[동글킴] 희노애락 우당탕탕 투자 1호기 복기

소액 투자를 위한 경매 공부를 첫걸음으로 

부동산 공부를 시작한 지 벌써 3년.

2022년부터 2023년까지는 75권의 책을 읽으며, 

모르는 부분은 저자에게 직접 메일로 묻는

다소 비효율적인 방식이었지만,

그만큼 천천히 기반을 다졌다.

한 권의 책에서 

하나의 BM만 찾자고 마음먹고 읽은 시간이었다.

2024년 8월~2025년 8월까지 

우연히 월부를 만나 급성장할 수 있었다.

그리고 지금, 실거주 1호기와 투자 1호기를 보유한 

2주택자가 되었다.

매달 17만보씩 서울을 누비며 앞마당을 늘렸고,

셀 수 없이 많은 매물을 놓치고

매번 좌절하기를 반복하였다.

그럴 때마다 ‘좋은 매물을 곧 만나게될거야’라는 

막연한 희망만으로는 ENTP인 나는 

온전한 멘탈을 유지하기 어려웠다.

그래서 결심했다. 

놓친 매물, 부족했던 순간 속에서 ‘배움과 성장’을 찾자고.

그 결과, 모든 것을 쏟아부었던 

‘우당탕탕 투자 1호기’를 복기할 수 있게 되었다.

본격적으로 매수에 집중하던 시즌, 

나 자신이 흔들리지 않도록

‘독립적인 투자자’가 되기 위해 

이 마인드 셋팅 문장들을 설정하여,

책상과 벽에 붙여두었다.

부동산 매수 Project Infra Setting

1. 나의 투자금으로 할 수 있는 단지 & 저평가 구간에 있는 단지는 약점이 있는 단지임을 인지

: 경기도보다 서울 위주로 타겟팅 하였기때문에 3억정도의 투자금으로는 구축투자 불가피 인정

 2. 본격적으로 매수 마음 먹었다면, 강의는 잠시 내려놓기

: 앞마당 늘리는 것도 좋지만, 강의 & 조별 활동이 병행되니 본격적인 매수 패턴을 만드는데 집중력 분산

(유튜브통해 현상황에대한 분석, 참고자료 20분내외 2일에 한번정도씩은 들었던 것 같음)

: 강의듣는 시간에 많은 매물을 놓치면서 생기는 좌절감, 포기하고 싶은 마음을 되돌아보며 위로하는 시간 필요

: 지치지 않고 비교적 여유롭게 매수를 위한 집중 시간 가지는 것 추천

 • 대신, 독서는 반드시 병행. 마음이 흔들릴 땐 책으로 중심을 다시 잡자

 3. 루틴 형성

• 일요일은 서울 앞마당 전수조사
• 앞마당 중 일주일동안 매일 진행할 시세스캐닝 지역 선정 (평균 4곳정도되었음)
• 선정된 지역은 매일매일 시세스캐닝!

: 매번 같은 매물이 보일테지만, 중간중간 1개씩 꼭 새로운 물건이 나옴

: 새로운 물건은 꼭 전임, 리스트 모아 매임까지!

• 생활권 별 분위기 병행 체크

: 일주일에 2~3회 시세트래킹하면서 전세 추이 파악, 

현재 내가 보고있는 지역의 생활권 내부 움직임 확인하기 위해 노력

: 생활권 안에서 어떤 단지까지 얼만큼 움직였는지 파악하여 Nego Point 판단

 4. 호가보다 실거래가에 집중 (실제 거래되지 않는 가격은 의미 없다.)

: 6월 미친듯한 상승으로 지속적으로 오를 것이라는 기대감으로 거래가 되지 않는 높은 호가 형성 단지 많음

: 5~6월에 매수된 가격을 참고로 Nego 범위 설정

 5. 규제는 ‘신세한탄’보다 ‘대응전략’에 집중

: 갈아타기 위해 시드 확보해놓으려는 매도자가 많아 주전세 가능답변받은 매도자 여럿 존재

(실거주 물건이라고 그냥 넘어가지 말고 주전세 가능여부 꼭 확인하기!)

