40대 내집마련 어떤 방향이 좋을까요

아이는 없는 40대 부부입니다. 내집마련 하게되면 가용자금은 11억 정도됩니다. (전세보증금, 주식, 퇴직연금, 청약통장 등) (내년초 상여나오면 12억 가용 가능, 5억 대출받고 16-17억 정도 매매 생각) 첨엔 갭투자를 하려고 했는데 대출규제 등 여러 상황으로 보아 그냥 실거주로 보유하는게 낫겠다 판단했습니다. 실거주이지만 당연히 상승여력이 있는 아파