레잉 | 월급쟁이부자들

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[부린이 필독] 부동산 갈 때 긴장되는 당신, 떨지 말고 이렇게만 물어보세요

부동산 방문 시 반드시 물어보는 3가지 질문2024.03.18 안녕하세요. 레잉입니다. 부동산에 갔을 때 질문을 하면서무엇인가를 배우거나알아내고 싶은데, 어떻게 물어봐야 할지고민이 되신 적 있으신가요? 대화가 끊길까봐 걱정하신 적은없으신지요. 오늘은 매물임장이나시장조사 등을 이유로 부동산을 방문할 때 많은 것을 배우기도 하고 유익한 대화를 이어나갈 수 있었던핵심이 되는 3가지 질문에 대해말씀드리려고 합니다. 함께 살펴봅시다. ✔ 해당 부동산의 주력 단지에 대한 질문(단지 내 선호도 파악)"OO아파트 가격 좋게 나온 물건 있나요?""로얄동은 어디인가요?" 알고싶은 단지가 있다고 가정합시다. 각 부동산들은 각자가 담당한'주력 단지'가 있습니다. 보통은 해당 부동산과 가장가까운 아파트이며,아파트이름이 부동산이름인경우도 있습니다.ex)현대공인, 롯데공인 알고 싶은 단지를 가장 많이 취급할 것 같은가까운 부동산에 들어갑니다. 부동산에 들어가면 먼저해당 단지의 매물을 언급하며 자연스레 거래에 관심이 있다는 것을 표현합니다. 그러고 난 뒤에는 로얄동이 어딘지주로 물어보는 편인데요, 사장님을 통해서가격이 괜찮은 매물과 그 이유,그리고 로얄동이 어딘지와 그 이유를듣게 되면 해당 단지에서 중요하게 생각하는 선호요인은 무엇인지, 또한 매물들의 특징에 따라얼만큼 가격 차이가 적정할지거주민 관점에서 파악할 수 있기 때문입니다. 이러한 이야기를 나누면서해당 아파트에 대한 이해도가 높아지고매물별로 가격차이는 얼마가 적정한지 알게 되어서1등 매물을 파악할 수 있게 됩니다. 로얄동을 결정짓는 요인을생각해보면 주로 1) 전망, 트임여부2) 학교, 역, 상권 등 편의시설 인접3) 일조량, 소음 여부 였던 것 같습니다.중요하게 생각하는 것들이 단지마다 다르고다양한 요인들이 있으니관심있는 단지들은 단지마다확인해주시는 것이 좋습니다. 예시) 천안 서북구 불당대동다숲 ✔ 지역의 선호도 요인 및 가격결정요소를 파악하기 위한 질문(단지 간 선호도 파악)"OO단지랑 ㅁㅁ단지 중 왜 OO 단지가 더 비싼거에요?" 현재 방문한 부동산 주변으로지역에 대한 전반적인 선호도 요인을알고 싶을 때 하는 질문입니다. 같은 생활권 내의 단지끼리, 또는 다른 생활권의 단지끼리도비교하며 장점과 단점을 듣다보면가격이 차이가 나는 이유를 알게 되고 결국 해당 지역의 주요 가격결정요인이무엇인지 파악할 수 있습니다. 이 곳의 거주민들은 과연여러 입지요소 중에서어떤 것을 더 중요하게 여기고,어떤 것은 덜 중요하게 여기는지알 수 있게 될 것입니다. 다만 부동산 사장님들은 주로 취급하는 주변의 단지들을 장점을 부각하고다른 생활권의 단지들은 단점을 부각하는경향이 있으니 이를 어느정도 감안하고반드시 크로스체크 해주시는 것이 좋습니다. 단지끼리 선호도가 차이나는 이유는 주로 1) 연식, 세대수, 브랜드 등 상품성2) 역, 상권 등 편의시설 인접3) 학교배정과 학군4) 지역의 브랜드, 균질성과 커뮤니티5) 오션뷰, 한강뷰, 공원뷰 등의 전망 정도가 있었던 것 같습니다. 예시) 하남시 미사강변동원로얄듀크 ✔ 시장의 흐름을 파악하기 위한 질문(거래량, 가격추이 파악)"요새 거래는 잘 되나요? 가격은 오르고 있는거에요?" 현재 해당지역 부동산 시장의분위기는 어떠하며매매나 임대 거래량은 어떤지 가격의 흐름은 상승 중인지하락중인지 보합인지파악하기 위한 질문입니다. 이 것이 중요한 이유는현장에서 듣는 이야기들의 합이가장 빠르고 정확한 시장의 지표이기때문입니다. KB시세흐름이나 뉴스기사에서느끼는 시장흐름의 변화는현장에서 부동산 사장님들이 느끼는변화보다 느릴 수 밖에 없습니다. 이렇게 시장의 분위기를 파악하여지역의 흐름을 공부하고 매수와 매도여부를 결정하는데에도참고할 수 있을 것입니다. 특정 단지들만의 흐름인지전반적인 지역의 흐름인지도구별해보는 것도 좋을 것입니다. 부동산 방문 시, 질문 3가지1. (단지 내) 로얄동은 어디인가요?2. (단지 간) 어느 단지가 더 좋나요?3. (시장흐름) 요새 거래는 잘 되나요? 오늘은 부동산 방문시, 활용하면 좋은 3가지 질문에 대하여 알아보았는데요해당 질문 외에도 대화를 하며 파생되는여러가지 궁금증들을 물어보시면서원하시는 대화를 이어나가시기 바랍니다. 부동산 사장님들은 저희들에게 정말감사한 투자사업 파트너입니다. 궁금한 것들도 많이 물어보시되항상 존중과 감사함을 표현해주시는 것,잊지 않으셨으면 좋겠습니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. <지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글> 강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?) https://link.weolbu.com/3S2fp2X ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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실전투자경험