혹시 6개월 정도 주전세 가능할까요? or 2년 주전세가능하실까요?

: 전세가 귀하고, 상승여력이 충분하여 매전GAP이 줄어들 수 있음

: 4,5급지는 대출규제로 인해 막혔다기보다 갈아타기 수요가 줄어 매물이 많이 잠겨있는 느낌 (거래량 기반)

→ 매도자 우위시장? 매수자 우위시장? 당연히 있겠지만 결국 물건과 물건의 거래로 각 물건의 특징 중요!!

 6. 무너지지 않는 멘탈 관리

: 소중한 동료분들에게 위로받고, 단단해지기 위한 독서, 지속적인 마인드 셋팅 필요

(소중한 동료분들 너무 감사합니다)

: 답답하면 잠시 나가서 러닝

(러닝하면서, “나는 꼭 투자한다”, “나는 성장하고 있다.”   100번도 중얼거렸다.)

: 물건을 놓쳤다면, 실패가 아닌 배움, 성장임을 인식

: 계약까지 갔다가 파기되는 크리티컬한 경험하였다면 잠시 쉬는시간을 가지는 것도 좋음

(묵묵히 배려해준 보물1호 아내에게 너무 감사할따름..)

 7. 마무리 저환수원리

: 이 물건 너무 갖고싶다!? 돌아서서 ‘저환수원리’ 꼭 점검

마인드 셋팅을 마치고, 매물임장을 하면서 매물 위주의 생활을 시작!

다음은 셀수없는 단지를 놓치면서 

셀수 없이 많은 에피소드가 있지만,

특히 기억에 남는 

몇가지 Case가 있다.

1. 길음뉴타운 A단지 – 좋은 기회를 놓친 이유, 그리고 얻은 깨달음

당시, A단지는 전세입자의 사정(전세입자 부모님 병원입원중)으로 집을 볼 수 없는 상황이었다. 

1년 동안 단 두 명만 집을 봤고, 그중 한 명이 나였다. (정말 운좋게 시간이 맞았다.) 

그만큼 기회가 귀한 매물이었고, 앞으로도 집을 볼 가능성은 거의 없다고 들었다.

이런 특수한 상황에서 나는 "매도자도 급하겠구나", "네고 여지가 충분하겠구나"라고 판단했다.

실제로 3개월동안 호가에서 2,000만 원을 깎는 협상도 끌어냈다. 

이후, 계약을 앞두고 내가 가진 종잣돈을 다시 한번 점검해보려는 마음에 하루 이틀 시간을 달라고 했다.

그런데 바로 그 짧은 시간 사이, 다른 부동산 매수자가 집을 보지도 않고 바로 계약을 해버렸다. 

그렇게 3개월동안 공들인 A단지를 놓치게 되었다.

정말 아쉬웠지만, 좋은 매물은 오래 기다려주지 않는다는 것을 느꼈고, 

매물의 조건이나 시세도 중요하지만, 

그 기회를 잡을 수 있는 준비가 된 '내'가 있어야 한다는 거였다. 

그리고 그 준비의 핵심은 바로 정확한 자산 파악과 빠른 의사결정 능력이었다.

당시 내가 내 자산 상태를 미리 정리해두었더라면, 

잔금일정을 빠르게 제시하며 협상에서도 더 유리한 고지를 점할 수 있었을 것이다.

결국 협상의 핵심은 말솜씨가 아니라, 실행할 수 있는 능력, 

즉 즉시 계약 가능한 태세에서 나오는 거란 걸 배웠다. 

이 매물을 통해 얻은 교훈은 단순히 “아쉬운 경험이었다”가 아니다. 

오히려 다음 기회를 절대 놓치지 않기 위해 내가 무엇을 준비해야 하는가를 명확히 알게 해준 기회였다.

자산은 항상 정리해두자. 계약 직전 고민은 때로 너무 늦다. 

좋은 매물은 빠르게 사라진다. 준비된 사람만이 잡을 수 있다. 협상력은 결국 실행력이다.

