삼도: 세가지의 길ㅣ 투자, 가족, 나눔


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[삼도] 단지분석 노가다 그만!! 쉽게 빠르게 작성하기 (Feat. 직관성 향상)

안녕하세요.투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.오늘은, 단지분석 장표에 대해서 소개를 해드려고 내용을 준비했습니다. 이름하여! 단지 분석 노가다 그만!! 쉽고 빠르게 작성하기 (Feat. 직관성 향상) 여러분 단지분석은 안녕하신가요?저는 매번 단지 분석이라는 벽에 막혀서 제일 중요한 결론 파트에 시간을 못쓰곤 했는데요. 그리 열심히 작성한 단지 장표는 너무 복잡한 내용들이 많아서 다시는 보지 않는 페이지가 되버리곤 했습니다. 이번에 지투 실전을 수강하면서 담당 튜터님인 우지공 튜터님에게 그런 어려움에 대해 질문을 했고 튜터님이 어떤식으로 개선하면 좋은지 가이드를 주셔서 단지 장표를 새롭게 구성해 봤습니다. 새롭게 만든 장표는 직관적으로 한 눈에 보여서 빠르게 판단할 수 있는 장점과 속도를 개선할 수 있었습니다. 그럼, 어떻게 개선되었는지 소개를 해드리겠습니다. 장표 비교 개선 전 vs 개선 후 개선전장표에 내용이 풍성하게 채워져있어서 무언가 마음이 편안합니다. 뿌듯 ^__________________^+하지만, 이 장표는 고생스럽게 만들었지만 다시는 돌아보지 않는 장표입니다. 생각과 데이터를 꼼꼼하게 채워 놨지만 한 눈에 직관적으로 내용이 들어오지 않기 때문에 복기 하기가 참 어렵습니다. 개선후기존 장표에서 단지등급, 그래프, 수익률계산 등 실제 잘 활용되지 않는 내용들을 과감하게 제외했습니다. 그리고, 세로 길이를 절반으로 줄였습니다. 세로 길이가 줄어들어서 1장에 2개의 단지 장표를 넣을 수 있게 되었습니다. 직관성, 작성 속도를 좀 더 높일 수 있도록 개선하였습니다. 그럼, 해당 장표가 어떻게 구성되었는지 설명을 드리겠습니다. 장표 설명 1. 임장을 통해 얻은 정보 (가치에 집중) 1번 장표: 단지의 가치에 집중 상단: 해당 단지의 최종 결론을 3초 확인할 수 있도록 구성지역명, 단지 핵심요소, 최종 투자 생각, 단지명(네이버 부동산) 하단: 단지 가치에 집중된 서술형 기재단지임장시 느낀점, 전임/매임을 통해 얻은 정보, 단지선호요소를 서술형으로 기재합니다.여기서 중요한점은 기존 장표에서는 단지 임장까지만 내용이 기록되었는데 개선한 장표에는 전임/매임을 통해 얻은 정보를 추가했습니다. 분임-단임-전임-매임 후 단지의 선호 요소 파악하는 내용이 깊어지기 떄문에 이 부분이 실제 가격과 투자로 이어지는 중요한 부분으로 꼭 기록이 되어야 하는 부분이라고 생각합니다. 2. 그래프 해석하기 2번 장표: 가격 상승여력, 투자 기간데이터: 아실 2-1) 지난 상승장인 20~21년 기준으로 전저점~전고점까지의 가격 상승을 기재합니다. 가격 상승 여력이 얼마나 되는지 수치로 적어줍니다. 전고점에서 거래가 많은지 여부를 함께 확인해 줍니다. 만약, 1건의 거래 가격이 너무 높다면 2~3번째 거래가 기준으로 기재하며 전고점 판단 미스를 줄여줍니다.2-2) 현재 가격은 과거에 어느 정도 금액이었는지 가로, 세로 줄을 그어 확인합니다.2-3) 가격이 상승할 때 매매/전세 가격이 얼마나 붙어있는지 기간을 보고 해당 단지는 투자 기회를 얼마만큼 주는지 기록합니다. 