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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위/RHK
3. 읽은 날짜: 24년 5월
4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점
STEP 2. 책에서 본 것
[Chapter1. 왜 투자를 해야 하는가 p.27 ~ p.67]
# 인플래이션 # 노후준비
(1) 인플래이션은 통화량 증가를 뜻한다. ‘통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락’이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것아 줄어들 수 밖에 없다.
(2) 당신이 그렇게 생각하는 동안 인플래이션이란 녀석은 조용히 다가와 당신을 경악하게 만들 것이다. 이를 피부로 느끼게 될 때, 저렴한 물건이 아닌 값비싼 무언가를 구하게 될 때다. 이를테면 집 같은.
(3) 지금처럼 일생을 바쳐 일해서 번 당신의 돈을 그대로 통장에서 썩힐 것인가? 대책을 강구해야 한다.
돈은 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에!
배가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도
변하지 않으려는 태도다.
(3) 당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가 속도가 점점 더 느려진다는 것이다.
(4) 노후 준비는 셀프. 당신이 지금 대한민국에 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시하길 바란다.
(5) 투자라는 것을 하기 전 가장 먼저 해야할 일은 ‘자기 점검’이다. 그리고 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것은 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다.
(6) 경제적 자유보다 우선인 것. 나는 투자라는 수단을 통해 목표를 달성하고자 할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것, 즉 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성 후 도전해도 늦지 않는 2단계 목표라는 걸 기억하자.
[Chapter 2. 당신과 돈이 가야 할 방향 p.71 ~ p.105]
# 생산자산 # 꾸준함 # 레버리지 # 전세금
(1) 돈을 버는 두 가지 방식. 우리 직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다. 지금 당신이 ‘시간을 투입해 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’ 으로 이동해야 한다.
(2) 돈을 쓰는 두 가지 방식. 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것은 생산성이 있어 그 가치가 증대될 수 있는 것이기에 ‘생산 자산’으로, 사용함에 따라 가격이 떨어지기만 하는 것은 소비적이기에 ‘소비 자산’으로 정의한다. 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금 통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비 자산’이다.
(3) 직장인 투자자의 돈 흐름
직장에서 급여를 받는다 → 소비 자산을 최소화 한다 → 남은 돈을 모은다. → 모은 자본으로 생산 자산을 산다. → 1~4 단계를 반복하여 규모를 키워 자산 시스템을 만든다 → 시스템으로 일하지 않도고 소득을 얻는다.
투자는 돈 많은 사람이나 하는 것이란 선입견에서 벗어나는 것이다. 사실상 이러한 방식이라면 소득이 많지 않은 일반 직장인들도 얼마든지 투자를 통해 생산 자산 시스템을 마련할 수 있다. 필요한 것이라 곧, 꾸준함이다.
(4) 투자를 부동산으로 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다. 부동산은 소액 투자가 불가능하며 환금성이 떨어진다. 그러나 시장 상황이나 가격만 적당하면 매도해 현금화 하는 것이 생각보다 쉽다.
‘노후 준비’나 ‘경제적 자유’ 같은 분명한 투자의 대의와 목적이 있다면 돈이 불어날 때마다 꺼내 쓰지 맣아야 한다. 환금성이 좋다는 장점은 자신만의 투자 철학이 없을 경우엔 그저 손쉬운 소비 자산 마련의 수단이 될 것이다.
(5) 핵심은 레버리지. 필요한 돈의 70~80% 이상을 무이자로 빌려주는 기관은 없다. 그런데 아파트는 어떠한가? 전세금을 레버리지로 활용할 수 있으니 가능하다. 전세금을 레버리지로 활용하는 투자는 결국, 투입 비용을 줄여주므로 수익률 또한 그에 대응하여 높아질 수 밖에 없다. 사람마다 처한 상황은 다르다. 중요한 것은 각각의 투자 수단, 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다. 노후 준비와 경제적 자유라는 더 큰 목표를 향해 꾸준하게 나아가면서도 흔들림 없이 나갈 수 있다.
[Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 p.109~ p179]
# 입지와 가치 # 저평가 # 비교평가 # 발품 # 잃지 않는 투자
(1) 나의 투자 방식은 자산의 크기를 불러나가며 시간을 이용한 투자다. 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 활용한다.
(2) 건물 보다는 입지! 입지는 사람들의 선호도를 의미한다고 볼 수 있다. 입지는 위치에 의해 결정된다.
위치에 의해 가치가 결정되는 건 부동산은 움직일 수 없기 때문이다. 그 위치에서만 가질 수 있는 특성을 갖게 다. 이것이 부동산의 입지이며, 가치이다. 대표적으로 일자리, 교통, 주변 환경, 학군이 입지 판단 요소이다.
(3) 부동산은 입지, 투자는 관계. 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다.
임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.
(4) 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저 평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 이것이 잃지 않는 투자의 선결 조건이다. 부동산 호재를 투자 결정의 보너스 개념으로 생각한다. 호재만 믿고 투자하는 건 투자자로서 해서는 안되는 행동이다.
(5) 저평가란 가치 대비의 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 ‘비교 평가’다. 이것이야말로 부동산 저평가 여부를 판단할 수 있는 강력한 도구이다. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치 판단은 정교해 질 수 밖에 없다.
(6) ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자
(7) 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.
(8) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
(15) 좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없었던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다.
(16) 좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다. ‘준비된 자에게 기회가 온다’ 라는 말은 부동산 투자에서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다는 의미다. 아는 지역을 넓히기 위해 노력해야 한다. 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 이러한 이유로 부동산 투자는 고되고 힘들다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까.
