시세지도 가격말고, 가치 먼저! (+양식첨부) [삼도]

초보경험담
24.11.05

안녕하세요.

투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.

오늘은,

가격보다 가치가 먼저 담긴 시세지도를 소개해 드리려고 합니다.

기존에 저의 시세지도에는 가격이 색깔별로 아주 잘 정렬 되어 있어서 암기하기 편했습니다. 그렇다보니 단지를 판단하는 기준이 가격이 되었고, 1등 뽑기의 결과물은 갭차이가 적은 단지가 항상 나오곤 했습니다. 첫 지투반에서 그런 1등을 뽑아갔을 때 튜터님의 허망(?)한 표정을 잊을 수가 없었습니다.

튜터님 마음: 하아... 왜 이런 걸 뽑아왔지?

삼도 마음: 광역시에서 제가 할 수 있는 단지를 잘 뽑아왔죠? ^^ 헤헷 나이쓰!

튜터님: (으아.. 이걸 어떻게 돌려서 잘 말해줄 수 있을까...)

딱 1년전에 있었던 일입니다...

지금 돌아보니 그 때 튜터님의 마음을 조금 헤아릴 수 있게되었네요..

그럼, 어떻게 가치 기준으로 개선을 했는지 소개해 드리겠습니다.

ㅣ 해당 양식은 우지공 튜터님의 시세지도를 그대로 BM 해서 만들었습니다. 가르침 주신 지공 튜터님 감사합니다.

https://weolbu.com/community/999714

장표 비교 개선 전 vs 개선 후

개선전

- 가격별 색상 정리

- 연식별 별핑 표시

- 30평대, 20평대 구분

나름 고심해서 제작한 시세지도로 색깔별로 가격을 바로 암기할 수 있어서 좋았습니다. 그리고, 전세가율을 표시해서 내 투자금에 맞는 단지를 바로바로 뽑아낼 수 있었습니다. 결국 이 장표는 매임할 때 가격 높은 단지들은 걸러지고 1등 뽑기할 때 전세가율 높은 단지만 선택되는 아쉬운 장표가 되었습니다.

개선후

1. 단지의 핵심 가치 키워드 정리

2. 투자 생각 줄글 적기

3. 단지 선호도 순서 나래비하기

4. 시세지도에 낀평형을 포함한 가격표시

5. 가격을 기재하며 기존 선호도와 맞는지 확인

6. 저평가 단지, 고평가 단지 기록하고 매임 우선 순위 정하기

해당 장표의 핵심은 단지별 가치를 다 기록한 후 [4번] 시세지도를 나중에 그리는 부분입니다. 이렇게 함으로써 단지를 숫자로 바라보지 않고 숨은 가치를 찾는데 더 집중할 수 있었습니다.

그럼, 장표가 어떻게 구성되었는지 설명 드리겠습니다.

장표 설명

1~2. 임장을 통해 얻은 정보 (가치에 집중)

1~2번 장표: 가치에 집중

1) 가격에 영향을 미치는 요소

임장을하며 생활권에서 내가 느꼈던 선호 요소를 적어줍니다.

그리고, 저는 배정되는 초등학교의 총 학생수와 학급당 학생수도 주로 보는 편입니다. 위 장표를 예시로 들면 희망초가 총학생수와 학급당 학생수가 가장 많은 편입니다. (아~이 지역에서는 희망초 보내는 걸 선호하겠구나. 그런 단지로 전세, 매매 수요가 많이 붙을까? 등 가설을 세우고 전임, 매임 등을 하면서 검증하기)

2) 투자 생각

해당 지역, 생활권을 투자로 접근할 때 어떤 방식이면 좋겠다라고 줄글로 생각나는대로 쭉쭉 적어줍니다. 저는 해당 생활권에서 신축단지 균질성, 백화점, 터미널이 중요한 요소로 보였고, 두정동 재개발과 천안역 GTX-C 노선에 대한 생각을 적어봤습니다. 우리가 언제나 배우듯이 정답은 없으니 생각을 줄 글로 적으면서 지역의 가치를 파악하려고 노력하는 부분이 중요한 거 같습니다.

3번 장표: 단지 순서 나래비하기

임장 시 느꼈던 하나의 생활권의 단지 순서를 상중하로 나누고 나래비를 해줍니다. 바로 옆에는 단지의 선호 이유에 대해서 키워드로 적어줍니다. (이 부분 또한 개인 기준으로 적으면서 교정을 해 나가면 됩니다. 저는 보통 상~중까지는 투자가 가능한 단지들이었고 하순위 부터는 투자가 불가능 했습니다.)

이 부분은 가능하면 현장에서 꼭 나래비를 해오는 게 좋았습니다. 이후에 적으려면 생각도 안나고 또 지도보면서 다 찾아봐야 해서 시간이 많이 걸리니 단지 임장시 단지 순서를 매겨놓으면 좋을 거 같습니다.

4번 장표: 시세지도 그리기

이제야, 시세지도 파트가 나왔습니다.!!

* 장표 그리는 순서

1) 아실에서 입주시기를 기준으로 필터후 캡처

2) 네이버부동산에서 학군 선택 후 초등학교 배정 범위 그리기

3) 세대수 및 가격 기재

4) 생각 기재

5) 저렴한 단지 표시

20평대, 낀평형, 30평형대 가격을 기록합니다. 나중에 낀평형의 저렴한 물건을 찾을 수 있습니다.

그리고, 대형평형이 있다면 가격은 기록하지 않고 평수가 있다고 기재만 해 놓습니다. 큰 평형이 있는 곳은 나중에 보면 20~30평대 위주로 있는 곳보다 단지가 무척 쾌적하다는 것도 볼 수 있었습니다.

저는 시세지도 컬러를 입힐 때 금액에 색깔 표시를 하고있습니다. 지방은 연식순으로 표시하는 분들도 있고 개인 성향 마다 다르니 가격 혹은 연식 등 본인에 맞게 적용하면 될 거 같습니다. (저는 단지 임장시에 연식에 대한 이해도가 생긴 부분이 있어 따로 지도에 나온 아실 연도만 보는편으로 참고하고있습니다.)

Tip.

같은 생활권에 초등학교가 여러개 있을 때

1차로 배정되는 초등학교의 학생수, 총학생 수를 보며 선호하는 초등학교를 파악합니다. 2차로 해당 초등학교에 아파트 위주로 배정되는지, 일반 주택가도 함께 배정되는지 살펴봅니다. 이 부분을 토대로 한 생활권이었지만 초등학교 배정만으로도 가격이 상이한 부분을 해석할 수도 있었습니다.

5번 장표: 단지별 가격 매칭하기

기존에 상중하로 선호도를 나눴던 단지명에 시세지도에서 얻은 가격을 적어 줍니다. 임장지에서 선호도 파악이 잘 되었다면 오른쪽처럼 가격이 순서대로 정렬이 될건데요. 여기서 더 높은 순위로 준 단지의 가격이 저렴하거나 더 낮은 순위로 줬는데 비싼 단지에 대해 저평가, 고평가를 할 수 있습니다.

가격 나래비를 가장 마지막 부분에 함으로써 단지 임장을 제대로 했는지도 돌아 볼 수 있습니다. (틀리는 건 걱정하지 말라규)