해당 단지처럼 지역내 상위 단지는 전세가가 오르면 매매가가 바로 오르며 투자 기회가 짧은 걸 볼 수 있습니다.2-4) 해당 단지는 전세가와 매매가가 오래 붙어있어 투자 기간을 오래 주는 모습을 볼 수 있습니다. 분석 방법은 골드트윈님의 자료를 그대로 BM했습니다. 너무 유용하니 꼭 참고해 주시면 좋을 거 같습니다. (트윈님 감사합니당. ^^) https://cafe.naver.com/wecando7/10857957 3~4. 실거래가와 현재 호가 비교 3~4번 장표: 실거래가 호가를 비교하며 적정 가격 판단데이터: 실거래가-아실, 호가-네이버부동산 3) 아실에서 단지의 평형을 선택한 후 최근 매매 실거래가를 날짜순으로 캡처해서 추가합니다.3-1) 하단에 현재 네이버 호가를 추가하여 두 가격의 차이를 확인합니다. 4) 마찬가지로 최근 전세 실거래가를 날짜순으로 캡처해서 추가합니다.4-1) 하단에는 현재 네이버 호가를 추가하여 두 가격의 차이를 확인합니다. 실거래가 대비 호가가 높다면 가격을 깎을 수 있겠다.실거래가 대비 호가가 낮다면 싼 가격인가? 거래가 많이 안되나?등의 생각을 추가 할 수 있습니다. (상승장과 하락장에따라 해석이 달라질 수 있습니다.) 5. 투자금설정, 최종생각 5번 장표: 투자금 설정 최종 판단 - 목표매수가: 최근 3~6개월 수준에서 최저가 매수를 목표로 합니다. (이전에는 전저점을 기준으로 했지만, 사실 그 금액은 구매가 힘들다는 걸 열기 강의를 통해 알게 되었습니다. 너바나님은 열기에서 23년 상반기 금액이 앞으로 시장에서 전저점의 기준이 될 거 같다고 말씀해 주신 부분이 있어서 반영하고 있습니다.) - 목표전세가: 마찬가지로 3~6개월 수준의 낮은 금액을 설정합니다. 해당 단지의 경우 저는 처음에 네이버 호가를 보고 3.1억 전세가를 설정했지만 이후 매임에서 2.7억 정도에서 나갈 수 있다는 걸 알게되었습니다. - 투자금: 매수가-전세가- 가격하락률: (전고점-현재가) / (전고점*100) - 가격상승여력: 수익금을 적정하게 벌어다 줄 수 있는지 여부 체크- 실거래대비호가: 호가와 실거래가 비슷한 수준인지 체크 (다른 경우 호가가 너무 높은지 낮은지 생각해보고 협상하기)- 투자기회: 투자 기간을 얼마나 주는지 기재하기 (3개월, 6개월, 3년 등 수치로 직관적으로 기재) - 최종생각:1번~5번까지 분석한 내용을 토대로 해당 단지에 대한 최종 생각을 기재합니다. 그리고 그 기재한 내용을 제일 왼쪽의 1번 장표에 투자대상, 불가, 시세트래킹 등 한 단어로 최종 기재하여 직관적으로 판단할 수 있게 합니다. 최종적으로 완성된 장표입니다.PPT 1장에 2개의 단지를 분석하며 필요한 내용만 집중적으로 넣고 최대한 빠르게 ㅇ분석할 수 있는 틀을 만들어 보았습니다. BONUS.그리고, 제일 왼쪽에 투자대상 노란색 아래에 숫자가 보이실텐데요 이부분은 시세지도에서 미리 선호도 순서를 나열이 된 상태로 실제 투자 우선순위에 대한 번호입니다. 저는 1~2번 정도까지가 우선순위에 포함되는 것으로 기록하고 있습니다. 시세지도먼저 시세지도에서 선호도에서 가격과 선호도가 상중하로 나눠져 있습니다.이 장표를 그대로 가지고 와서 단지분석에서는왼쪽 지도에서 가격을 다 빼고 순위만 적은 후 해당 번호만 넘버링한 상태입니다. 해당 시세지도에 대한 자세한 부분은우지공 튜터님의 원본 글을 참고하시면 큰 도움이 될 거 같습니다.https://weolbu.com/community/999714 지금까지 부족하지만,우지공 튜터님의 도움으로 시세지도를 전면 개편하면서 조원들의 추천으로 나눔글을 작성해 봤습니다. 단지분석 PPT 원본을 첨부드리니 필요하시다면 활용해 보시면 좋을 거 같습니다. ^^ 감사합니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀

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초보경험담

시세지도 가격말고, 가치 먼저! (+양식첨부) [삼도]

 안녕하세요.투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다. 오늘은,가격보다 가치가 먼저 담긴 시세지도를 소개해 드리려고 합니다. 기존에 저의 시세지도에는 가격이 색깔별로 아주 잘 정렬 되어 있어서 암기하기 편했습니다. 그렇다보니 단지를 판단하는 기준이 가격이 되었고, 1등 뽑기의 결과물은 갭차이가 적은 단지가 항상 나오곤 했습니다. 첫 지투반에서 그런 1등을 뽑아갔을 때 튜터님의 허망(?)한 표정을 잊을 수가 없었습니다. 튜터님 마음: 하아... 왜 이런 걸 뽑아왔지?삼도 마음: 광역시에서 제가 할 수 있는 단지를 잘 뽑아왔죠? ^^ 헤헷 나이쓰!튜터님: (으아.. 이걸 어떻게 돌려서 잘 말해줄 수 있을까...) 딱 1년전에 있었던 일입니다...지금 돌아보니 그 때 튜터님의 마음을 조금 헤아릴 수 있게되었네요.. 그럼, 어떻게 가치 기준으로 개선을 했는지 소개해 드리겠습니다.  ㅣ 해당 양식은 우지공 튜터님의 시세지도를 그대로 BM 해서 만들었습니다. 가르침 주신 지공 튜터님 감사합니다.https://weolbu.com/community/999714  /  장표 비교 개선 전 vs 개선 후 개선전- 가격별 색상 정리- 연식별 별핑 표시- 30평대, 20평대 구분 나름 고심해서 제작한 시세지도로 색깔별로 가격을 바로 암기할 수 있어서 좋았습니다. 그리고, 전세가율을 표시해서 내 투자금에 맞는 단지를 바로바로 뽑아낼 수 있었습니다. 결국 이 장표는 매임할 때 가격 높은 단지들은 걸러지고 1등 뽑기할 때 전세가율 높은 단지만 선택되는 아쉬운 장표가 되었습니다. 개선후1. 단지의 핵심 가치 키워드 정리2. 투자 생각 줄글 적기3. 단지 선호도 순서 나래비하기4. 시세지도에 낀평형을 포함한 가격표시5. 가격을 기재하며 기존 선호도와 맞는지 확인6. 저평가 단지, 고평가 단지 기록하고 매임 우선 순위 정하기  해당 장표의 핵심은 단지별 가치를 다 기록한 후 [4번] 시세지도를 나중에 그리는 부분입니다. 이렇게 함으로써 단지를 숫자로 바라보지 않고 숨은 가치를 찾는데 더 집중할 수 있었습니다. 그럼, 장표가 어떻게 구성되었는지 설명 드리겠습니다. 장표 설명 1~2. 임장을 통해 얻은 정보 (가치에 집중) 1~2번 장표: 가치에 집중1) 가격에 영향을 미치는 요소임장을하며 생활권에서 내가 느꼈던 선호 요소를 적어줍니다.그리고, 저는 배정되는 초등학교의 총 학생수와 학급당 학생수도 주로 보는 편입니다. 위 장표를 예시로 들면 희망초가 총학생수와 학급당 학생수가 가장 많은 편입니다. (아~이 지역에서는 희망초 보내는 걸 선호하겠구나. 그런 단지로 전세, 매매 수요가 많이 붙을까? 등 가설을 세우고 전임, 매임 등을 하면서 검증하기) 2) 투자 생각해당 지역, 생활권을 투자로 접근할 때 어떤 방식이면 좋겠다라고 줄글로 생각나는대로 쭉쭉 적어줍니다. 