[Chapter4. 성공 투자를 위한 필수 지싟 p.183~ p249]
# 자본 재배치 # 저평가
(1) 깔고 앉은 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 ‘자본 재배치’라고 한다. 현재의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다. 잃지 않은 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.
(2) 급여라는 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있는 사람이라면 당장 얼마되지 않는 월세 수익보다는 장기적으로 볼 때 절대적인 자산의 규모를 키우는 것이 현명한 방향이다.
(3) 주식 투자가 시세 차익형 전세 투자의 원리와 매우 흡사하다. 워런 버핏의 투자 원칙 ‘첫째. 잃지 않는다, 둘째는 첫 번째 원칙만 지킨다.’ 두 가지 이다. 시세 차익형 투자를 시도한 경우 정말 돈을 잃지 않는 것이 중요하다. 어떻게 해야 할까?
(3) 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다
좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. ‘저평가’ 된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요 충분 조건인 셈이다. 저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미한다.
잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 자는 지역을 늘려가야 한다.
(4) 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다. 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 것을 알게 됐다.
(5) 시스템 구축 및 그 시스템을 유지하기 위한 리스크 관리가 필요
[Chapter5. 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼 p.253~ p322]
# 투자 기준 # 메모 # 가장 좋은 물건 하나 # 조급함
(1) 좋은 투자자로 성장하기 위해 당신이 먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.
- 저평가된 상태인가? : 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.
- 투자금은 적게 드는가? : 초보자일 경우 투자금의 한계를 정하자.
- 리스크가 감당 가능한 수준일까? : 자신의 현금 사정을 체크하자.
(2) 물건을 보고 중개소로 돌아와서 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급 일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다. 그 다음엔 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해 보라. 한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중
가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다.
(3) 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만드는 것이다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미이다.
[Chapter6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면 p.327~ p361]
# 투자 기준 # 메모 # 가장 좋은 물건 하나 # 조급함
(1) 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라. 이 책의 마지막 책장을 덮은 뒤 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라
(2) 투자의 필요성을 알게 되었는데 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.
(3) 순서를 따르고 반복할 것!! 투자 공부의 순서
경제 관련 서적 읽기 → 강의와 동료 만들기 → 실제로 투자 실행 → 반복
적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지!!!
(4) 빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 그래서 오랜 기간 동안 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서 ‘성공’이란 단어보다 ‘생존’이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다는 우선 살아남아야 한다고, 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이다.
(5) 서로의 성장을 응원하고 이끌어 주는 사람들과 함께 해야 한다. 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.
(6) 갈등의 근본 원인은 ‘시간’이다. 좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다. 우선순위를 정하자. 책임감 있는 태도로 신뢰를 주는 것, 그것이 가장 중요했다. 어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 내가 먼저 노력하는 모습을 보이자. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.
STEP 3. 책에서 깨달은 것
1. 왜 투자를 해야 하는지에 다시 한번 상기하게 됐다. 난 부자가 되려고 월부에 온 것이 아니라 행복한 노후를 맞이하기 위해 월부에서 투자를 결심한 것이다.
2. 책을 읽으며 투자할 종자돈에 대해 생각했다. 투자를 하기 위해 필요한 종자돈을 마련하기 위해 나의 소비를 점검하여 생산 소비를 위한 자본을 만들어 가자.
3. 부동산 투자에서 중요한 것은 가치를 아는 것이다. 가치를 알기 위해 비교 평가가 필요하며 그러기 위해서는 손품과 발품을 팔아 앞마당을 만들어 내가 투자를 할 때 여러 선택지를 만들어야 한다. 그래야 조급함을 버릴 수 있다.
4. 투자금이 부족한 나에게 가장 투입이 가능한 것 나의 시간이다. 투자를 위한 시간을 확보하고 이 루틴을 몸에 채득하기 위해 꾸준히 성실하게 버텨보자. 그래서 투자의 바다에서 성공하는 사람이 아닌
생존하는 사람으로 기억되자.
5. 실전반에서 처음으로 매물 임장 갔을 때 같이 간 선배 동료가 매물을 보고 다시 부동산으로 가
사장님의 설명을 정리하는 모습이 인상 깊었는데, 선배가 책의 내용을 실천했구라는 생각기 들었다.
6. 갈등 관리. 우선 순위를 정하고 투자 시간을 확보하자. 가족들에게 나의 투자 공부가 이해 받기 위해서는 내가 열심히 하는 모습을 상황에 대해 투덜거리기 보다는 이 상황을 개선하기 위한 노력이 필요하다.
STEP 4. 책에서 적용할 점
1. 목실감 90일 동안 달성하기.(독서 30분, 칼럼 , 유튜브 )
2. 가계부 쓰기를 통해 나의 지출을 관리하기
3. 2달에 한번 임장과 임보 완성하기
4. 사람들에게 친절한 태도 유지하기.
STEP 5. 책 속 기억하고 싶은 문구
(P. 55) 노후 준비는 셀프. 당신이 지금 대한민국에 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다. 당신 외에 고민하고 해결해 줄 사람이 없다는 걸 인정하라. 마음이 불편하더라도 외면하지 말고 직시하길 바란다.
(P. 163) 좋은 투자자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다. ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다는 의미다. 아는 지역을 넓히기 위해 노력해야 한다. 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 이러한 이유로 부동산 투자는 고되고 힘들다. 다만 같은 이유로 부동산 투자는 정직하다. 땀 흘린 만큼 좋은 투자를 할 수 있게 되니까.
(P. 332) 이 책의 마지막 책장을 덮은 뒤 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라
(P. 345) 투자 선배들의 입에서 ‘성공’이란 단어보다 ‘생존’이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기보다는 우선 살아남아야 한다고, 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이다.
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