분위기 임장 능력+1 하는 간단TIP 3가지 [레잉]

분위기 임장 능력 +1 하는간단TIP 3가지2024.03.21 안녕하세요, 레잉입니다. 분위기 임장을 조금 더 잘할 수 있는 방법! 간단TIP 3가지를 말씀드리려고 합니다. 어떤 것들이 있을까요?함께 살펴봅시다. 1. 지도와 매칭 분위기 임장을 하는 이유는지도를 보는 것 만으로는 알기 힘든 것들을현장에서 느끼고 확인하기 위함입니다. 그래서 목표는 "현장에서만 알 수 있는 것들 위주로 최대한 다 알고 가자"입니다. 지도로 보기에는 비슷할 지라도길거리나 아파트에서 느껴지는 분위기상권의 느낌과 분위기사람들의 모습들경사의 여부 등 지도를 보고 걸으면서 "지도에서만 봤을 때랑현장에 와서 보니 다르게 느껴지네~"OR"지도를 보고 생각했던 것과똑같네~"가 되어야 합니다. 나중에 분위기 임장이 끝난 뒤지도만 봐도현장의 분위기가 생각나고,사람들의 모습 생각나고,경사가 생각나면성공입니다. 2. 골목 들여다보기 분위기 임장을 하다보면 여러 갈림길이 나오게 되는데요. 현실적으로 그 갈림길을 모두 들어가보기는 어렵습니다.최대한 많은 것들을 효율적으로 보기 위해임장루트를 짜게 되는데요, 임장루트를 따라 임장을 하면서도고개를 좌우로 돌리며내가 가지 못한 길들은어떤 모습을 하고 있는지확인해주는 것이 좋습니다. 같은 거리를 걸어도 같은 시간을 걸어도보다 많은 것들을 보고 느끼실 수 있을 겁니다. 3. 연결 짓기 임장을 하다보면돌고 돌아서 다시 아까 갔던 곳주변을 지나가게 되는 경우가많은데요 그런 경우에 우리는 나도 모르게"아까 갔던 곳과 1시간 뒤에 간 곳은 다른곳"이라고 인지하게 되어버립니다. 하지만 실제로는 돌아가서 그렇지바로 옆이였던 경우들이 있는데요 이러한 경우에는임장루트를 보면서"여기는 1시간전에 봤던 곳과걸어서 1분밖에 걸리지 않는 곳이야"라고 한번 더 생각해주면 좋습니다. 그렇게 함으로서임장지를 조금 더 입체적으로파악할 수 있게 될 것입니다. 분위기 임장 간단TIP 3가지1. 지도와 매칭2. 골목 들여다보기3. 연결 짓기 분위기임장 TIP 3가지를 꼭 기억하셔서현장에서 그냥 지나치지 말고실제로 적용해보시기 바랍니다. 지도만 봐도현장이 생생히 보이는그날까지 화이팅입니다. <지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글> 강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?) https://link.weolbu.com/3S2fp2X ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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초보경험담

진짜, 가짜 전고점 판단 방법 [레잉]