다음 기회는 절대 놓치지 않을 준비가 됐다. 

이때의 경험은 내가 왜 ‘준비된 투자자’가 되어야 하는지를 뼈저리게 알려준 사례였다.

 2. 서대문구 B단지 - 부동산 사장님과는 동등한 위치로 접근 

부동산 매수에서 가장 중요한 건 ‘정보력’이라고 생각했었다. 

하지만 서대문구 B단지 경험은 그보다 더 근본적인 걸 알려준 매물이었다.

바로 부동산 중개인과의 ‘관계의 위치’다.

이 매물은 입지, 실거주 수요, 가격 모두 괜찮았다.

처음 부동산 사장님과 통화할 때 나는 최대한 예의 바르게, 공손하게, 

심지어 약간 저자세로 접근했었다. 

그런데 돌아온 반응은 뜻밖이었다. 문전박대 수준이었다.

가격 네고 가능 여부를 조심스레 물었더니, 

사장님은 “공부하는 사람처럼 보여서 매도자에게 네고 요청은 시도조차 하지 않겠다”는 말을 했다. 

너무 당황스러워 이유를 다시 물었더니 돌아온 말은 더 황당했다. 

“매수자가 친절하고 젊으면 수상하다”, “부동산이 잘해줘야지, 매수자가 잘해주는 게 말이 되느냐”

이 말을 듣고 한동안 멍했다. 

친절하게 접근한 것이 오히려 불신의 원인이 된다는 사실에 충격을 받았다. 

이후 돌이켜보니, 그 사장님 입장에서 나는 요즘 흔히 말하는 ‘무분별한 임장족’, 

즉 실제 매수 의사 없이 와서 보기만 하고 사라지는 사람들 중 하나로 보였던 것 같다.

최근 부동산 시장에선 실제 매수로 이어지지 않는 임장 손님들이 많아져 

중개인들 사이에서도 피로감과 불신이 커졌다는 이야기를 들은 적이 있었다. 

그 현실이 내가 마주한 이 태도에 그대로 반영된 것이었다.

1개의 부동산에만 올려져있던 이 매물은

해명할 시간도 주지않고 또 다른 사람에게 넘겨졌다.

 3. 서대문구 C단지 - 집을 볼 수 없다면, 볼 수 있는 상황 만들기

C단지는 모두 만족스러운 조건이어서 꼭 매수하고 싶었던 곳이었다.

그러나 역시 상황이 간단하지 않았다. 

무분별한 매수 희망자의 임장 방문으로 세입자의 피로감이 극에 달했고, 

결국 세입자와 집주인 사이에 큰 언쟁이 생기면서 더 이상 집을 보여주지 않기로 했다.

실제로 부동산 사장님도 “절대 안 된다”는 입장을 전달해왔다.

그래서 방법을 고민했다.

단순히 포기할 상황은 아니라는 판단이 들었다.

세입자가 신혼부부라는 이야기를 듣고, 백화점에서 작은 쿠키 선물세트를 구입해

아내의 손글씨로 정성껏 편지를 써 문고리에 걸어두었다. 

‘꼭 보고 싶습니다’라는 간절한 마음을 담아.

결국 집은 보지 못했지만, 세입자와의 통화 연결에 성공했다. 

내부 수리 상태, 하자 여부, 일조량, 향후 이사 계획 등 

웬만한 실내 확인 이상의 정보를 얻을 수 있었다.

이후 확신을 가지고, 집을 볼 수 없다는 단점을 감수하겠다는 

자세로 부동산 사장님과 적극적으로 협상했고, 

집을 볼 수 없는 리스크를 반영해 500만원 네고에도 성공했다.

이어서 매도자에게 가계약금 요청을 드렸고,

좋은 분위기 속에서 계약으로 이어질 거라는 기대도 컸다.

새롭게 다시 저환수원리도 파악했다!

하지만 매도자의 요구가 이어졌다.

