투자는 필수
투자는 돈을 벌기 위한 행위
돈을 현금이 아닌 자산을 바꾸는 대책
가장먼저 해야 할 일은 '자기 점검' 이다. 이제 상황을 알았으니 자신을 스스로 점검해 볼 차례이다. 나를 있는 그대로 아는 것이 변화의 가장 큰 동기가 되기때문
투자의 제1목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한것
노후 준비는 셀프
지금 당신이 '시간을 투입해서 돈을 버는 사람' 에 해당한다면, ' 시간과무관하게 돈을 버는 사람'으로 "이동"해야 한다.
부동산고 주식 역시 사업체와 마찬가지로 B가 먹을때나 잘때나 쉴때나 그를 대신해 일을 하고 돈을 벌어다 주고 있다
중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는것 (소비자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔수 있는것 (생산자산)을 사기 시작한것
우리나라 부동산 투자에서만 유효한데, 바로 전세라는 임대차 제도가 대한민국에만 있기 때문
장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월말까지의 겨울 비수기가 그시기이다.
이유는 간단하다. 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄, 가을 이사철에는 많은 사람이 거처를 옮기고, 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문
결국 가치를 볼 줄 아는 안목, 그것이 부동산 물건의 저평가 여부를 판단하는데 가장 중요하다는 이야기가 된다.
아파트는 같은 단지 안에서도 향, 동, 층, 내부 상태등에 의해 가격에 차이가 벌어진다.
비교해 볼 수 있는 대상이생긴후, 그 두 대상의 가치 (입지)와 가격을 모두 확인했기 때문이다.
나는 지금도 투자 물건의 저평가 여부를 따질때, 이와 같은 방법을 사용한다.
명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을.
나역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.
팔려고하는 이유를 묻는다. 물론 이때 중개소 소장님이 매수자인 나보다 매도자와 더 사이가 끈끈하다면 유용한 대답을 듣기 어려울 수도 있다. 하지만 거래에 대한 신뢰가 쌓이면 어느정도 구체적인 이야기를 들을수 있다.
협상의 기본은 주는것
제가 정말 선갱님의 접을 사고싶은데요 돈이조금 모자랍니다. 그래도 제가 할 수 있는최선을 다해 성의를 표하겠습니다. 이 작은 성의가 매도자분께 도움이 되었으면 좋겠습니다. 한번 고려해 주실 수 있을까요?
여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것
이것이 비수기 투자의 정석이다. 앞서 말했듯 매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 집을 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓을 수 있다.
부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다.
나는 보통 매물을 확인할때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사를 할 계획인지 질문한다.
이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어누정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격이지 아닌지도 짐작할수 있다.
중개소를 나서기전, 소장님에게 해당 부동산의 등기부 등본을 떼어 달라고 부탁했는데, 보통 등기부 등본에는 해당 주택의 기본적인 사항 외에도 현재 근저당 설정 여부와 권리관계, 매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등이 기재되어 있어서, 부동산 매입을 고려할 때는 반드시 확인한다.
강북의 마용성(마요, 용산,성동구), 강남3구(강남, 서초, 송파),그외에 영등포구, 양천구,강동구,동작구,광진구 그리고 경기도의 과천, 판교,분당,평촌,광명같은 지역이 여기에 해당
실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는걸 기억하라.
따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 인ㄴ 현재 가치 대비 싼것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할수 있다. "저평가"된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인셈
부동산의 입지를 판단하는 기준은 직장이나 교통, 거주환경, 학군 정도다
서울이나 광역시 경우 구 단위로 5곳, 그외지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라.
그리고 안에서 가치(입지)대비 싼 물건을 찾고 그들중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자
시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 일흘 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금만큼이라는 뜻이다.
이것이 전세가율이 옾아 매매와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또하나의 이유가 된다.
첫째, 여러지역의 물건과 비교해 본 결과, 저평가 된것이 확실한가?
둘째 전세가율이옾아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크는 작은 물건인가?
보유자산의 크기를 키워나간다.
매이한 부동산을 장기보유한다.
원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.
시스템 구축계획
직장과 교통이 특히 중요
보험사의 신용대출 상품 중에는 제 1금융권 은행의 마이너스 통장처럼, 한도를 설정하고 필요할때 사용할수 있는 것도 있다. 금리가 다소 높은 편이지만, 당장 필요한게 아니라면 쓰지 않아도 되니 우선 만들어두는것
많은 사람이 선호하는 입지에 대한 수요 쏠림현상이 더욱 심화
지역조사의 목적은 해당 지역 부동산의 입지와 가격을 파악하는것
일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기나 위상등이다. 현대인들은 공통으로, 일자리가 가까운곳, 교통이 편한곳, 환경이 쾌적한곳, 남들이 알아주거나 매력적인곳, 자녀가 있는경우 교육 여건이 좋은 곳에서 살고 싶어한다.
