"즐거운 공간" 월부가 아지트인 슈필라움 입니다.
초보경험담
즐거운 공간월부가 아지트인 슈필라움입니다. 월부인 2년차 지방투자 1호기, 서울투자 2호기경험을 나누고 그 과정에서 아쉬운 점을 기록하여더 좋은 투자자가 되도록 복기합니다. 매수편, 인테리어편, 전세빼기편총 3번에 나누어 복기할께요. 월부에 입성하기 전에14년간 매도, 매수, 1가구 2주택으로 갈아타기를 통해 순자산 10억을 달성했습니다.가족들과 함께 고생하며 너무 나도 감사하지만여전히 월급쟁이, 가족과 함께 시간을 보내고내가 원하는 삶을 살 수 있는 자유는 없었습니다. 그러던 어느 날 너나위님을 알게 되고지난 시간에 무슨 차이가 순자산 10배 이상의 결과를 만들었는지 궁금했습니다. 그래서 시작한 월부인열반스쿨을 수강하고 실전준비반을 통해임장과 임보를 알게 되고혼자서 자실하며 매물코칭도 없이 지방 1호기를 투자하였습니다. 결과는 어땠을까요? 자신감과 자만심은 다른 것이고한 번의 강의로 투자를 이해한다는 것이 불가능하다는 것을조급함이 아닌 겸손함으로묵묵히 부자되는 길을 걸어야 한다는 것을 1호기를 통해 깨달았습니다. 다시 시작한다는 마음으로매월 정규강의를 수강하고 앞마당을 만들기 시작했습니다. 서울투자 기초반이 1기생으로 수강하면서과연 서울에 내가 투자 할 수 있을까?투자금이 이만큼 들어가는데 이게 의미 있는 시간인가?지방을 갈까? 서울을 보는 것이 맞나?그냥 서투가가 되면 서울가고 지투기가 되면 지방가고 신도시 되면 수도권가고실전준비반 되면 또 수도권 갔습니다. 그렇게 앞마당이 16개 만들어졌을 때이 단지 작년에는 투자금이 5억이였는데 전세가 이렇게 올랐나?서울 투자가 가능한 물건이 보이고매물 코칭을 통해 서울에 투자하게 되었습니다. 서울 투자 매수에서 잘한점과 부족했던 점을 복기해봅니다. 1.꾸준히 앞마당을 만들었습니다. 1급지, 2급지, 3급지, 4급지 어디든 갔습니다.24년 4월 이후 전세금도 올랐지만 매물코칭을 넣을려고하면매물이 거래 되었다고 하면서 1등 뽑기가 힘들어졌습니다.이래서 앞마당을 미리 만들어두어야 되는구나를 알게 되었습니다. 2. 강의 내용을 이해하고 알려주신 내용을 행동하고 있는가? PIR 지수를 확인하고 매월 서울 25개구 매매-전세 평균 시세를 확인하며매매, 전세 흐름을 확인하고 해당 지역 시세를 전수조사하고투자범위를 설정하고 나만의 투자 꾸러미를 추려서 시세를 업데이트 하였습니다. 3. 아파트 단점을 고마워해야 한다. 여기는 언덕이라 저기는 구축이고 거기는 역에서 마을버스를 이용해야 하는데별로 아닌가요? 주우이님께서 단점에 고마워하세요 그 단점 때문에 투자의 기회를 주는 것입니다. 좋은 것을 사는 것이 아니라 저평가 된 것을 사는 것입니다.여전히 편견으로 투자 물건의 가치를 보지 못하고 있었습니다.이번 투자 물건이 언덕에 있었는데 주우이님 말씀으로 편견 없이 저평가 여부를 다시 확인하게 되었습니다. 4. 협상은 실전이다. 매매가 500만원을 겨우 깎았습니다. 더하면 매물을 거두겠다고하여 500에 만족하고 거래를 해야 했습니다.문제는 잔금일자… 월세로 계신 기존 세입자 보증금을 제가 부담하고 인테리어 후에 신규 임차인을 맞추기로 했습니다. 7~8월 비수기를 지나 10월에 잔금일을 하고 싶었지만 매도인은 8월말에 잔금일을 요구하는 잔금일을 9월말하면 500만원 네고는 없던 것으로 하자…9월 초 추석 전으로 겨우 설득하고 500만원을 지키는 것으로 마무리 했습니다. 지나고 나서 전세 빼기가 부담인데 전세금을 얼마까지 낮추어야 하는가를 계약 이후에 생각했습니다.내가 원하는 것을 위해 나는 무엇을 줄 수 있는가 협상 카드를 미리 생각하자. 그럼 매수편을 마치고 다음 인테리어와 전세빼기 복기를 이어가겠습니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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즐거운 공간월부가 아지트인 슈필라움 입니다. 최근 서울 투자 경험을매수편, 인테리어편, 전세빼기편으로 나누어 복기하고 있습니다. 지난 매수편에(https://weolbu.com/community/1592204?inviteCode=248BB8)이어서 인테리어 과정에 대해 복기를 시작합니다. 