“전세 매물이 줄어든다는데, 지금 부동산 시장 어떻게 되어 가는거야?”
“전세 매물이 줄어들면, 나한테 생기는 일은 뭐야?”
요새 위 2가지 질문을 주시는 분들이 많습니다.
오늘은 “부동산 시장에서 전세 매물이 줄어든다는 것의 의미”를 알려드리는 글입니다.
- 전세 매물과 가격
통상 편안한 신발을 가지고 싶어하는 사람들은 많은데, 너무 편안한 신발이라 인기가 많아서 가질 수 있는 사람이 적을 때 어떤 일이 벌어질까요?
네, 가지고 싶은 사람들이 많아지면 많아질 수록 신발 가격은 올라갑니다.
전세도 마찬가지입니다. 시장에 전세를 가지고 싶어하는 사람들은 많은데 전세 매물이 없어지면, 가격이 올라갈 수밖에 없지요.
그런데 이 가격을 바라보는 기준과 물량을 바라보는 기준을 사람에 따라
어떻게 가지고 가냐에 따라 이 가격이 너무 비싸다고 판단하기도
이 물량이 그렇게까지 부족하다고 판단하지 않기도 합니다.
그런데 판단보다 중요한 것은 “현실”입니다.
전세라는 거주 방식은 완전한 실거주로서의 기능을 합니다.
그래서 한 명의 개인은 한 개의 전세집이 필요하고, 필요에 의해서 계약을 합니다.
“전세가 필요도 없지만 오를 것 같으니까 달려가서 미리 계약하자!” 의 마음을 먹고
전세를 계약 하는 사람은 없다는 것입니다. 그래서 전세 가격에는 거품이 끼기 어렵습니다.
한 사람이 전세를 여러 개 계약하는 일은 없기 때문입니다. ㅎㅎ
전세는 화폐가치가 하락함과 더불어 인플레이션에 따라 가격이 오르며
시장의 수급에 따라서 전세가 귀해지면 전세가격은 통상의 물가상승보다 더 가격이 오르거나
전세가 너무 많아져서 전세를 선택하는 사람들이 줄어들면 전세 가격은 빠집니다.
2. 전세를 구하려고 하는 수요는 줄어들었나?
전세를 이야기할 때 빠지지 않는 얘기가 바로 전세의 월세화입니다.
전세를 원하는 사람들이 점점 없어질 것이기 때문에 월세가 더 강화되고 그리하여 우리나라에서 전세는 사라질 것이라구요.
대체적으로 우리나라 사람들은 월세보다는 전세를 선호합니다.
매달 집주인에게 돈을 내는 것보다 은행에서 돈을 빌려서 내가 거주하고 싶은 집을 선택하고 거주 만족도도 느끼면서 월세보다도 돈을 덜 낼 수 있는 집을 통상 선택하기 때문에 그렇습니다.
보증금없는 월세 1000만원 집보다 보증금 7억에 대출이자 5%를 선택하는게 금전적으로 훨씬 더 이득이기 때문입니다. (월 이자 291만원)
일반적으로 사람들은 전세와 월세를 통상 이렇게 비교하여 선택합니다.
1.전세 보증금 5억, 4억 대출, 대출이자 3%, 이자금 월 100만원
2.전세 보증금 3.5억 / 월세 200만원
보증금 5억을 내더라도 이자금을 내는 것이 내 현재 지갑에서 나가는 돈이 적기 때문에
내 주머니에서 나가는 돈을 현실적으로 저울질하여 거주의 방식을 선택합니다.
적은 이자를 내고, 나머지 돈을 저축하거나
재테크를 하거나 하는 방식까지 실현 가능하다면
당장 내 주머니에서 나가는 돈이 더 적은 거주방식을 선택하는 것이 훨씬 이득입니다.
그런데 이게 또 매번 전세를 더 우선시하여 선택하는 것은 아닙니다.
전세가 이득인 상황이 역전되면, 사람들은 재미있게도, 전세 거주를 더 선호하면서도 월세를 선택합니다. 내 지갑에서 나가는 돈을 비교했을 때 월세가 압도적으로 유리하면 월세를 선택하지 않을 이유가 없는 거죠.
그런 일이 21년부터 22년 하락장에 벌어졌었습니다. 전세대출 금리가 올라가면서 전세보다는 월세를 선호하는 사람들이 늘어났고, 그러다보니 집주인들도 전세를 내놓기 보다 월세로 바꾸어 집을 내놓기 시작한거죠. 사람들도 부담 적은 월세를 선택하구요.
과거 시장과는 달리
현재 시장은 전세 물량의 급감에 따라 월세 가격이 상승하고 있으며,
기존 전세입자들이 계속 거주하는 방식의 선택을 많이 하다보니
신규로 나오는 전세 물량은 더 없어지고 있습니다.
또한, 전세 대출에 대한 감소가 진행되면서
전세가 월세로 나오고, 월세 가격이 상승하는 현상이 벌어지고 있습니다.