환경이란, 백화점이나 대형마트, 종합병원등의 생활편의시설과 공원이나 산, 강이나 천과 같은 자연환경이 근처에 얼마나 잘 조성되어 있는지를 뜻
아파트 실거래가 앱을 통해 특목고 진학률과 학업성취도평가 결과를 모두 확인할수 있다. 앱을 실행하고 관심지역을 설정한 후 학군 정보를 누르면 결과를 확인할수 있는데, 당연히 이 두 수치가 높을수록 명문학군이라 보면된다.
꼭 유명한 중학교가 없다해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정받는 아파트라면, 학군 입지에서 다른 아파트 들보다 우위라고 생각하면 된다. 결국 사람들은 자신의 형편이 허락하는 범위에서 더 좋은 것을 찾는다.
그 지역에 거주하는 사람들의 연령 분포를 살펴보는 것
인구구성
인터넷 지식백과인 '나무위키' 와 '위키백과' 등에서 해당 지역명을 검색해 다양한 정보
국가통계포털 - 국내통계 - 주제별 통계 - 인구가구 - 즈민등록인구현황 에서 행정구역별 / 5세별 주민등록인구 자료를 통해 확인
실제 시세와 매물 여부는 직접 전화해서 확인하는 것이 좋다.
중개인과 대화하면서 자연스럽게 시세도 익힐 수 있고, 주변 직장이나 교통, 환경, 학군, 거지민의 연령대 등에 대한 브리핑도 들을 수 있기 때문이다.
이때 이미 마친 지역조사 내용을 확인해 보는 것도 좋다.
매수를 결정하기 전에, 해당 단지의 다른 중개소에 전세를 구하는 세입자로 전화해 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다.
지역주민처럼 지역을 눈에 담는다.
중개소 방문저네 지역을 제대로 눈에 담는 것이 먼저
임장을 해따면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도, 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈수 있을정도가 되아야 한다고 생각
단지마다 공간거리나 관리 상태, 주차상황 등이 다른대, 이런정보는 직접 가서 보지않으면 체감할 수 없기에 결국 발로 밟아봐야한다
하루 부동산 중개소 2~3곳을 방문하고 5~6개, 많아도 10개 미만의 물건을 보는 것 부터 시작
다시 강조하지만, 당신이 아직 경험이 많지 않은 사람이라면, 3~4시간 간격이로 방문할 중개소를 예약하고, 중개소 한곳에서 매물을 소개 받는 시간을 2시간 정도로 잡고, 1~2시간은 정리하는 시간을 갖는 방식을 추천
단지 주변의 일자리, 교통 여건, 선호 혹은 혐오 환경, 학군,거주민 연령대와 평형별 시세등이 해당
중개소에서 대화하는 법
임장의 목적인 입지와 가격에 집중하면 자연스럽게 알수 있다.
상대에게 내가 예의 있고 좋은 사람이라는 인상을 주면, 그들도 그에 맞는 대우를 해준다.
임차인이라면 전세로 거주하는지 월세로 거주하는지, 만기는 언제인지 또 매도인이 임대차계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지 (세를 안고 팔려고 하는 것인지)도 확인한다. 이에 따라 매수 부터 임대를 놓기까지 접근하는 방식이 달라진다.
집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인
확인을 마치고 나오기 전에는 , 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접물어보는게 좋다. 이를 대화의 물꼬로 삼아 거주자와 간단히 대화하면서 매매후 임대 시 지을 잘 보여줄 만한 성격인지 등을 가늠해 보는것
물건을 보고 중개소로 돌아오면, 그날 본 순서4대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수 , 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금지급일자, 수리상태, 매매가, 전세가 등을 정리 해 달라고 부탁
그다음으로 중개인에게 해당물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람
각중개소의 장부 물건!!!!
나는 투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해보라고 조언
투자 실패의주된 원이이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까?
내 경험상 가장 좋은 방법은 ' 거기 아니면, 여기에 하지뭐' 란 마음이 드는 상황을 만들어두는것
내가 해 줄 수는 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하란뜻
임대를결정짓는 요인
잔금일이 이사철비수기에 해당할때 통상적 24개월아닌 27개월로 수정하기도 한다
매수 시점에 현재 거주중인 사람의 이사날짜 정해졌는지 살펴라, 잔금치러야 하는 시기가 이사철 성수긴지 비수긴지
중개인은 투자자인 나와 함께 일하는 파트너이다.
꾸준함 >실행 >결심
책을 통해서든 강의를 통해서든 배운것을 실천하는 것은 전적으로 당신의 몫
단기에너지인 "의지력"을 장기에너지인 "꾸준함"으로 바꾸러면, 본인의 의지뿐 아니라 타인의 힘도 정말 중요
내가 최고의 사람들과 함께 할수 있는 방법은 하나뿐
내가 먼저 좋은 사람이 되는것, 여기서 말하는 좋은 사람은 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다.
내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다.
그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다.
좋아하는 것을 찾기 이전에, 필요한것을 좋아하는 일로 바꿀수 있을만큼 매진해 보라
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