상황은 2000년대 초반 준공된 물건은 입주 이후 기본 그대로 체리색 전용 84 방3, 화2, 계단식 구조입니다.샷시 포함 올수리가 필요한 상황이였습니다. 첫 번째로 제가 한 일은 월부 레버리지를 활용하자.코크드림의 인테리어 특강을 먼저 수강했습니다. ㅎㅎㅎ그리고 강의에서 배운 내용을 그대로 했습니다. 두 번째 공사 범위와 자재를 선정해서 동일 기준으로 견적 받기. 제가 투자한 서울 3급지 물건 인근 지역과 부사님을 통해 추천 받은 업체와마스터님 코칭으로 서울 공사가 가능한 부천 지역 업체까지 전화를 통화하고문자를 보내서 동일 기준으로 견적을 요청하였습니다. 35개 업체에 전화로 문의하고 문자를 보냈지만견적서를 보내온 곳은 11개 업체동일한 기준으로 문자를 보냈지만 견적 금액은 2,700만원~6,000만원으로 다양했습니다. 그리고 공사 내역별 견적 금액을 나누어 비교하였습니다. 세 번째 나와 잘 맞는 파트너를 선택하자. 견적 금액이 가장 낮은 곳부터 직접 방문하였습니다.그리고 견적으로 요청한 내역의 자재를 실물로 확인하면서 이런 저런 이야기를 나누며사장님의 성향을 파악했습니다. 이것도 코크님의 강의에서 배운 내용으로 대화가 편하게 통하는 느낌적인 느낌으로 결국 3천만원 초반 두 곳을 최종 후보로 선택하였습니다. 왜 두 곳 이냐구요?실측 이후 견적이 달라져서 두 업체 각각 일정을 잡고실측 이후에 가격을 비교 하기 위해서 입니다.^^ 실측 이후 한 곳은 3,100에서 3,700만원으로 늘었났습니다.다른 한 곳은 3,100에서 3,300만원으로 늘어났구요. 부가세는 별도 였습니다. 최종 후보 업체와 협상을 시작하였습니다 ^^ 네 번째 나는 무엇을 주고 무엇을 얻을 것인가? 부동산 투자는 여러 사람들의 관계 속에서 결과가 만들어지는 것이죠.인테리어도 역시 업체 사장님과 관계 속에서 결과가 만들어졌습니다. 저는 비용 증빙처리시 연말정산 환급 가능 금액을 확인하고저에게는 큰 의미가 없는 것을 확인하였습니다.그래서 사장님께 현금으로 증빙 없는 조건을 제시하고 대신 추가 증액 없이 부가세 포함 3,100만원에 협상하였습니다. 계약금 30%, 중도금 40%, 잔금 30%잔금은 하자 보수가 마무리 되는 조건이였구요. 그리고 철거 하는 날에는 휴가를 내고 현장을 지켜 봤습니다.코크님의 강의 때 말씀 주신 내용을 그대로 했습니다. 요청 사항은 사장님께만 꼭 필요하지 않으면 말은 줄이고 대신 양손은 무겁게 음료수와 드실 만한 것을 전달 드렸습니다. 저 보다 전문가이신 공사 하시는 분들에게 마음만 전달 되도록 ㅎㅎ무사히 예정된 공사 일정내 마무리 잘 하였습니다. 인테리어 전 후 사진 입니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.다음 전세 빼기를 정리해서 복기하도록 하겠습니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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즐거운 공간월부가 아지트인 슈필라움 입니다. 최근 서울 투자 경험을매수편, 인테리어편, 전세빼기편으로 나누어 복기하고 있습니다. 매수편https://weolbu.com/community/1592204?inviteCode=248BB8 인테리어편https://weolbu.com/community/1605750?inviteCode=248BB8 이전에 이어서 마지막 전세빼기 경험을 돌이켜 봅니다. 상황은 계약일은 24년 7월초 잔금일은 9월중순 남은 기간은 약 2개월 기존 임차인은 7월 중순에 이사 나가면7월중순~8월초까지 인테리어를 마치고8월중순에서 9월초 사이에 입주 조건의 임차인을 구해야 했습니다. 첫번째 전세 뿌리기. 매매 거래 부동산 사장님 : *.8억원 전세를 빼주겠다고 나만 믿고 기다려 봐~~ 슈필라움 : ^^ 사장님 감사해요 그럼 이번주 주말까지만 시간 드릴께요제가 전세를 못 맞추면 잔금 맞추게 걱정이라다음주 월요일 이후로는 다른 부동산에도 연락 드려야 할 것 같네요. 매매 거래 부동산 사장님 : 내가 전세는 수수료 없이 서비스로 해 드릴껀데 그러지 말고 나만 믿어봐요~~ 슈필라움 : ^^ 사장님 감사해요 그래서 잔금일 10월로 부탁 드린건데…매도인분이 9월중순까지 해달라고 하시니 지나간 일은 어쩔 수 없고수수료 서비스는 다음에 전세 맞출 때 해줘요 그땐 단독으로 오래 드릴께요.