[삼도] 단지분석 노가다 그만!! 쉽게 빠르게 작성하기 (Feat. 직관성 향상)

안녕하세요.

투자, 가족, 나눔 세가지의 길을 걷고있는 삼도(三) 입니다.

오늘은, 단지분석 장표에 대해서 소개를 해드려고 내용을 준비했습니다.

이름하여!

단지 분석 노가다 그만!! 쉽고 빠르게 작성하기 (Feat. 직관성 향상)

여러분 단지분석은 안녕하신가요?

저는 매번 단지 분석이라는 벽에 막혀서 제일 중요한 결론 파트에 시간을 못쓰곤 했는데요. 그리 열심히 작성한 단지 장표는 너무 복잡한 내용들이 많아서 다시는 보지 않는 페이지가 되버리곤 했습니다.

이번에 지투 실전을 수강하면서 담당 튜터님인 우지공 튜터님에게 그런 어려움에 대해 질문을 했고 튜터님이 어떤식으로 개선하면 좋은지 가이드를 주셔서 단지 장표를 새롭게 구성해 봤습니다.

새롭게 만든 장표는 직관적으로 한 눈에 보여서 빠르게 판단할 수 있는 장점과 속도를 개선할 수 있었습니다. 그럼, 어떻게 개선되었는지 소개를 해드리겠습니다.

장표 비교 개선 전 vs 개선 후

개선전

장표에 내용이 풍성하게 채워져있어서 무언가 마음이 편안합니다. 뿌듯 ^__________________^+

하지만, 이 장표는 고생스럽게 만들었지만 다시는 돌아보지 않는 장표입니다. 생각과 데이터를 꼼꼼하게 채워 놨지만 한 눈에 직관적으로 내용이 들어오지 않기 때문에 복기 하기가 참 어렵습니다.

개선후

기존 장표에서 단지등급, 그래프, 수익률계산 등 실제 잘 활용되지 않는 내용들을 과감하게 제외했습니다. 그리고, 세로 길이를 절반으로 줄였습니다. 세로 길이가 줄어들어서 1장에 2개의 단지 장표를 넣을 수 있게 되었습니다. 직관성, 작성 속도를 좀 더 높일 수 있도록 개선하였습니다.

그럼, 해당 장표가 어떻게 구성되었는지 설명을 드리겠습니다.

장표 설명

1. 임장을 통해 얻은 정보 (가치에 집중)

1번 장표: 단지의 가치에 집중

상단: 해당 단지의 최종 결론을 3초 확인할 수 있도록 구성

지역명, 단지 핵심요소, 최종 투자 생각, 단지명(네이버 부동산)

하단: 단지 가치에 집중된 서술형 기재

단지임장시 느낀점, 전임/매임을 통해 얻은 정보, 단지선호요소를 서술형으로 기재합니다.

여기서 중요한점은 기존 장표에서는 단지 임장까지만 내용이 기록되었는데 개선한 장표에는 전임/매임을 통해 얻은 정보를 추가했습니다. 분임-단임-전임-매임 후 단지의 선호 요소 파악하는 내용이 깊어지기 떄문에 이 부분이 실제 가격과 투자로 이어지는 중요한 부분으로 꼭 기록이 되어야 하는 부분이라고 생각합니다.

2. 그래프 해석하기

2번 장표: 가격 상승여력, 투자 기간

데이터: 아실

2-1) 지난 상승장인 20~21년 기준으로 전저점~전고점까지의 가격 상승을 기재합니다. 가격 상승 여력이 얼마나 되는지 수치로 적어줍니다. 전고점에서 거래가 많은지 여부를 함께 확인해 줍니다. 만약, 1건의 거래 가격이 너무 높다면 2~3번째 거래가 기준으로 기재하며 전고점 판단 미스를 줄여줍니다.

2-2) 현재 가격은 과거에 어느 정도 금액이었는지 가로, 세로 줄을 그어 확인합니다.

2-3) 가격이 상승할 때 매매/전세 가격이 얼마나 붙어있는지 기간을 보고 해당 단지는 투자 기회를 얼마만큼 주는지 기록합니다. 해당 단지처럼 지역내 상위 단지는 전세가가 오르면 매매가가 바로 오르며 투자 기회가 짧은 걸 볼 수 있습니다.

2-4) 해당 단지는 전세가와 매매가가 오래 붙어있어 투자 기간을 오래 주는 모습을 볼 수 있습니다.