같은 전세의 월세화인데 21년, 22년에는 전월세 물량이 많았던 것 대비
현재의 전세의 월세화는 전세물량과 월세 물량 모두 급감했다는 것이 큰 차이입니다.
무턱대고 전세가 없어질 거라고 보기엔 어려운 이유입니다
자, 이제 중요한 것은 현재 전세를 원하는 심리와 전세 가격입니다.
전세가 없어져야 맞다, 전세제도가 없어진다.
전세가 없어지니까 무조건 집을 사야 한다.
아니다. 세금 정책이 나오니까 조금 더 기다려서 집을 사도 된다.
위와 같은 여러 주장들에 대해 나 스스로 판단할 수 있으려면 현재 시장의 모습을
객관적으로 바라보는 것이 필요합니다.
현재 시장의 전세수급지수는 2026년 6월 1일 기준으로 서울 182입니다.
100에서 숫자가 높이 올라가면 올라갈 수록 전세가 시장에 부족한 겁니다.
이 숫자는 21년 8월 전세난이 정말 심화되었을 때 나왔던 서울 전세수급지수 184에 인접한 숫자입니다.
그렇습니다. 전세를 원하는 사람 대비 지금 시장에 전세 매물이 정말 부족한게 맞습니다.
1000세대 대단지 중 20평형대가 794세대인 아파트 단지에 전세가 1개입니다.
500세대 아파트에 전세가 한 개도 없습니다.
그렇다면, 전세 가격은 어느정도 수준일까요?
26년 5월 기준 중위수준 가격 6억 수준이며 (KB시세 자료 확인)
이 가격은 21년 수준입니다.
중위 가격은 23년에 4.9억, 24년에 5억대, 25년에 5억 후반대를 기록했습니다.
23년 이래로 계속 상승해 온 셈입니다.
결론적으로, 시장의 모습을 통해서 확인해볼 수 있는 것은
1)시장에 전세 매물이 없고
2)그리하여 전세 가격은 계속 상승하는 중입니다
3)이전 21년, 22년 전세가가 떨어지는 강력한 원인이 되었던 금리에 대한 부분은, 실제 전세 가격을 움직일 만한 요소가 될 수 있으며, 금리가 얼마나, 어느 정도의 속도로 올라가느냐에 따라서 전세 가격과 물량에 영향을 줄 수 있습니다. 금리 인상에 대해서 한국은행 총재가 인상에 대해 시사한 바 있으나, 이전 21년 22년 시장과는 달리 현 시장에서는 25년부터 이어지는 입주물량의 가뭄이 금리 변동성에 따른 전세 물량의 하락 방어를 만들어 낼 수도 있겠다 싶습니다만, 이것은 시장을 보며 확인해야 하는 부분입니다.
그래서 여러분들이 아셔야 할 것
- 전세 매물이 줄어든다는 것은 전세 공급이 줄어들고 있다는 것을 뜻합니다. 전세 매물이 없어지고 월세 매물도 함께 없어지며 가격이 오르고 있는 현상은 자연스러운 현상이 아닙니다.
- 지금 현재 시장에 보여주고 있는 수급지수와 가격 수준을 보면, 물량이 줄어듦에 따라 가격은 상승하고 있습니다.
- 그리고, 앞으로 여러분이 지켜보셔야 할 것은 금리 상황에 따른 전세 가격 변화입니다. 대출 레버리지에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있기 때문입니다. 이렇게 되더라도 현 문제는 월세 물량도 감소하고 있다는 겁니다.
전세 만기를 앞두고 계신 분들, 전세를 구하려고 하시는 분들 모두
현 시장의 전세 상황을 알고 준비를 하셔야 합니다.
당장 전세가 없어서 발 동동 구르고 있는데 자모님, 무슨 소리 하시는거에요?
하실 수 있습니다.
무엇이든 앞으로 벌어질 일을 100% 예측하고 적중하는 사람은 없습니다.
높은 확률로 그렇게 될 수도 있다라는 것을 과거에 비추어 추정하고
선택에 따른 결과를 책임지는 것이죠.
전세를 선택하더라도, 이것이 잘 한 선택인지를 알려면
매매를 선택하더라도, 이것이 잘 한 선택인지를 알려면
조급하게 매매를 선택하지도, 또 너무 관망하는 자세로도 바라보지 마시고
매일의 시장 모습에 일희일비하기 보다
앞으로의 선택을 위한 준비를 하나씩 해 나가시는게 중요합니다.
준비를 했던 과정들은 모두 나에게 남는 것이지, 그 시간들이 헛된 것은 아니기 때문입니다.
매매와 전세, 월세 모두 나한테 필요한 거주지를 선택할 수 있는 방법이며
그 과정에 나한테 이득인 방식이 무엇인지를 비교해보는 것부터 시작해 보셔야 합니다.
오늘 이 글이 그 시작점이기를 바랍니다. 감사합니다.