1. 매도자 하자보수 책임 면제 조항 추가요청 

    : 법적으로 존재하는 6개월 하자보수 책임 조차 부담하고 싶지 않음

2. 잔금 5일 내 요청
3. 일요일 저녁 8시 계약 요청
4. 가계약금 없이 본계약 바로 진행

매도자의 요구에 OK 판단하고, 부동산 사장님께 말씀드렸다.

(아내와 나는 거의 축제 분위기였다!)

다음날 설레이는 마음을 안고, 갑작스런 계약에 급하게 적금 해지 후 계약금을 준비했다.

계약날 당일 설레이는 마음 안고, 출발하려던 일요일 아침,

부동산 사장님께서 매도자가 남긴 카톡을 보내주며 전화가 왔다.

??

계약 당일 갑자기 지방갈일? 다시연락? 말도안되는 이야기를하곤.. 

그 이후로 매도자는 부동산 사장님의 번호를 차단했고, 

연락이 완전히 끊겼다..

부동산 사장님도 화가 많이 난 상태였고, 

어이없다는 말과 함께 해당 카톡을 공유해주었다.

기대가 컸던 만큼 좌절감은 더욱 깊었다. 

계약 직전까지 갔다고 믿었던 그 과정이 일방적으로 끊기자 

며칠간 지옥 같은 시간을 보냈다. 

그로부터 3일 뒤, 같은 매물이 다른 부동산에 1500만원 오른 가격으로 올라와 있는 것을 확인했다.

세상엔 좋은 사람만 있는 게 아니다.. 

계약 과정에서 서로가 신뢰를 기반으로 한다는 건 너무 순진한 생각일 수도 있다. 

하지만 나는 그래도 이 과정 속에서 하나의 교훈을 얻었다. 

집을 볼 수 없는 상황에서도 최대한의 노력을 기울이면 방법이 생긴다는 것. 

그리고 그 노력은 언젠가 더 나은 매물, 더 좋은 결과로 돌아올 것이라는 믿음을 갖게 해주었다.

 4. 동대문구 D단지 - 협상은 2개 이상 단지 함께 진행하자

여러 단지를 동시에 살펴봐야 한다는 것은 당연히 알고 있었다.

당시 5개의 매물을 선별해 놓았지만, 서대문구 C단지에 너무 집중한 나머지

사실 2순위였던 동대문구 D단지를 등한시하게 됐다.

D단지는 준신축 아파트였고, 매도자가 급하게 팔고 싶어하는 상황이라

매우 매력적인 매물이었다. 

하지만 역과의 거리가 약간 있고, 전세가가 다소 높게 형성된 점이 마음에 걸려 망설였다.

그래서 자연스레 서대문구 C단지로 관심이 쏠렸다.

그런데 C단지 연락이 끊긴 계약날 당일, 동대문구 D단지에 문의해보니,

이미 전날 계약이 완료된 사실을 알게 됐다…

그것도 호가 대비 약 3,000만 원 정도 네고가 된 가격이었다..

이 경험을 통해, 부동산 협상에서는 두 곳 이상의 매물을 동시에 적극적으로 살피고

네고에 참여해야 한다는 사실을 배웠다.

한 곳에만 몰두하다 보면 좋은 기회를 놓칠 수 있다는 교훈이었다.

부동산 중개인에게도 미안한 마음이 들지만, 

결국 내 투자 기회를 지키려면 다각도로 움직이는 게 필수라는 걸 뼈저리게 느꼈다.

 5. 서대문구 E단지 - 시세스캐닝, 라포, 타이밍 

매일 시세를 확인하며 스캐닝하던 중, 유난히 눈에 띄는 물건을 발견했다.

평소 같았으면 전화만 해두고 토요일쯤 임장을 갔겠지만,

여러 매물에서 좌절을 반복하며 너덜너덜해진 내 마음은 이번엔 그럴 수 없었다.

매물이 올라온 당일 바로 전화했고, 다음 날로 임장 약속을 잡았다.

현장에는 약속 시간보다 2시간이나 일찍 도착했다.

초조하고 긴장되는 마음을 가라앉히기 위해,

이번엔 부동산 이야기가 아닌 가벼운 사담으로 대화를 시작해보기로 했다.

