[너와나를위하여] 부동산 주식 다 오를 때 주의해야 할 점

안녕하세요. 너나위입니다.

요즘 부동산도 참 뜨거운데 그게 무색할 정도로 주식 시장도 활황입니다.

사실 참 당연한 진리가 ‘공포에 사서 탐욕에 팔라’인데 지금 자산 시장은 누가 봐도 탐욕에 가깝습니다.

이럴 때일수록 주의해야 하는데 막상 시장에 참여하다보면 그게 생각보다 쉽지 않을 것입니다.

저 역시 그러했고 투자자로 시간을 쌓아갈수록 더더욱 겸손해지게 되었습니다.

오늘 글은 지금 자산 시장의 전반적 상황이 어떤지, 그 경과가 어떠했는지, 앞으로 투자자들이 주의해야 하는 것이 무엇인지에 대해 제 경험을 나눠보고자 합니다.

(오늘 글이 잘 이해되시는 분은 투자자로 나름의 기준이나 경험을 갖춘 분이라고 생각합니다)

| 대표 자산 시장 동향과 경과는 이러합니다

부동산 시장을 보면 전월세 임대 부분에서 수급 밸런스가 완전히 붕괴되었습니다. 전세가가 오르는 게 문제가 아니라 물건 자체가 너무 부족합니다. 5.9 이후 중과 해당 물건을 정리하지 못한 다주택자들이 전월세로 일부 돌렸음에도 현장에서 전세는 물건이 나오기 무섭게 사라지고 있습니다. 이로 인해 거주 자체에 문제를 느낀 사람들이 대출을 상대적으로 많이 활용할 수 있는 15억 미만 단지 중심으로 매수에 뛰어들면서 가격이 상승하고 호가도 내려올 기미를 보이지 않고 있습니다.

주식 시장은 어디가 끝일까 싶을 정도의 폭등장입니다. 지난 1년간 지수 기준으로 무려 3배 이상 상승했습니다(2600에서 8600까지) 지수로는 3배이나 실제 거의 상승하지 못한 종목들도 다수 있기에 지금의 상승은 특정 산업과 회사에 집중되어 있습니다. AI 서사에 기반한 반도체가 주도하고 그 이후 전력인프라나 방산 등도 시장 상승을 주도하고 있습니다.

왜 이런 일이 생겼나를 보겠습니다.

부동산 시장은 최근 3년 가량을 상승장으로 규정하면 24,25년은 투자심리가 주도하는 ‘유동성 장’이었습니다. 코로나 이후 금리 인상기에도 정부는 여전히 추경 등을 통한 재정 확장 정책을 펼쳐왔습니다. 그에 따라 시중에 풀린 유동성은 감소하지 않았습니다. 짧았던 22년 폭락장은 그 이전의 7년간 부동산 상승장의 기억을 완전히 지우지 못했습니다. 풀려있는 유동성과 부동산 자산에 대한 강한 믿음은 이른바 ‘투자가치가 있는’ 지역과 단지에 먼저 몰렸습니다. 가장 많이 나온 키워드는 양극화였습니다. 그러나 이 시기에 소리소문 없이 시장의 펀더멘털을 결정하는 임대료 수준이 높아지기 시작했습니다(부동산에서의 임대료는 주식에서의 EPS와 유사합니다) 그리고 마침내 작년 말부터 전월세 거주자들에게 거주 자체에 대한 FOMO가 엄습하기 시작했습니다. 거주자들이 전세 재계약을 하는 시점에 전세가 너무나 부족한 시장 환경을 인지하게 되고, ‘자산가격 상승을 기대한다기보다 당장 살 집이 없어서’ 대출이 수월한 15억 아래 가격대의 지역과 단지들이 상승을 주도하는 ‘실수요 장’으로 전환되었습니다. 제 경험상 ‘유동성 장’은 탐욕이 시장을 움직이는 기본 동력입니다. 그러나 ‘실수요 장’은 거주 자체의 문제 해결 필요성이 시장을 움직이는 기본 동력입니다. 사람들은 더 공포에 가깝고 더 절박한 마음으로 매매시장에 참여합니다. 당연합니다. 돈을 벌겠다 뿐 아니라 당장 이러다 집에서 쫓겨나겠다라는 마음으로 집을 알아보기 때문입니다. 거시 경제 상황을 제외하면 부동산 시장은 그 어느 때보다 강력한 매매전환 환경에 놓여있다는 것입니다.

