주희주 | 월급쟁이부자들

2007년부터 중개 현장을 지켜온 월부 공인중개사. 삶의 방향을 함께 고민하며, 실전의 흐름을 글로 기록합니다.

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“전세, 정말 사라지는 걸까요?” - 6.27 대책과 전세 종말론, 실무자가 말하는 진짜 변화

안녕하세요.2007년부터 지금까지 중개 현장에서 고객과 함께해 온 공인중개사 주희주입니다. 정권이 바뀔 때마다, 시장 분위기가 요동칠 때마다“이제 전세는 끝났다”는 이야기는 늘 반복되어 왔습니다.처음엔 놀라고 걱정도 됐지만, 중개 현장에 오래 있으면서 알게되었죠. 이런 말은 이번이 처음이 아니라는 것.2000년대에도, 2010년에도, 시장은 전세의 종말을 말했지만그때마다 전세는 모양을 바꿔 살아남았습니다. 요즘도 마찬가지입니다.커뮤니티나 유튜브를 보면 “이제 전세는 끝났다”, “전세는 위험하다”는 말이 넘쳐나죠.저도 요즘 가장 자주 듣는 질문이 있습니다. “전세는 진짜 없어지는 건가요?” 저는 현장에서 매일 그 질문에 답하고 있습니다. 그리고 그 대답은 이렇습니다.전세는 사라지는 게 아니라, ‘분화되고’ 있습니다. 왜 “전세는 끝났다”는 말이 나왔을까?그 배경에는 실제 시장 변화들이 누적되어 있기 때문입니다.전세가율 하락– 수도권 일부 지역 전세가율이 50% 초반까지 하락– 집값 대비 전세보증금 비율 감소로 수익성·매력도 하락역전세 위험 증가– 계약 만료 시점에 전세금이 하락하면서집주인이 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 빈번해짐보증보험 사고 급증– 보증보험을 통해 보증금을 되찾는 사고 등록 건수 급증– 주택도시보증공사(HUG) 기준 사고액 1조 원 이상 기록여기에 최근 발표된 6.27 부동산 대책이 전세 종말론에 제도적 신호를 보탰다는 분석도 많습니다.정부는 이번 대책에서보증보험 미가입 시, 세입자에게 고지 의무 부여임대인의 전세금 반환 능력 정보 공개 확대보증보험 심사 강화 및 월세 지원 확대등의 조치를 발표했습니다.이로 인해 시장에선“이제 정부조차 전세를 신뢰하지 않는 것 아니냐”는 해석이 확산되며,“전세는 구조적으로 끝났다”는 목소리도 더 커졌습니다. 하지만 실무자의 관점에서 볼 때,이런 흐름은 ‘전세가 사라지는 중’이라는 말보다는전세가 선별되고, 분화되고 있다’는 표현이 더 정확합니다. 전세는 지금 두 갈래로 나뉘고 있습니다 살아남는 전세입지, 단지 경쟁력 우수수요 많은 평형보증보험 가입 가능한 물건→ 지금도 금리 대비 가성비 주거수단으로 작동합니다. 위험한 전세입주물량 과잉, 미분양 많은 지역수요 적은 초소형 or 초대형 평형전세가가 매매가보다 높거나 보증보험 불가→ 이 구간에서 전세가 빠르게 줄고 있습니다.즉,전세는 사라지는 게 아니라, 분화되는 중입니다. 반전세·월세 전환도 이 흐름의 일부 요즘 집주인들은 전세 대신 반전세(보증금 + 월세)를 선호합니다.그 이유는 간단합니다!전세금 반환 부담 크고저금리 시대 월세 수익이 더 유리하기 때문이죠.같은 단지에서도 이런 일이 벌어집니다.조건 좋은 전세는 금방 계약애매한 조건은 반전세 전환 or 장기 공실 전세는 사라지는 게 아니라, 진화하고 있습니다. 금리, 수요, 제도 변화에 따라살아남는 전세만 남고 있는 시장으로 구조가 바뀌는 중입니다.그리고 사실,“전세가 사라진다”는 이야기는 처음 듣는 말이 아닙니다.2010년에도, 2015년에도 시장은 변할 때마다 전세의 끝을 말했지만그때마다 전세는 달라진 모습으로 살아남았습니다. 이번에도 마찬가지입니다.지금 필요한 건 막연한 공포보다,‘괜찮은 전세’를 구별하는 눈입니다.

