열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 37기 91조 필마니]

2024 내게 맞는 투자지역 선정하는법 By 밥잘사주는부자마눌님

밥잘님의 실질 투자에 대한 섬세한 강의

1. 나에게 맞는 투자지역 선정하는 법 : 수도권 vs 지방
2. 지방 투자법 & 수도권 투자법
3. 비전 보드를 현실화하는 진짜 비법

[현재의 시장 상황]

1. 서울 및 수도권 : 매매 -4% ~ -20% vs 전세 -10% ~ -28% -> 매매가 하락률 보다 전세 하락률이 더 커서 투자금이 적지 않음. (가격은 싸졌지만 소액 투자는 불가)
2. 지방광역시 : 매매-10% ~ -25% 후 약보합 vs 전세 -11% ~ -35% 이후 상승 -> 싸고 투자금 규모 줄어들어 소액 투자 가능

[수도권 투자법]

1. 입지 독점성 : 강남 1시간, 업무지구 1시간 이내 지역

=> 입지 독점성이 우수한 순서대로 가격 흐림이 먼저 오고 많이 오른다.

입지 순서를 알고 비슷한 기회가 왔을 때 더 좋은 선택을 할 수 있게 준비한다.

2.전세가율 : 60%

전세가율로 가치를 판단하는 것이 아님.

*< 가치를 파악한 후 가치가 좋은 것 중 전세가율이 높은 것을 선택>

3.내 투자금 맞는 곳 : 지역별 투자금 규모 확인

4.저평가 된 곳 : 전고 대비 -20%

=> 절대적 저평가 vs 상대적 저평가

[지방 투자법]

1. 인구수가 많은 곳 : 50만명 이상의 인구

-> 인구 수 = 수요의 크기 : 기대수익이 크다.

-> 인구수가 적어도 충분히 싸고, 투자금이 적게 든다면 투자 효율을 높일 수 있다.

2.전세가율 높은 곳 : 70% 이상

3.입주물량 적은 곳 : 투자시점 & 향후 2년간 입주물량

=> 지방 도시는 입주 물량이 전세 가격에 직접적으로 영향을 줌

지방 도시는 전세 가격과 매매 가격이 "비례 관계"다

입주물량을 잘 파악하면 매수, 매도 시기에 대한 가늠이 가능하다.

=> 공급 물량 검토 체크리스트

1.투자시점 : 전세 세팅이 안정적인가

2.2년 후 : 전세 갱신 시점 역전세 가능성 있는가

3.3년 내 : 3년이내 매도를 고려 할 시기가 있는지 검토

=> 대부분의 지방이 2025년 말 이후 예정 물량이 줄고 있음

현 투자 시점 전세 세팅을 잘 한다면 2026년 매도 시기를 잡는 투자를 계획할 수 있음.