주식 시장은 급격히 상승했다 하더라도 단순히 버블이라 말할 수 없습니다. 명확한 서사와 그것을 증명하는 실적이 지속적으로 나타나고 있고 향후 단기적으론 실적의 상승이 예상되기 때문입니다. 지난 10년 이상 지속된 테크기업들의 초고속 성장과 이익 창출, AI 시대를 선점하고자 하는 치열한 경쟁, 경쟁에서의 승리를 위한 막대한 AI CAPEX(설비투자)가 이뤄졌습니다. AI CAPEX의 최대 수혜자 중 하나가 한국 주식 시장이었습니다. AI 기술과 서비스 성장에 필수적인 메모리 반도체 부분에서 압도적 지위를 가진 회사 2개를 우리 나라가 모두 가지고 있기 때문입니다. 앞서 말씀드렸듯 이는 단순 서사가 아니라, 실제 삼성전자와 SK하이닉스의 이익 폭증을 불러일으켰습니다. 이후  같은 서사로 데이터센터 관련 회사들에도 크게 영향을 주고 있습니다. 동시에 그와 별개로 2020년대 들어 지정학적 위기가 여기 저기서 부상하면서, 마찬가지로 경쟁력을 갖춘 국내 방산 기업들도 큰 이익 증가와 주가 상승이 이어지고 있습니다. 이후 최근 들어 LG전자나 네이버 등 과거 주식 시장 상승 후반에 반응하거나 비관적 전망을 보이던 기업들도 주가가 급등하면서 기대와 우려가 공존하는 시기에 이르렀습니다. 정말 단기 급등이라 불안불안한데, 단순 버블이라고 하기엔 GDP 상승률을 위로 끌어올릴 정도로 압도적인 실적 상승이 따라오고 있기에 기대감이 사라지지 않는, 판단이 어려운 시장입니다.

| 중요한 건 부동산 정책이 미치는 영향, 산업 변화나 기업 실적 예측이 아니라 개인 투자자의 대응 태도입니다

전문 투자자로 결과를 내오며 제가 얻게 된 깨달음은 ‘시장에 영향을 주는 요소들에 대한 예측'같은 것이 아니라 ‘시장 변화가 발생했을 때 어떻게 대응해야 하는가’라는 대응 매뉴얼과 경험을 가지고 있는 것이 훨씬 더 중요하다는 것이었습니다. 개인적으로 이 부분이 전문가와 투자자를 가르는 기준이라고 생각하기도 합니다.

이것을 잘 해내려면 현재와 같은 상승장에서는 상승할 수 있는 요인 뿐 아니라 하락할 수 있는 요인도 발굴하고 그것이 실제 위기로 현실화될 경우 나는 어떻게 할 것인지를 생각해둔 후 그에 맞게 행동하는 것입니다(하락장은 반대가 되겠지요)

현재 시장의 상승을 기대할 수 있는 요인은 위에서 말씀드린 것들입니다. 부동산 시장은 입주 물량 감소로 인한 매물 폭감과 임대난, 그리고 향후 물량 감소가 뻔히 보이는 상황이 그러합니다. 주식 시장은 시장을 주도하는 회사들의 실적이 연일 최대치를 경신하고 있고 앞으로도 그럴 거라는 기대감이 시장을 지배하는 상황이 그러합니다.

그러나 다시 한 번 강조하지만 이럴 때 개인투자자로서 절대 잊으면 안 되는 것은 시장에 오래 살아남는 것을 목표로 해야 한다는 것입니다. 하락장에서 그 동안 옆에서 웃던 동료가 순식간에 사라져버리는 걸 몇 번 경험해보면 자연스럽게 알게 됩니다. 오래 가는 놈이 강한 놈이지 강한 놈이 오래 가는 게 아니라는 영화 속 대사는 투자의 영역에서는 절대 진리입니다.

금리가 오르고 있습니다.

미국-이란 전쟁으로부터 시작된 유가 상승이 생산자 물가와 근원 물가에도 영향을 주기 시작했습니다. 물가 상승은 중앙은행의 첫번째 책무인 물가 안정의 가장 큰 위협입니다. 기준 금리야 정해진 금통위나 연준 회의를 통해 결정되지만, 물가 변화를 실시간으로 반영하는 시장 금리에는 그 상승으로 인한 영향이 이미 반영되고 있습니다.

미국 30년물 장기채 금리는 최근 들어 5%를 돌파했습니다.