저는 해당 생활권에서 신축단지 균질성, 백화점, 터미널이 중요한 요소로 보였고, 두정동 재개발과 천안역 GTX-C 노선에 대한 생각을 적어봤습니다. 우리가 언제나 배우듯이 정답은 없으니 생각을 줄 글로 적으면서 지역의 가치를 파악하려고 노력하는 부분이 중요한 거 같습니다.  3번 장표: 단지 순서 나래비하기임장 시 느꼈던 하나의 생활권의 단지 순서를 상중하로 나누고 나래비를 해줍니다. 바로 옆에는 단지의 선호 이유에 대해서 키워드로 적어줍니다. (이 부분 또한 개인 기준으로 적으면서 교정을 해 나가면 됩니다. 저는 보통 상~중까지는 투자가 가능한 단지들이었고 하순위 부터는 투자가 불가능 했습니다.) 이 부분은 가능하면 현장에서 꼭 나래비를 해오는 게 좋았습니다. 이후에 적으려면 생각도 안나고 또 지도보면서 다 찾아봐야 해서 시간이 많이 걸리니 단지 임장시 단지 순서를 매겨놓으면 좋을 거 같습니다. 4번 장표: 시세지도 그리기이제야, 시세지도 파트가 나왔습니다.!! * 장표 그리는 순서1) 아실에서 입주시기를 기준으로 필터후 캡처2) 네이버부동산에서 학군 선택 후 초등학교 배정 범위 그리기3) 세대수 및 가격 기재4) 생각 기재5) 저렴한 단지 표시 20평대, 낀평형, 30평형대 가격을 기록합니다. 나중에 낀평형의 저렴한 물건을 찾을 수 있습니다. 그리고, 대형평형이 있다면 가격은 기록하지 않고 평수가 있다고 기재만 해 놓습니다. 큰 평형이 있는 곳은 나중에 보면 20~30평대 위주로 있는 곳보다 단지가 무척 쾌적하다는 것도 볼 수 있었습니다. 저는 시세지도 컬러를 입힐 때 금액에 색깔 표시를 하고있습니다. 지방은 연식순으로 표시하는 분들도 있고 개인 성향 마다 다르니 가격 혹은 연식 등 본인에 맞게 적용하면 될 거 같습니다. (저는 단지 임장시에 연식에 대한 이해도가 생긴 부분이 있어 따로 지도에 나온 아실 연도만 보는편으로 참고하고있습니다.) Tip.같은 생활권에 초등학교가 여러개 있을 때1차로 배정되는 초등학교의 학생수, 총학생 수를 보며 선호하는 초등학교를 파악합니다. 2차로 해당 초등학교에 아파트 위주로 배정되는지, 일반 주택가도 함께 배정되는지 살펴봅니다. 이 부분을 토대로 한 생활권이었지만 초등학교 배정만으로도 가격이 상이한 부분을 해석할 수도 있었습니다. 5번 장표: 단지별 가격 매칭하기기존에 상중하로 선호도를 나눴던 단지명에 시세지도에서 얻은 가격을 적어 줍니다. 임장지에서 선호도 파악이 잘 되었다면 오른쪽처럼 가격이 순서대로 정렬이 될건데요. 여기서 더 높은 순위로 준 단지의 가격이 저렴하거나 더 낮은 순위로 줬는데 비싼 단지에 대해 저평가, 고평가를 할 수 있습니다. 가격 나래비를 가장 마지막 부분에 함으로써 단지 임장을 제대로 했는지도 돌아 볼 수 있습니다. (틀리는 건 걱정하지 말라규)  6번 장표: 저평가, 고평가 단지 표시마지막으로 저평가, 고평가 단지를 표시함으로 우선순위로 매물 임장할 단지를 선별합니다. (하지만, 우선순위이지 고평가나 저가치라고 임장을 아예 배제하지는 않는 걸로 배웠고 그렇게 하려고 노력하고 있습니다. ^^) 시세지도 완성!!!이렇게 가치를 중심으로 시세지도를 그리고 나면 결론파트에서 1등뽑기 할때 가격이 기준이 되지 않고 심지어 하순위의 물건은 1등으로 나올 수 없었습니다. 