안녕하세요.

경제적 자유를 꿈꾸는 분들에게

인생의 턴잉포인트가 되고 싶은 김인턴입니다.

무더운 습한 날씨가 계속되는데 다들 건강에 유념하셨으면 좋겠습니다. 

오늘은 지난 부동산 투자 전략 1편에 이어서, 2편 1억 전후의 투자금으로 어떤 선택을 할 수 있을지, 그리고 그에 대한 전략에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.

▶ 부동산 투자 전략 1편 - "5천만원도 없는데... 저도 투자를 할 수 있을까요?" → 투자금 5천 이하

▶ 부동산 투자 전략 2-1편 - “종잣돈 1억으로 무엇을 할지 고민된다면?” → 투자금 1억 전후

▶ 부동산 투자 전략 2-2편 - “외곽 신축 vs 중심 구축, 20평대 신축 vs 30평대 구축” → 투자금 1억 중반 이상

▶ 부동산 투자 전략 3편 - “2억 모았는데... 이 돈이면 서울아파트 살 수 있나요?” → 투자금 2억대

▶ 부동산 투자 전략 4편 - “3억이면 집사기 쉬울 줄 알았는데...왜 더 막막하죠?”→ 투자금 3억대

▶ 부동산 투자 전략 5편 - “4억 넘게 모았는데... 지금 이 돈, 어디에 넣어야 할까요?” → 투자금 4억대 이상

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#지금 1억으로 투자를 한다면?

1억 정도의 투자금이라면  가장 먼저 수도권 투자를 고려해볼 수 있습니다.

‘아니, 1억이라는 돈으로 수도권 투자가 가능하다구요?’ 라는 의문이 드실 수 있겠지만 충분히 투자를 할 수 있습니다. 

아래 3개 단지는 모두 다른 지역에 위치하고 있으며, 해당 단지부터 강남까지는 가는데 1시간 이내로 이동이 가능합니다. A단지와 C단지는 직전 상승장에 5억 이상, B단지는 7억 정도 수준까지 거래가 되었음을 고려하면 적게는 1억중반에서 많게는 2억 정도의 안전마진이 있는 상황입니다.

가격적으로 굉장히 매력적이라는 것을 알 수 있습니다.

다음으로는 지방의 신축 20평대도 투자가 가능합니다. 지방이니까 어..? 하실 수도 있는데 여기서 이야기 드리는 지방은 지방광역시 중에서도 규모가 가장 크거나 그 다음 정도 되는 수준의 도시들을 의미합니다.

입주한 지 5년차 되는 신축 59, 7년차 이내의 84, 그리고 높은 선호도를 가진 생활권 내 준구축이 1억 내외의 투자금으로 접근이 가능하며 신축 59와 선호 구축 59는 직전 상승장에 5억 중반 이상, 18년식 신축은 6억 이상까지 거래가 되었습니다.

역시나 1~2억 정도의 안전마진이 있으며 수도권의 단지들과 마찬가지로 굉장히 매력적인 가격임을 확인할 수 있습니다.

여기서 다시 고민이 시작됩니다. 수도권 외곽에 위치한 아파트와 지방광역시 신축 or 선호 구축 이라는 두가지 선택지 중에서 내가 가진 종잣돈으로 어떤 선택을 해야할까요?

이렇게 다소 애매한(?!) 선택을 해야하는 경우에는 장단점을 확인하고 내게 조금 더 유리한 선택을 하시면 됩니다.

수도권 외곽

장점 

• 수요의 크기에 있어서 지방 광역시보다 안정적
• 지방 신축보다 상대적으로 오랜기간 보유가 가능 + 전세상승분을 통한 현금 흐름
• 매도를 해야하는 상황에서 매도가 되지 않을 경우 전세 셋팅 후 보유하는데 부담이 크지 않음

단점

• 수도권 외곽에 위치하다보니 가격 상승에 대한 반응이 느림
• 구축에 해당하는 단지들이 많다보니 수리 혹은 누수 등에 대한 운영적 측면에 있어 번거로움

위에 예시를 들었던 단지들의 그래프를 살펴보면 선호 지역이 상승했던 19년도가 지나고 나서야 가격이 점차 상승하고 있습니다. 전세의 경우는 꾸준하게 상승하는 것을 확인할 수 있구요.