진짜, 가짜 전고점 판단 방법2024.03.11 안녕하세요. 레잉입니다. 아파트의 가치를 판단하고 싶을 때임장을 가고 임장보고서를 쓰면서 선호도를 파악하게 됩니다. 그와 더불어 전고점 또한 좋은 참고자료가 되는데요. 어떤 것이든 한 가지 지표만을 무조건적으로 수용하는 것은 위험하겠지만,상승장이 오래 지속된 지역일수록 그 전고점에서 과거의 아파트의 수요가 어땠는지 가늠해 보기에는 간편한 수단이기 때문입니다. 저평가를 판단할 때 2번의 필터링을 거치게 되는데요. 1. 절대적 저평가2. 상대적 저평가 가 있습니다. 전고점을 보는 것은 가격이 눌림목일때 저렴하다고 볼 수 있기 때문인데요,이는 1. 절대적 저평가에 해당합니다. (물론 절대적 저평가의 의미를 지역 전체가 저평가된 것으로 해석할 수도 있겠습니다.) 하지만 전고점을 참고할 때에도 고려해야 되는 점이 있습니다.어떻게 전고점으로 진짜 가치를판단해볼 수 있을까요?바로 1. 다음 상승장에서도 유효할까?2. 과한 오버슈팅은 아니였을까?3. 단지 내 가격차이는 없을까? 이 3가지 인데요.하나씩 살펴보도록 하겠습니다. #고려사항1다음 상승장에서도 유효할까? a) 변화하는 입지입지는 계속 변화합니다. 직장이 새로 생기기도 하고,GTX역이 개통되거나계획이 발표되기도 하며,오랜 시간이 지나면서 학군이 형성되기도 하고, 스타필드가 개장하거나, 재건축, 재개발, 리모델링이 진행될 수도 있습니다. 전고점이 찍힌 시기의 입지와 미래 상승장의 입지는 다릅니다. 전고점을 이용하고 싶다면 이를 적절하게 입지변화를 보상해주어야 합니다. b) 변화하는 연식2021년에 고점을 찍었을 때에는해당 아파트가 20년차 아파트였겠지만, 10년뒤 상승장에서는 30년차 아파트일 수 있습니다.상품성의 가치가 달라집니다. 신축 선호현상으로 90년대 아파트의 경우 지난 상승장과 다르게 흘러갈 수 있음을유의해야 합니다. 물론 똑같은 20년차 아파트더라도 요즘 20년차 아파트가 더 상품성이 좋기는 하지만, 여전히 무시할 수 없는 요소입니다. c) 변화하는 아파트 서열대구의 경우 대규모로 신축 단지들이 도시의 중심부에도 많이 들어섰습니다. 따라서 과거에는 구축 사이에 준신축이라서 어느정도 수요가 몰렸던 단지더라도, 다음 상승장에서는 서열이 밀릴 수도 있습니다. 물론 반대로 주변이 좋아져서 입지개선 효과로 인한 +효과가 더 클 수도 있습니다. 둘 다 보상해주어야 하는 요인입니다. #고려사항2과한 오버슈팅은 아니였을까? a) 기대심리로 인한 오버슈팅같은 전고점이라도 어떻게 그 가격이 형성되었는지생각해보는 편입니다.아직 불확실한 호재도 상승장에는가격에 반영이 되는 경우가 있습니다. 신규 철도 계획 발표, 리모델링 이슈 등기대감이 선반영된 전고점도 분명 의미는 있겠지만 어느정도는 보상해줘야 한다고 생각합니다. 물론 개발이 잘 진척되면 상관 없을 수 있지만,진척이 제대로 되지 않을 경우에는 다음 상승장에 같은 이유로 오를지는 미지수이기 때문입니다. b) 지역마다 다른 사이클지역마다 사이클이기 다르고, 가격이 상승한 정도가 다르기 때문에 상승을 많이 했던 지역들은 전고점이 타 지역 대비 전체적으로 가치대비 가격이 좀 더 높게 찍히는 경우가 있습니다.같은 전고점이라도 이를 보상해주어생각해야 할 것입니다. #고려사항3단지 내 가격차이는 없을까? a) 개별성에 의한 차이아파트는 지역에 따라, 지역 내에서도 어느 아파트인지에 따라서도 가격이 다르지만, 같은 아파트 단지 내에서도 가격이 다르게 나타납니다. 주식과는 다르게 부동산은 개별성이 있기 때문인데요.이러한 특징 때문에 오해되는 전고점이 있습니다. 예를 들어 부산 동래구에 위치한 사직동 쌍용예가1차의 경우에는 경사가 있는 편인데요, 그로 인해 앞동과 뒷동이 대략 1억원 정도의 시세차이가 납니다. 전고점은 높은 확률로 로얄동으로 찍혔을 것인데, 현재 최저가 가격은 꼴찌동을 보면서 전고점 대비 몇 %빠졌는지 생각하면 오류가 있는 것입니다. 이는 선호동, 향, 타입 등다른 요소들도 모두 보상해서생각해 주어야 합니다. #전고점 활용방법 요약1. 다음 상승장에서도 유효할까?a) 변화하는 입지b) 변화하는 연식c) 변화하는 아파트 서열 2. 과한 오버슈팅은 아니였을까?a) 기대심리로 인한 오버슈팅b) 지역마다 다른 사이클 3. 단지 내 가격차이는 없을까?a) 개별성에 의한 차이 오늘은 전고점을 볼때 고려해야되는 점들에 대해서 말씀드렸습니다. 손품과 발품을 통해거주민들의 삶을 이해하며입지와 선호도를 파악하며 추가로 전고점까지 살펴 보는 것은가치를 판단하는 데좋은 참고자료로 가 될 것입니다. 다양한 자료들을 균형있게 보며가치에 대한 감을 꾸준하게익혀나가시면 실력있는 투자자로성장할 수 있을 것입니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. <지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글> 강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?) https://link.weolbu.com/3S2fp2X ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다. 원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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