아내의 노련한 대화 리딩 덕분에 아이스 브레이킹은 아주 매끄럽게 흘러갔다.

(이렇게 매끄럽게 대화할 수 있는 능력이 있었다니..)

처음엔 30분만 얘기하고 나오려 했지만,

결국 2시간 넘게 앉아 있을 만큼 분위기가 편안해졌다.

그 사이, 자연스럽게 E단지와 해당 매물에 대한 자세한 이야기를 들을 수 있었다.

매도자는 원래 부동산을 잘 모르던 투자 초보자로, 얼떨결에 매수를 했고,

이후 규제나 전세연장 같은 정보에 대한 이해도도 낮은 상태였다.

처음에는 -.8억에 물건을 올렸다가, 부동산 사장님의 권유로 -.2억으로 낮춘 이력이 있다고 했다.

나는 사전에 -억, .-1억, -.15억, -.2억 각각의 투자금 및 

향후 종잣돈 구성 계획을 정리해 두었고,

대화 중 자연스럽게 “-.1억 정도면 좋겠다”는 힌트를 드렸다.

잠시 식사를 하러 나갔다가 돌아와보니,

급하게 다른 매수희망자 한 팀이 새롭게 등장해 있었다.

그 팀은 -.2억까지 가능하다고 밝혔고, 나는 이미 -.1억 의사를 비친 상황이었다.

그럼에도 불구하고, 부동산 사장님은 먼저 연락하고 먼저 신뢰를 쌓은 우리에게

우선순위를 줄 수밖에 없다며, 새 매수자에게는 가격 얘기를 따로 하지 않았다.

결국 원하던 -.1억에 협상이 마무리되었고,

그 자리에서 바로 가계약금을 송금하며 투자 1호기를 성공적으로 매수하게 되었다.

이번 경험을 통해 몇 가지를 절실히 느꼈다.

 첫째, 라포 형성이 빠르게 이뤄지면, 의외의 협상력을 가질 수 있다는 것.

 : 사장님과의 신뢰는 결국 나를 '더 먼저' 매수자로 만들어주었다.

 둘째, 시세스캐닝은 단순히 눈요기가 아니라 '골든타임'을 잡는 핵심이었다.

 : 하루라도 늦었다면, 이 물건은 내 것이 아니었을 것이다.

 셋째, 네고는 항상 급한 매도자가 아닌, 부동산을 잘 모르는 일반인도 설득 가능하다는 점.

 : 설득은 ‘정보’가 아닌 ‘관계’에서 시작된다는 걸 깨달았다.

이날의 교훈은 분명하다.

좋은 매물은 기다려주지 않는다. 그리고 관계는, 숫자를 넘는다.

그렇게 흔히 말하는 교통사고같은 투자 1호기를 만났다.

무수한 실패의 순간들이 ‘포기’로 끝나지 않은 이유는

그때마다 복기하여,

지속적으로 마인드 재셋팅했기 때문이라고 생각된다.

여전히 투자를 좀 더 잘하고 싶은 마음이 가득하고,

수익만 추구하는게 아닌 실력있는 투자자가 되고싶다.

공부하면서 실력이 나아지고 있긴한건지?

내가 지금 하고있는게 맞는건지?

나는 여전히 부족한 실력으로 배움의 초반 지점에 있다.

매일 즐겁진 않아도 ‘준비된 독립적 투자자’가 되는

일련의 과정이라고 생각하고,

취득세 8%를 위해 마음 다잡고 또 시작하자!!

무엇보다 묵묵히 기다려주고,

이해해준 보물1호 아내에게 제일 감사하다.

함께 1년동안 그리고 계속될 소중한 동료분들 덕분에

포기하지 않고 지속될 수 있었으며,

동료분들을 위해 가치있는,

도움 줄 수 있는 사람이 되고자 더더 열심히 할 것이다!

모든 인연에 감사하고, 함께하고 있음에 더 감사합니다!!

앞으로도 쭉 함께 화이팅하시죠!