지방 광역시 신축(or 선호 단지)

장점

• 수도권과 다르게 매매와 전세 가격 모두 공급에 직접적인 영향을 받아, 공급이 적은 도시라면 상대적으로 빠르게 수익 실현이 가능 (시장의 사이클이 빠름)
• 신축의 경우 운영에 있어서 마음이 편안함

단점

• 매도를 반드시 고려해야하는 시장
• 매도 타이밍을 놓치고 향후 공급이 겹칠 경우 역전세 시장을 마주할 수 있음
• 연식이 오래될수록 직전 상승장의 수준만큼 가격이 상승하기 어려워짐

아래 사진은 지방 광역시내 단지들의 그래프입니다. 수도권 외곽 단지들의 그래프와 비교했을 때 확실히 오르고 내리는 텀이 짧은 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 시간이 지남에 따라 수도권과 다르게 매매와 전세 가격 하락의 폭이 상당합니다. 장기적으로 보유가 어렵고 매도가 필요하다는 것을 알 수 있습니다.

#수도권 외곽 vs 지방 광역시 신축, 선택은?

정리해보자면 수도권 외곽은 안정적이지만, 언제 오를지 알기 어렵습니다. 반면, 지방 광역시는 매도를 반드시 고려해야하지만 상대적으로 빠르게 시세차익이 생길 가능성이 높습니다.

이런 이유로 같은 1억을 들고 있더라도 내 상황에 따라서 해야하는 선택이 달라지게 됩니다.

수도권 외곽 - 연간 저축액 5천만원 이상

연간 5천만원 정도라면 충분히 지방 신축에 투자할 수 있는 돈입니다. 그리고 기간을 늘려서 1년 6개월 정도 모은다면 7~8천 정도가 되고 시장 상황에 따라 수도권에 다시 또 투자를 할 수 있습니다.

이런 이유로 수도권 외곽에 투자를 한 뒤, 기다림이 길어진다고 해도 계속해서 투자를 해나가면서 자산을 쌓아나갈 수 있습니다. 

지방 광역시 신축(or 선호 단지) - 연간 저축액 5천 이하

내가 모을 수 있는 종잣돈이 적은 상황이라면, 다음 투자까지 일정 수준의 종잣돈을 모으기까지 적지 않은 시간이 필요합다. 그렇기에 언제 오를지 모르는 수도권 외곽에 투자를 해서 다음 투자까지 마냥 기다리기보다는 조금 더 빠르게 시세차익을 얻을 가능성이 높은 지방 광역시에 투자를 하는 것입니다.

그리고 추후 매도를 통해 늘어난 투자금과 그동안 모은 종잣돈을 더해서 더 좋은 투자를 해가거나 당시 상황에 따라 쪼개서 투자를 할 수도 있습니다. 물론 매도라는 산을 넘어가야하지만, 연식과 향후 공급을 고려하여 욕심을 내지 않는다면 충분히 할 수 있는 영역입니다.

물론 저축액이 적더라도 수도권 외곽에 투자를 할 수 있습니다. 다만, 위에서 정리해드린 장단점을 알고 선택을 하는 것이 중요하겠죠?

#입지 좋은 곳의 10평대는 어떤가요?

외곽도 싫고, 지방도 싫고 그래도 입지가 좋아야 할 거 같은데

이런 곳에 10평대도 1억 전후로 투자가 가능하던데 괜찮지 않을까?

아마 위와 같은 생각도 한번쯤은 해보셨을 것 같습니다. 실제로 아래는 강남까지 40분 정도 소요되는 곳에 위치한 10평대 역세권 아파트입니다. 입지가 중요한 수도권에서 그래도 상급지를 사야하는게 아닐까라는 고민이 생기는 것이죠.



투자를 하면 안되는 것은 아니지만 몇가지 생각해보는 것이 필요합니다.

10평대의 주요 수요층은 1인 가구의 비중이 높습니다. 풀어서 이야기해보자면 언제든지 쉽게 이동이 가능합니다. 그렇기에 임대인의 입장에서는 자주 전세를 맞춰야 하는 번거로움이 생기게 됩니다. 그리고 조금 더 생각해보면, 일정 수준 이상의 직장이 받쳐주는 곳이 아닐 경우 전세 상승이 상대적으로 아쉬울 수 있습니다.

오늘은 1억 정도의 종잣돈을 보유한 상황에서 어떤 전략을 가지고 부동산 투자를 해야할지 정리해봤습니다. 하면 안된다, 해도 된다 혹은 수도권이 좋다, 지방이 좋다라는 관점보다는 내 선택에 대해서 어떤 결과가 따라올지 알고 투자하는 것이 중요하다는 것을 기억하셨으면 좋겠습니다.

다음에는 분량 조절 실패로 미처 다루지 못한 종잣돈 1억 중반대 투자금의 전략으로 찾아오겠습니다.

외곽 신축 vs 중심 구축, 20평대 신축 vs 30평대 구축 등에 대한 이야기가 나올 예정입니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.