...더보기 ∙ 22일 전

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전문가칼럼

계약서에 도장 찍은 당신이 바로 해야 할 일 : 주택임대차 전월세신고

전셋집이나 월셋집 계약서에 도장을 꾹 누르던 순간을 기억하시나요. 새로운 보금자리에 대한 설렘과 함께 혹시나 하는 불안감이 교차하는 바로 그 순간 말입니다. 이제 그 중요한 계약서는 서랍 속에 넣어둘 서류가 아닙니다. 당신의 소중한 재산을 지키는 방패로 만드는 첫 번째 행동을 시작할 때입니다. 계약서의 잉크가 마르기도 전에 우리가 해야 할 일 바로 주택임대차 계약신고입니다. 도대체 주택임대차신고가 뭔가요? 이름이 조금 어렵게 느껴질 수 있지만 내용은 아주 단순합니다. 2021년 6월 1일부터 시행된 법으로 주택 임대차 계약을 맺은 날로부터 30일 이내에 계약 내용을 관할 주민센터에 의무적으로 신고하는 제도입니다. 모든 계약이 대상은 아닙니다. 수도권(서울 경기 인천) 전역 광역시 세종시 그리고 각 도의 시 지역에 있는 주택이면서 보증금이 6천만 원을 넘거나 또는 월세가 30만 원을 넘는 경우에 신고해야 합니다. 사실상 대부분의 계약이 여기에 포함된다고 볼 수 있죠. 무엇을 신고하냐면 바로 계약서에 있는 핵심 내용입니다. 누가 언제까지 사는지: 임대인과 임차인의 인적 정보 계약 기간어디에 사는지: 주택의 정확한 소재지얼마에 사는지: 보증금과 월세 이 정보를 국가에 공식적으로 기록해두는 절차라고 이해하면 가장 쉽습니다. 완전 초보자를 위한 신고 방법 A to Z 신고는 임대인이나 임차인 둘 중 한 명이 하면 됩니다. 어렵고 복잡할 거라는 걱정은 잠시 접어두세요. 스마트폰으로 쇼핑하는 것만큼이나 간단합니다. 방법은 크게 두 가지입니다. 1. 온라인으로 스마트하게 신고하기 방문할 시간이 없는 바쁜 당신에게 가장 좋은 방법입니다. 준비물: 공인인증서(요즘은 금융인증서나 간편인증도 가능) 임대차 계약서를 찍은 사진 또는 스캔 파일1단계 포털사이트에서 ‘부동산거래관리시스템’을 검색해서 접속합니다.2단계 메인 화면에서 ‘임대차신고’라는 메뉴를 찾아 클릭합니다.3단계 준비해둔 인증서로 로그인한 뒤 화면 안내에 따라 신고서 등록 버튼을 누릅니다.4단계 화면에 나오는 빈칸에 계약서 내용을 그대로 옮겨 적습니다. 임대인과 임차인 정보 주소 보증금 월세 계약기간 등을 차례대로 입력합니다. 