분석 방법은 골드트윈님의 자료를 그대로 BM했습니다. 너무 유용하니 꼭 참고해 주시면 좋을 거 같습니다. (트윈님 감사합니당. ^^)

https://cafe.naver.com/wecando7/10857957

3~4. 실거래가와 현재 호가 비교

3~4번 장표: 실거래가 호가를 비교하며 적정 가격 판단

데이터: 실거래가-아실, 호가-네이버부동산

3) 아실에서 단지의 평형을 선택한 후 최근 매매 실거래가를 날짜순으로 캡처해서 추가합니다.

3-1) 하단에 현재 네이버 호가를 추가하여 두 가격의 차이를 확인합니다.

4) 마찬가지로 최근 전세 실거래가를 날짜순으로 캡처해서 추가합니다.

4-1) 하단에는 현재 네이버 호가를 추가하여 두 가격의 차이를 확인합니다.

실거래가 대비 호가가 높다면 가격을 깎을 수 있겠다.

실거래가 대비 호가가 낮다면 싼 가격인가? 거래가 많이 안되나?

등의 생각을 추가 할 수 있습니다.

(상승장과 하락장에따라 해석이 달라질 수 있습니다.)

5. 투자금설정, 최종생각

5번 장표: 투자금 설정 최종 판단

- 목표매수가: 최근 3~6개월 수준에서 최저가 매수를 목표로 합니다. (이전에는 전저점을 기준으로 했지만, 사실 그 금액은 구매가 힘들다는 걸 열기 강의를 통해 알게 되었습니다. 너바나님은 열기에서 23년 상반기 금액이 앞으로 시장에서 전저점의 기준이 될 거 같다고 말씀해 주신 부분이 있어서 반영하고 있습니다.)

- 목표전세가: 마찬가지로 3~6개월 수준의 낮은 금액을 설정합니다. 해당 단지의 경우 저는 처음에 네이버 호가를 보고 3.1억 전세가를 설정했지만 이후 매임에서 2.7억 정도에서 나갈 수 있다는 걸 알게되었습니다.

- 투자금: 매수가-전세가

- 가격하락률: (전고점-현재가) / (전고점*100)

- 가격상승여력: 수익금을 적정하게 벌어다 줄 수 있는지 여부 체크

- 실거래대비호가: 호가와 실거래가 비슷한 수준인지 체크 (다른 경우 호가가 너무 높은지 낮은지 생각해보고 협상하기)

- 투자기회: 투자 기간을 얼마나 주는지 기재하기 (3개월, 6개월, 3년 등 수치로 직관적으로 기재)

- 최종생각:

1번~5번까지 분석한 내용을 토대로 해당 단지에 대한 최종 생각을 기재합니다. 그리고 그 기재한 내용을 제일 왼쪽의 1번 장표에 투자대상, 불가, 시세트래킹 등 한 단어로 최종 기재하여 직관적으로 판단할 수 있게 합니다.

최종적으로 완성된 장표입니다.

PPT 1장에 2개의 단지를 분석하며 필요한 내용만 집중적으로 넣고 최대한 빠르게 ㅇ분석할 수 있는 틀을 만들어 보았습니다.

BONUS.

그리고, 제일 왼쪽에 투자대상 노란색 아래에 숫자가 보이실텐데요 이부분은 시세지도에서 미리 선호도 순서를 나열이 된 상태로 실제 투자 우선순위에 대한 번호입니다. 저는 1~2번 정도까지가 우선순위에 포함되는 것으로 기록하고 있습니다.

시세지도

먼저 시세지도에서 선호도에서 가격과 선호도가 상중하로 나눠져 있습니다.

이 장표를 그대로 가지고 와서

단지분석에서는

왼쪽 지도에서 가격을 다 빼고 순위만 적은 후 해당 번호만 넘버링한 상태입니다.

해당 시세지도에 대한 자세한 부분은

우지공 튜터님의 원본 글을 참고하시면 큰 도움이 될 거 같습니다.

https://weolbu.com/community/999714

지금까지 부족하지만,

우지공 튜터님의 도움으로 시세지도를 전면 개편하면서 조원들의 추천으로 나눔글을 작성해 봤습니다.

단지분석 PPT 원본을 첨부드리니 필요하시다면 활용해 보시면 좋을 거 같습니다. ^^

감사합니다.

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