이번엔 시간이 별로 없어서 걱정되니깐 이해해 주시고이번주까지 사장님 최대한 노력해서 먼저 빼주세요 ~~ 그리고 한 주 동안 저의 물건 지역과 인접 지역까지 부동산 업체 리스트를 정리하고 있었습니다. 그리고 약속한 시간이 지나고 저는 53개 부동산에 전세 물건을 내놓았습니다. 둘째 기존 세입자가 집을 안 보여줘요. 기존 세입자분은 저를 위해 신규 세입자를 맞추기 위한 집 보여 주기에 협조할 이유가 없었죠. 우리 집에 딸이 재택근무 중이라 평일에 집을 보여주기 어렵다.주말에는 가족들이 외부 일정이 많아서 집에 아무도 없다.오늘 저녁은 집안 행사가 있어서 집에 아무도 없다. 부동산 사장님들이 장마철 비수기에 어렵게 전세 손님을 구해서집을 방문 할려고 하는데 집을 볼 수 없어서 그냥 간다는 것이죠. 그래서 인테리어 이후 최대한 비슷한 이미지의 집을 부분 사진을 부동산 사장님께 보내드렸습니다.우선 인테리어 이후에 집 모습이 달라지니깐 잘 설명해주세요. 그리고 기존 세입자에게 인테리어 실측으로 집을 방문해야 하니 꼭 좀 시간을 내 달라고 약속하고집을 방문하는 날 저는 선물을 준비 했습니다. “골프공과 상품권” 지난 번에 집 보러 왔을 때 퍼터 연습기가 있길래 사장님 쓰실 새 볼과 이사 가실 때 필요하실텐데 상품권 쓰세요. “어머 새 볼을 왜 남편 줘요 내가 써야지 ㅎㅎㅎ, 이렇게까지 안하셔도 되는데…" "따님이 재택근무 중이라고 듣었습니다. 제가 신규 세입자를 받아야 해서 불편하시겠지만 부동산에 연락 오면 집 좀 더 보여주세요." “아네 있는 동안엔 신경 쓸게요” “감사합니다.” 이렇게 해서 집을 몇 번 더 볼 수 있었습니다. 하지만 그때 집을 보신 분이랑 계약한 것은 아니지만아깝다고 생각하지 않고 내가 할 수 있는 최선을 다한 것에 만족해야겠죠 ^^ 셋째 골든타임이 지나가고 있다. 7월말 인테리어 공사가 한창인데 잔금일까지는 약 50일 시간은 조금씩 나의 편이 아니였습니다. 지금 나는 무엇을 해야하는가?내가 할 수 있는 일은 무엇인가를 생각해습니다. 믈건 지역과 인근 지역에 전임을 통해 다른 전세 물건 상황을 확인하고수리 상태에 따른 전세가를 확인했습니다.이래서 투넘버 서비스는 필수 구나를 느끼며내 물건 1등 만들기에 다시 집중~~ 그래서 결론은 2천만원 내리기… 53개 사장님께 *.8억에서 *.6억으로 보증금을 내립니다.문자를 보내고 전화를 돌렸습니다. A 부동산 사장님"아니 젊은 양반이 딱해서 내가 알려 주는데 이런다고 전세 안나가요.나랑 친절한 곳 3곳 정도만 남기고 정리해요" “아네 조언 감사합니다.” 여기 사장님 별로 군 ^^ B 부동산 사장님“인테리어 얼마에 했어요?” “ 그건 왜 물으세요? 인테리어 범위는 제가 문자 보낸 드린 내용처럼 올수리 입니다.” “아 그 단지 매매 거래 했는데 우리 손님도 전세를 빼야해서요. 인테리어 얼마에 하셨나 물어봐여." "아 그래요, 사장님 그 집은 몇 평인가요? 몇 동 몇 층이고 그 집은 어디까지 수리한데요? 오늘의 투자자 동지가 내일은 전세빼기 경쟁자가 되는 시장~~ 넷째 제가 계약 할께요. 잔금일까지 45일 은행에 가서 대출을 확인하고전세 물건이 없어도 비수기 84" 수요에 대응하지 못했나 전세금을 더 내려야하나 고민할 때랜드마크 단지의 부동산에서 연락이 왔습니다. “사장님 그 집 전세 나갔나요.”“아뇨 아직 입니다.” “저희 매도 손님이 전세를 급하게 구하는데 모시고 갈께요.” 이렇게 전세빼기에 성공합니다. 잔금일을 넉넉하게 빼지 못한 협상의 아쉬움하지만 전세물건을 뿌리고주변 전세물건을 보면서 수리 상황과 입지, 가격을 비교하며 1등 유지하기보증금을 바로 조정하기그리고 비수기의 전세빼기 어려움을 반복하지 않기 위해서전세 기간을 26개월로 조정하여 계약하기 잘한점과 부족한 점을 기록하여 더 나은 투자자가 되기를 다짐해 봅니다. 슈필라움의 투자를 위해 진심으로 응원해주신 멘토님 튜터님 감사합니다. 좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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