 않았습니다. 

덕양구는 가격 조건을 고려한 매물의 컨디션이 기대 이하였고, 가격 협상도 잘 안되는 상황이었습니다. 

결국 눈에 들어온 곳은 타 지역보다 익숙했던 영통이었습니다. 

특히, 강남·판교 등 주요 일자리 접근성이 양호하다고 판단했고, 

인근 S전자 직장인 수요가 탄탄해 보였으며, 

인근 공급 상황도 안정적이라고 판단했었습니다.

전화임장, 매물임장을 통해 당시 제가 눈여겨본 매물은 

호가 α 억, 제가 희망한 매수가는 α -0.1억이었지만 최종적으로는 가격 협상을 실패했습니다.

(나중에 이물건을 모니터링 해보니 결국 가격을 낮춰도 거래가 안되고 있었음)  

게다가 의도치 않게 두 부동산이 동일 물건을 함께 제안하는 바람에, 

두 부동산 사이에서 애매한 입장이 되었고 매도자와의 가격 협상 과정에서도 불리하게 작용했습니다. 

(매도인 입장에선 제가 이 물건을 무척 마음에 드는 것처럼 비춰졌을 겁니다)

협상 결렬 이후 그중 한 부동산을 통해 더 조건이 나은 매물 정보를 입수했습니다.

바로 매물임장을 진행해보니 기존에 봤던 물건보다 내부 상태도 양호했고, 

매도 호가도 α -0.1억에서 시작했기에 (소심하게..) 600만원 정도 협상을 해서 

최종적으로 α -0.16억원으로 매수가를 맞춰서 가계약을 진행했습니다. 

3월 투자라는 목표 달성에 대한 마음이 급했던 탓에.. 

가계약 전에 특약 등 세부 조건을 충분히 검토하지 못했고, 

이후에 수정하려니 이미 늦어서 나중에는 아쉬움이 남았습니다.

(다행히 지나고나니 큰 문제는 없었습니다. 역시 문제의 예방도 중요하지만 대응이 더 중요한 것 같습니다)

계약 후 기존 (월세) 세입자가 4월에 퇴거를 했고, 이후에 바로 집 보수를 시작했습니다. 

세입자가 나가니 도배, 장판, 문손잡이, 변기 매지, 방충망, 인터폰까지 생각보다 손 볼 곳이 많았는데, 

부동산을 통해 받은 인테리어 업체 견적이 대략 200~300만 원 정도 나왔습니다. 

하지만 가격 협상의 아쉬움을 만회하고, 1호기의 경험 범위를 최대한 많이 넓히고자 

‘숨고’를 통해 비교견적을 받고, 일부는 셀프로 진행하면서 총 130만 원으로 마무리했습니다. 

그리고 등기도 셀프로 했습니다. (법무통 견적 25만 원, 부동산 소개 법무사 견적 28만원)

전세 세팅 과정은 다소 변수가 있었습니다. 

처음에는 β 억에 전세를 내놓았지만, 

전세 매물이 늘어나면서 가격 조정이 필요했습니다. (최종 전세가는 β -0.2억으로 셋팅) 

잔금 전에 세입자를 구해야한다는 절박함에.. 

(그래서는 안되지만..) 매수 부동산 사전 통보도 없이 외에 10개 부동산에 전세 매물을 뿌렸고,

결국 매수 부동산에서 강한 질타(?)를 받고, 

다행히 전세입자를 못구하면 보증금 대체(대여) 조건을 제안해주셔서 전속중개 형태로 진행했습니다. 

(문자로 각서까지 받았었고, 약 한 달간 전세보증금 동일 금액을 빌려주심)

다행히 매수 잔금 2주 전인 5월중순에 전세입자는 구했고, 

6월초 계약, 6월말 전세 잔금까지 받아 전세 셋팅을 최종적으로 마무리했습니다.

< 잘한 점 >

1. 빠른 실행력 – 다소 무모했지만 강의 수강 후 즉시 실전 투자 실행

2. 비용 절감 및 인테리어 경험 – 셀프 보수, 비교견적 활용으로 수백만 원 절약 및 경험치 획득

3. 셀프 등기 경험 – 공인중개사 자격증 학습 경험을 활용해 절차 무리 없이 진행

4.리스크 대응 – 부동산 전세보증금 대체 조건 확보로 잔금 리스크 최소화

< 아쉬운 점 >

1. 체계적 분석 부족 – 감에 의존한 지역 선정 (임장 보고서·비교평가 미흡)

2. 협상력 부족 – 경험 부족으로 매도자 상황을 충분히 활용 못하였고, 재산세 기준일 간과 (잔금일 : 5/30 ㅠ)

3. 계약 조건 검토 부족 – 가계약 전 특약 사항을 사전에 준비 못함

4. 파트너 선정 미흡 – 부동산 사장님의 성향 불일치로 약간의 트러블 및 전세 셋팅 진행 속도 지연

5. 전세 상황 예측 미흡 – 리모델링 이슈 및 단지내 경쟁 구도 대응 부족

< 소감 > 

3개월만의 1호기 투자는 여러모로 아쉬움이 많지만 실전 투자 과정을 통해 배운 점이 무척 많았습니다.

강의를 통해서도 많은 부분을 알 수 있지만, 

실전투자를 통해서도 경험하는 부분이 매우 중요하다는 생각이 들었습니다.

그래서 멘토님들이 꼭 실전투자를 했으면 좋겠다고 하셨던 부분을 충분히 이해할 수 있었습니다.

1호기 실전 투자 경험을 바탕으로 이후에 실준반, 열중반 등 월부 강의를 수강할 때도 

더 몰입하며 강의 내용을 하나도 놓치지 않기 위해 노력할 수 있었던거 같습니다.

(그래도 투자는 어느정도 공부 하시고 하시는게 좋을거 같습니다.. 

저도 다음에는 좀 더 공부하고 2호기 할께요 ^^;;)

읽어주셔서 감사합니다 :)