최소한 중간 이상의 단지들이 1등 뽑기 매물로 나오면서 좀 더 가치있는 선택을 할 수 있었습니다. 사실...!!이렇게 작성하는데 시간이 적지 않게 소요되긴 했는데요. 그래도, 단지별 가치를 파악하는데 시도해 볼만한 시간대였습니다. (그리고, 시세지도는 작성하면 할수록 실력이 늘어나는 유일한 임보 영역!!) 이렇게 가치가 제대로 파악 되고나면 나중에 네이버 부동산 지도만 보고도 가격이 싼지 비싼지 한 방에 이해되는 마법같은 시간을 만날 수 있을 겁니다. (저는 아직 1개 지역 정도이지만 ^^;) 울 둥료분들 한 지역의 가치를 제대로 담은 시세지도로가치있는 투자 잘 이어나가시길 응원드리며, 시세지도 파일 공유 드리니 참고해 주세요 ^^  감사합니다.    <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요.제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.            제 글이 도움되셨다면 를 꾹! 눌러주세요. 댓글과 팔로우는 좋은 콘텐츠를 만드는데 큰 힘이 됩니다.😀

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벌써 수요일이네요. 조금 지친 느낌이 드신다면 이 글을 읽는 당신에게 힘이 되고 싶어요.

안녕하세요.지투반 20기 26조 조장 삼도입니다. 오늘 아침 출근을 하며따뜻한 아침햇살이 창가에 비친 모습을 보고 참 평화롭다~♬라는 마음이 들었습니다. 그런데, 한편으로는어제 못다쓴 임보, 단지 분석, 결론파트, 주말 매임 예약...오늘 해내야 하는 업무들이 생각나며 괴로운 마음도 들었습니다. 문득 깨달은 것은"아~ 우리의 삶은 기쁨과 고통이 동시에 존재하는구나"  월부 3주차 모두가 겪게 되는 마의 구간오늘 저와 같이 힘겨운 시간을 보내고 있을지투반 20기 26조원들과 그리고, 저에게...도전과 용기를 주기 위해 글을 남겨봅니다...! 여러분~!오늘부터 우리는 진실의 시간을 만나게 될 것입니다.우리는 오늘 지난 3주 간의 노력의 결실을 어떻게 맺을지선택해야 하는 순간을 맞이하게 됐습니다. 운동에서 마지막 팔굽혀펴기 1개가마지막으로 했던 스쿼트 1개가 비로소나의 근육이 된다는 말 다들 아시죠? 여러분들은 이 고통의 시간에 어떤 선택을 하실 것입니까?마지막 힘을 쥐어 짜내서 투자의 근육을 만들 것입니까?이전처럼 임보의 결론을 던지듯이 제출하실 겁니까? 오늘 나의 선택이 지난 3주 간의 결과물이 될 것입니다.당신은 이미 알고 있습니다. 어떤 선택을 해야 할 것인지를요... 그러니,부디  힘내십시오..!그리고, 서로를 응원해 주세요서로에게 힘이 되는 글을 남겨주고서로의 글에 공감과 댓글을 달아주세요서로가 서로에게 도전이 되어 주세요내가 당신과 함께 하고 있다고요.  오늘 저는 우리 조원들에게 미션을 드립니다.오늘부터 단지 분석과 결론 파트를 작성하며하루에 질문 2개를 구글시트에 올려 주세요.마지막 혼과 육을 불태워서 투자의 근육을 만들어 주세요.  그리고, 5월 3일최임 발표의 날!당신이 이 시간을 통해 어떤 성장을 했는지 말씀해 주세요기다릴게요 그리고, 함께할게요!!  "모든 여정은 원래 힘들다.목표로 삼을 가치가 있는 것에는 고통이 따른다.중요한 것은 고통을 개의치 않는 마인드다."-불변의 법칙 part 15 

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