시장 금리 상승은 부동산 시장에는 주택담보대출 금리의 상승, 주식 시장엔 시장을 주도하는 기술성장주의 현재 주가 평가와 자금 조달 비용의 상승(회사채 금리도 상승하므로)을 야기할 수 있습니다. 당연히 금리 상승 속도와 폭이 ‘우리가 현재 알지 못하는’ 어떤 이유로 인해 예측 범위를 벗어날 경우, 부동산과 주식 시장 모두에 악영향을 줄 수 있습니다. 그것을 전제로 어떻게 될지를 생각해보고 탐욕을 절제해야 합니다. ‘그럴 확률이 희박해 보이지만 그래도 혹시나! 만약에! 어쩌면! 그런 일이 일어난다면 나는 어떻게 될까’를 생각하고 그에 맞춰 행동해야 합니다. 덜 벌더라도 살아남아야 하기 때문입니다. 더더군다나 자산 규모가 크지 않을 수록 더 주의해야 합니다. 100억 자산이면 반토막이 나도 50억입니다. 50억이면 먹고 살만 합니다. 그러나 1억 자산이 반토막나면 엄청난 상실감과 고통을 겪게 됩니다. 심지어 대출을 1억 받아서 투자했다가 5천을 날리면 그야말로 하늘이 무너지는 경험일 것이기 때문입니다.

현재 부동산 시장은 수급 밸런스가 무너져있기에 금리가 주는 영향은 2022년보다 덜할 수 있습니다(수급 영향(공간)>금리 영향(금융)) 그러나 시장을 쪼개보면, 상대적으로 전세가 대비 매매가가 많이 높아 전세에서 매매로의 전환비용이 큰, 즉 전세가율이 낮은 지역이나 단지의 경우가 금리 인상에 더 취약할 수 있습니다. 반대로 전세가율이 높은 지역은 단순 금리 인상보다 집이 부족한 상황 자체가 더 큰 영향을 주고 매매가가 만약 하락하는 위험한 상황이 오더라도 상대적으로 더 하방경직이 강할 수 있습니다. 최근 부동산 시장만 보신 분들은 의아하실수도 있겠지만, 2008년 이후 2014년까지 하락시기엔 전세가율이 높았던 단지들(저가 아파트들)이 오히려 하락이 제어되었습니다. 이유는 전세가가 매매가의 하방을 지지했기 때문입니다. 그리고 그 근본적인 이유는 공급의 절대적 수준이 부족하여 전세가가 오히려 계속 오르는 상황이었기 때문입니다. 이것이 금리 상승으로 인한 위기 발생시 나타날 수 있는 시나리오입니다.

주식 시장은 예전 조선, 화학, 자동차, 정유 등 특정 산업 중심의 성장, 지금의 AI와 유사한 역할을 했던 중국 급부상 분위기가 지배했던 2000년대 중반과 유사합니다. 당시의 조선, 화학, 자동차, 정유와 현재의 반도체, 당시의 중국 대세론과 유사한 현재의 AI 대세론이 유사합니다. 2000년대 중반 금리 인상에도 부동산 시장과 마찬가지로 주식 시장은 실적 증가를 이유로 폭등을 이어갔습니다. 그러나 2008년 위기가 찾아오면서 금리 인상기 누적효과가 터져나오기 시작했고 부동산과 주식 모두 동반으로 하락장을 맞이했습니다.

제가 지금까지 말한 것은 모두 예측이 아닙니다. ‘이럴 것이다’가 아니라 ‘이럴 수도 있다’ 입니다. ‘그 때 처럼 될거야’가 아니라 ‘그 때처럼 될 수도 있다’입니다. 이것이 인간이 할 수 있는 영역입니다. 그러므로 이럴 수도 있는 그 가능성에 항상 대비하고 있어야 합니다. 그것이 잃지 않는 투자의 본질입니다.

저도 초보 시절엔 ‘아, 이게 아니라 저걸 샀으면 더 벌었을텐데’ 이런 말을 참 많이 했던 것 같습니다. 그러나 그건 내가 바라는대로 진행되는 시장만 경험했기 때문입니다. 항상 주의깊게 어떤 상황에서도 살아남는 선택을 해야 하고 그 행동의 진가는 시장에서 부동산은 10년, 주식은 3,4년 이상 머무르게 되면 자연스럽게 깨닫게 됩니다.