헷갈리는 부분은 거의 없습니다.5단계 마지막으로 준비해둔 계약서 사진 파일을 첨부하고 제출 버튼을 누르면 정말 끝입니다. 접수가 완료되면 문자로 알려줍니다. 2. 주민센터에 방문해서 속 편하게 신고하기 컴퓨터가 익숙하지 않아도 전혀 문제없습니다. 준비물: 본인 신분증 임대차 계약서 원본 (대리인이 간다면 위임장과 대리인 신분증 추가)1단계 집에서 가장 가까운 동네 주민센터(행정복지센터)를 찾아갑니다.2단계 번호표를 뽑고 창구 직원에게 “주택임대차신고 하러 왔어요”라고 말합니다.3단계 직원이 주는 ‘주택임대차계약신고서’ 서식을 받아서 계약서를 보고 차근차근 작성합니다. 모르는 부분은 바로 그 자리에서 물어보면 직원이 친절하게 알려주니 걱정 마세요.4.단계 작성한 신고서와 계약서를 제출하면 직원이 확인 후 접수증을 바로 내어줍니다. 이 접수증을 받으면 모든 절차가 완료된 것입니다. 무엇이 좋아지나요? (임차인과 임대인 필독) 이 간단한 신고 하나로 많은 것이 달라집니다. 먼저 임차인 당신에게는 든든한 갑옷이 됩니다. 신고가 접수되면 ‘확정일자’라는 것이 자동으로 부여됩니다. 확정일자는 내 보증금에 대한 권리를 법적으로 인정받는 강력한 힘을 가집니다. 만약 집이 경매에 넘어가거나 집주인에게 문제가 생겨도 내 보증금을 다른 빚보다 먼저 돌려받을 수 있는 ‘우선변제권’이 생깁니다. 이제는 불안에 떠는 대신 법이라는 든든한 경호원을 두는 셈입니다.그렇다면 임대인 당신에게는 어떤 이득이 있을까요. 이건 규제가 아니라 투명한 증거가 됩니다. 계약 내용이 국가 시스템에 기록되니 나중에 임차인과 보증금이나 계약 기간으로 다툴 일이 사라집니다. 깨끗하고 정확한 계약 관계를 증명하는 가장 확실한 방법이죠. 또한 2025년 5월 31일로 과태료 계도기간이 종료되어 이제 신고는 선택이 아닌 의무입니다. 미신고 시 최대 100만 원의 과태료가 나올 수 있으니 불필요한 손해를 막기 위해서라도 꼭 해야 합니다. 아는 것을 넘어 행동으로! 잊지말고 꼭 계약 신고 하세요! 주택임대차신고는 더 이상 복잡하고 어려운 일이 아닙니다. 임차인에게는 소중한 보증금을 지키는 방패가 되고 임대인에게는 분쟁을 막는 투명한 증거가 됩니다. 서로를 위한 최소한의 약속인 셈이죠. 이제 당신이 행동할 차례입니다. 계약서에 도장 찍은 그날 바로 신고하는 습관으로 당신의 소중한 자산과 평화로운 일상을 모두 지키시기 바랍니다.

