진짜, 가짜 전고점 판단 방법 [레잉]

진짜, 가짜 전고점

판단 방법

2024.03.11

안녕하세요. 레잉입니다.

아파트의 가치를 판단하고 싶을 때

임장을 가고 임장보고서를 쓰면서

선호도를 파악하게 됩니다.

그와 더불어 전고점 또한

좋은 참고자료가 되는데요.

어떤 것이든 한 가지 지표만을

무조건적으로 수용하는 것은

위험하겠지만,

상승장이 오래 지속된 지역일수록

그 전고점에서 과거의 아파트의 수요가

어땠는지 가늠해 보기에는

간편한 수단이기 때문입니다.

저평가를 판단할 때

2번의 필터링을 거치게 되는데요.

1. 절대적 저평가

2. 상대적 저평가

가 있습니다.

전고점을 보는 것은 가격이 눌림목일때

저렴하다고 볼 수 있기 때문인데요,

이는 1. 절대적 저평가에 해당합니다.

(물론 절대적 저평가의 의미를 지역 전체가

저평가된 것으로 해석할 수도 있겠습니다.)

하지만 전고점을 참고할 때에도

고려해야 되는 점이 있습니다.

어떻게 전고점으로 진짜 가치를

판단해볼 수 있을까요?

바로

1. 다음 상승장에서도 유효할까?

2. 과한 오버슈팅은 아니였을까?

3. 단지 내 가격차이는 없을까?

이 3가지 인데요.

하나씩 살펴보도록 하겠습니다.

#고려사항1

다음 상승장에서도 유효할까?

a) 변화하는 입지

입지는 계속 변화합니다.

직장이 새로 생기기도 하고,

GTX역이 개통되거나

계획이 발표되기도 하며,

오랜 시간이 지나면서

학군이 형성되기도 하고,

스타필드가 개장하거나,

재건축, 재개발, 리모델링이

진행될 수도 있습니다.

전고점이 찍힌 시기의 입지와

미래 상승장의 입지는 다릅니다.

전고점을 이용하고 싶다면

이를 적절하게

입지변화를 보상해주어야 합니다.

b) 변화하는 연식

2021년에 고점을 찍었을 때에는

해당 아파트가 20년차 아파트였겠지만,

10년뒤 상승장에서는

30년차 아파트일 수 있습니다.

상품성의 가치가 달라집니다.

신축 선호현상으로 90년대 아파트의 경우

지난 상승장과 다르게 흘러갈 수 있음을

유의해야 합니다.

물론 똑같은 20년차 아파트더라도

요즘 20년차 아파트가 더 상품성이 좋기는

하지만, 여전히 무시할 수 없는 요소입니다.

c) 변화하는 아파트 서열

대구의 경우 대규모로 신축 단지들이

도시의 중심부에도 많이 들어섰습니다.

따라서 과거에는 구축 사이에 준신축이라서

어느정도 수요가 몰렸던 단지더라도,

다음 상승장에서는

서열이 밀릴 수도 있습니다.

물론 반대로 주변이 좋아져서 입지개선

효과로 인한 +효과가 더 클 수도 있습니다.

둘 다 보상해주어야 하는 요인입니다.

#고려사항2

과한 오버슈팅은 아니였을까?

a) 기대심리로 인한 오버슈팅

같은 전고점이라도

어떻게 그 가격이 형성되었는지

생각해보는 편입니다.

아직 불확실한 호재도 상승장에는

가격에 반영이 되는 경우가 있습니다.

신규 철도 계획 발표,

리모델링 이슈 등

기대감이 선반영된 전고점도

분명 의미는 있겠지만 어느정도는

보상해줘야 한다고 생각합니다.

물론 개발이 잘 진척되면

상관 없을 수 있지만,

진척이 제대로 되지 않을 경우에는

다음 상승장에 같은 이유로

오를지는 미지수이기 때문입니다.

b) 지역마다 다른 사이클

지역마다 사이클이기 다르고,

가격이 상승한 정도가 다르기 때문에

상승을 많이 했던 지역들은 전고점이

타 지역 대비 전체적으로

가치대비 가격이 좀 더 높게

찍히는 경우가 있습니다.

같은 전고점이라도 이를 보상해주어

생각해야 할 것입니다.

#고려사항3

단지 내 가격차이는 없을까?

a) 개별성에 의한 차이

아파트는 지역에 따라,

지역 내에서도 어느 아파트인지에

따라서도 가격이 다르지만,

같은 아파트 단지 내에서도

가격이 다르게 나타납니다.

주식과는 다르게

부동산은 개별성이 있기 때문인데요.

이러한 특징 때문에

오해되는 전고점이 있습니다.

예를 들어 부산 동래구에 위치한

사직동 쌍용예가1차의

경우에는 경사가 있는 편인데요,

그로 인해 앞동과 뒷동이 대략

1억원 정도의 시세차이가 납니다.

전고점은 높은 확률로

로얄동으로 찍혔을 것인데,

현재 최저가 가격은

꼴찌동을 보면서 전고점 대비

몇 %빠졌는지 생각하면

오류가 있는 것입니다.

이는 선호동, 향, 타입 등

다른 요소들도 모두 보상해서

생각해 주어야 합니다.

#전고점 활용방법 요약

1. 다음 상승장에서도 유효할까?

a) 변화하는 입지

b) 변화하는 연식

c) 변화하는 아파트 서열

2. 과한 오버슈팅은 아니였을까?

a) 기대심리로 인한 오버슈팅

b) 지역마다 다른 사이클

3. 단지 내 가격차이는 없을까?

a) 개별성에 의한 차이

오늘은 전고점을 볼때 고려해야되는 점들에

대해서 말씀드렸습니다.

손품과 발품을 통해

거주민들의 삶을 이해하며

입지와 선호도를 파악하며

추가로 전고점까지 살펴 보는 것은

가치를 판단하는 데

좋은 참고자료로 가 될 것입니다.

다양한 자료들을 균형있게 보며

가치에 대한 감을 꾸준하게

익혀나가시면 실력있는 투자자로

성장할 수 있을 것입니다.

끝까지 읽어주셔서 감사합니다.

<지금 꼭 읽어야할 월부 BEST 글>

강남역 20분컷 6억원대 역세권 아파트가 있다고? (심지어 2호선?)

https://link.weolbu.com/3S2fp2X

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