이 글을 읽는 여러분들 모두 더 벌고 싶으신 거 너무 잘 압니다. 그리고 당연히 더 벌기 위해 노력하는 것은 투자자의 본분입니다. 그러나 욕심때문에 균형을 잃는 순간 굉장히 위험해질 수 있습니다. 작년 초 관세 관련 주식 시장 쇼크 때 주식 투자 해보셨던 분들은 그 공포를 잊으시면 안 됩니다. 2022년에 부동산 보유하고 역전세로 고생하신 분들은 그 경험을 까맣게 잊으시면 안 됩니다. 경험은 했지만 전혀 회고를 통한 성장이 없었던 것이고 여전히 같은 위험에 스스로를 노출시키고 있다는 것을 잊어선 안 됩니다.

다시 본론으로 돌아와서 현재부터는 전세가율이 낮은 아파트, 이미 서사를 반영하여 매우 큰 폭의 상승을 보여준 기업이나 테마에 투자하시는 것은 주의를 기울여야 합니다. 반대로 상승이 지속될수도 있으니 시장에서 완전히 떠나라는 것이 아니라 영끌이나 몰빵이 아닌 주의깊게 시장에 진입해야 한다는 말입니다. 

내집마련시엔 영끌은 금물입니다. 지금까지도 그러했지만 지금부턴 더더욱 그러합니다. 주담대 외에 신용대출 등을 활용하는 것에 대해 신중해져야 하는 시기입니다. 그러나 반대로 내집마련을 미룰 경우 매매,전세,월세 동반 상승의 위험이 어느 때보다 큰 때이니만큼 내집마련은 반드시 되어야 합니다. 정리하면, 무리한 내집마련은 금물(시장 하락에 대비)이나 적절한 내집마련은 필수(시장 상승에 대비)라는 뜻입니다.

주식투자시엔 최근 가파른 상승은 그것만으로 작은 분위기 변화에도 악재로 작용할 수 있습니다. 투자한다 하더라도 일정 현금보유를 통해 만약의 상태에 대비해야 합니다. 정리하면, 레버리지, 빚투 등 무리한 투자는 금물(시장 하락에 대비)이나 적절한 현금비중을 유지한 채로 시장에 조심스럽게 진입하는 것은 필수(시장 상승에 대비)라는 뜻입니다.

다만, 반드시 알아야 할 점은 부동산은 사용가치를 가진 실물자산이기에 ‘강제로 참여할 수 밖에 없는’ 시장을 형성한다는 것입니다. 주식은 투자하지 않았을 때 FOMO등 심리적 타격은 있을 수 있으나 실생활에서의 문제는 크지 않습니다. 그러나 부동산은 그렇지 않습니다. 주식은 매수버튼을 누르지 않으면 손실은 없습니다만, 부동산은 전월세로 옮겨간다해서 무조건 손실 가능성이 0인 안전지대는 아니라는 것입니다. 이 부분을 잘 고려하시기 바랍니다(부동산이 주식보다 우월한 자산이라는 둥 말도 안 되는 소리를 하는 게 아니라, 고려하셔야 하는 부분을 같이 말씀드리는 것이니 오해 없으셨으면 좋겠습니다. 저도 주식투자만의 장점을 뼛 속 깊이 공감하고 있으며 또한 좋아하는 사람입니다)

상승장이든 하락장이든 두려워할 필요는 없습니다. 다만 상승장을 이유로 평소라면 하지 않았을 선택을 해서는 안 됩니다. 좋은 투자는 맞추는 투자가 아니라 오래 지속할 수 있는 투자입니다. 시장에 참여하되, 내일 시장이 30% 하락해도 살아남을 수 있는 방식으로 참여해야 합니다. 이 말의 뜻을 이해할 뿐 아니라 시간이 지나 웃으며 공감하시는 분들이 월부닷컴 안에 많아지시길 바라는 마음으로 적습니다.

오늘 글이 조금 어려울수도 있겠다 싶었습니다만, 그래도 뻔한 글보다 도움이 되는 글을 적고 싶었습니다. 이 글이 잘 읽힌다면 그 동안 열심히 공부하고 준비하셨다고 생각하셔도 무방하리라 생각합니다. 잘 읽히지 않는다면 댓글로 질문해주셔도 좋습니다. 저 뿐 아니라 아시는 분들이 함께 답변주시고 토론해봐도 좋겠습니다.

부쩍 더워지는 날씨에 건강 잘 챙기시기 바랍니다.

글 자주 써볼게요.

항상 감사합니다.