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부동산 사장님들은 왜 그럴까? – 오해와 진실, 그리고 부동산 사장님 마음을 여는 3가지 행동

안녕하세요. 2007년부터 지금까지 중개 현장에서 고객과 함께해 온 공인중개사 주희주입니다. “부동산에 가야 하는데, 뭘 먼저 말해야 하지?” “괜히 무시당하면 어떡하지?” “예약하고 갔는데, 문전박대라도 당하면…” 부동산 사무실을 처음 방문하려는 고객들이 자주 하는 이야기입니다. 특히 나이가 적거나, 반대로 너무 많아서 ‘이 업계에서 무시당하지 않을까’ 하는 불안감을 가진 분들이 많죠. 실제로 이런 경험담도 있습니다. 예약 전화를 했는데, “그 시간은 안 돼요”라며 딱 잘라 거절당한 경우어렵게 시간 맞춰 갔는데 “그 매물은 이미 나갔어요”라며 대안도 제시받지 못한 경우상담 중 들은 말이 의도치 않게 상처가 된 경우 이런 경험이 쌓이다 보면 ‘부동산은 무섭다’라는 인식이 만들어집니다. 그런데, 중요한 건 모든 부동산 사장님이 이런 건 아니라는 점입니다.그리고, 그렇게 보였던 사장님들도 처음부터 날카롭거나 무뚝뚝한 건 아니었습니다. 그들 역시 수많은 경험 속에서 ‘방어적인 태도’를 학습한 결과일 수 있습니다. 오늘은 왜 이런 현상이 생겼는지, 그리고 어떻게 하면 서로를 이해하고 윈윈할 수 있는지 이야기해 보겠습니다. 1. 고객이 느끼는 불편함의 뿌리 고객이 부동산에 대한 두려움을 갖는 이유는 다양합니다. 첫째, 정보 비대칭입니다. 매물 정보와 시세, 계약 조건을 중개사가 더 많이 알고 있으니, 고객은 ‘내가 불리한 게임을 시작하는 건 아닐까’ 불안해집니다. 둘째, 낯선 환경입니다. 부동산 사무실은 대부분 한두 명이 운영하는 소규모 공간이어서, 들어서자마자 모든 시선이 나를 향하는 듯한 압박감을 받을 수 있습니다. 셋째, 과거의 경험입니다. 한 번이라도 불친절하거나 무시당한 경험이 있다면, 이후에도 ‘혹시 또?’ 하는 경계심이 생기죠. 2. 중개사가 갖게 되는 경계심의 이유 유튜브와 블로그를 보면, 중개사 입장에서 이런 얘기가 나옵니다. “예약만 잡고 안 오는 고객이 많아요.”“매물 정보만 빼가고 거래는 다른 데서 하는 경우도 많습니다.”“여러 번 시간과 노력을 들였는데, 마지막 순간에 다른 중개사를 통해 계약하는 경우가 있습니다.” 이런 경험이 반복되면, 중개사도 무의식적으로 고객을 ‘검증’하게 되고, 때로는 그 과정이 고객 입장에서는 불친절하게 느껴집니다. 심지어 일부는 ‘이런 고객은 나를 이용하려는 거야’라는 부정적인 선입견을 가지게 됩니다. 즉, 고객과 중개사 모두 과거의 상처와 오해로 인해 서로를 경계하는 ‘학습된 방어 기제’를 갖게 된 것입니다. 3. 서로를 이해해야 하는 이유 사실 부동산 거래는 제로섬 게임이 아닙니다. 누군가 이기면 누군가 지는 구조가 아니라, 거래가 잘 마무리되면 양쪽 모두 이익을 보는 윈윈 관계입니다. 고객은 좋은 집을 찾고, 안전하게 계약하며, 시간을 절약합니다.중개사는 거래를 성사시키고, 수익을 얻으며, 신뢰를 쌓습니다.결국 신뢰가 거래를 만든다는 단순한 진리를 다시 확인하게 됩니다. 부동산 사장님 마음을 여는 3가지 행동 이제 고객 입장에서 ‘부동산이 무섭다’는 마음을 조금이라도 줄이기 위해, 중개사와의 첫 만남에서 시도해 볼 수 있는 현실적인 방법을 소개합니다. 1. 관심 표현 먼저 하기 “여기 매물 사진이 깔끔하게 잘 돼 있더라고요” “이 동네 분위기가 좋아서 직접 와봤어요”처럼 장점을 먼저 언급하면 방어심리가 풀립니다. 2. ‘이유’와 ‘목적’을 간단히 공유 “이번에 가족이랑 이사 준비 중인데, 동네 분위기를 좀 알고 싶어서요.”거래 얘기보다 상황을 먼저 전하면 신뢰도가 올라갑니다. 3. 작은 리액션과 경청 매물 설명을 들으며 “아 그렇군요”, “오, 그건 몰랐어요”처럼 짧은 호응을 자주 넣으면 대화 흐름이 부드러워집니다.중개사는 “이 손님은 대화가 잘 된다”는 인상을 받습니다. 이 3가지는 계약을 강요하는 기술이 아니라, 서로가 대화할 수 있는 ‘관계의 문’을 여는 행동입니다. 부동산 사장님들이 ‘왜 그럴까?’라는 질문의 답은 간단하지 않습니다. 그건 ‘원래 성격이 그래서’가 아니라, 고객과의 수많은 경험 속에서 형성된 방어 기제일 가능성이 큽니다. 마찬가지로, 고객의 두려움과 불신도 ‘원래 부동산이 무서운 곳’이어서가 아니라, 일부 경험이 만들어낸 인식입니다. 우리가 해야 할 일은 단순합니다. 서로 한 걸음 더 다가가는 것입니다. 거래는 결국 사람과 사람 사이의 신뢰에서 시작됩니다. 부동산을 두려워하지 마세요. 우리 모두는 같은 목표—좋은 집, 좋은 거래—를 향해 가는 같은 편입니다.

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