열반스쿨 중급반 #월급쟁이 부자로 은퇴하라 #독서후기[열반스쿨 중급반 37기 16조 양이]

이 책을 읽고 왜 투자를 해야 하는지,

그리고 다양한 투자 방식중에서 내가 왜 아파트에 투자해야 하는지 답을 얻게 되었다.

시간을 활용해 돈을 벌고, 그 돈을 모아서 시간을 활용하지 않아도 돈이 벌리는 생산자산을 사모으자!

차곡차곡 저축하듯 생산자산(아파트)를 모으고 그 생산자산에서 나의 월급만큼의 현금흐름을 만들어 나와 내 가족의 경제적 안정상태를 만들자! 생산자산을 사모으면서 했던 경험들을 토대로 그 다음단계를 계획하자! 경제적 자유~^^

책의 내용을 머릿속에 깊이 남기기 위해 책 전체내용에 대해 요점정리 식으로 독서후기를 남깁니다.

□ 책의 개요

1. 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라 2. 저자 및 출판사 : 너나위 / 알에이치코리아

3. 읽은 날짜 : 2024년 5월 24~5월 25일 4. 총점(10점 만점) : 10점 / 10점

□ 책 요약

1장. 왜 투자를 해야하는가?

1. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

- 당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션(통화량증가, 금융시스템, 돈의가치 하락 / 통장, 밑 빠진 독 / 결국엔 집값이 상승하는 진짜 이유(‘집’은 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에 투자재, ㅇ니플레이션 영향을 받는 물건) / 당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면(인플레이션의 영향을 알고 인플레이션을 반영해서 오르는 물건을 사야한다)

2. 월급은 절대 오르지 않는다

- 갈수록 떨어지는 노동가치 / 직장인을 위한 자본주의는 없다

3. 당신마저 관심 없는 당신의 노후

- 다른 어떤 세대보다 더 많이, 더 오래 / 고령화와 노후 파산 / 노후 준비는 셀프

4. 직장생활 0년 차, 당신의 현주소

- 이 집값이 말이 돼? / 무슨 일이 생긴 걸까? / 지금 내가 있는 곳(자기점검-나의 경제력과 경제지수*)/ 경제적 자유보다 우선인 것(1단계-나와 내가족의 경제적 위험요인을 제거하는 것) / 투자의 이유(나와 내 가족의 경제적 안정을 위해_인플레이션을 반영하는 생산자산를 사모으자)

* 나의 경제력과 경제지수 : ①나는 나의 현재 소득과 지출내역을 명확히 파악하고 있다 ②나는 일생 동안 나에게 일어날 재정적 사건(결혼, 내 집 마련, 자녀 교육, 부모 부양 등)을 나열하고 필요한 비용을 가늠해본 적이 있다.) ③나는 내가 원하는 것(여행, 취미)을 지속적으로 하기 위해 필요한 비용을 가늠해본 적이 있다. ④나는 나의 은퇴 연령을 알고 있다. ⑤나는 은퇴 시기까지 얼마의 돈을 모을 수 있는지 계산해본 적이 있다. ⑥나는 은퇴 연령 이후부터 필요한 연간, 월간 비용을 계산해본 적이 있다. ⑦나는 은퇴 시기가지 모을 수 있는 돈으로 이후 필요한 비용을 충당할 수 있는지 없는지를 알고 있다. ⑧나는 은퇴 시기가지 모을 수 있는 돈이 은퇴 이후 필요한 비용보다 모자랄 경우, 부족분을 어떻게 마려날 수 있을지 고민해 본 적이 있다. ⑨나는 8번의 문제를 고민한 끝에 마련한 계획이 있다. ⑩나는 그 계획을 싷행에 옮기고 있다. ⑪나는 계획을 실행에 옮겨 작은 목표들을 달성해내고 있다. ⑫나는 노후 준비를 마쳤다. ⑬나는 노후 준비를 마쳤을 뿐만 아니라, 스스로 부자라고 생각 할 만큼 경제적인 자유도 누리고 있다. ⑭나는 하루 24시간을 내가 원하는 일을 하며 살고 있다.

2장. 당신과 돈이 가야 할 방향

1. 직장인의 투자 전략

- 돈을 버는 두 가지 방식(시간을 투입해서 돈을 버는 사람, 시간과 무관하게 돈을 버는 사람) / 돈을 쓰는 두 가지 방식(생산자산을 산다, 소비자산을 산다) / 돈을 대하는 나의 방식(시간을 투입해 돈을 벌어 생산자산을 사는데 돈을 쓴다) / 직장인의 포지션 전략(예비 경제적 자유인 전략)

2. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 팁

- 어떻게 버는가? 어디에 쓰는가! / 직장인 투자자의 돈 흐름*

* 직장인 투자자의 돈 흐름 : ①직장에서 열심히 일하고 급여를 받는다 ②소비 자산에 대한 지줄을 최소화 한다 ③남은 돈을 모은다 ④모은 자본으로 생산 자산을 산다 ⑤1단계~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다 ⑥시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다

3. 내가 부동산을 택한 이유

- 예적금과 보험(보험사 유지비, 추후 원금이 인플레이션 상쇄 수준에 못미침) / 주식과 펀드(운용수수료, 정보 비대칭) / 부동산(정보 대칭과 레버리지) / 핵심은 레버리지(주택_무이자 레버리지 활용할수 있는 물건)

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

1. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

- 투자이유(입지-가치판단의 1순위, 그 다음 신축여부) / 집값도 할인이 된다(매도자의 사황에 다라 가격 조율) / 이주수요와 신축의 힘(이주수요에 따른 전세가 하락에 대비) / 부동산은 입지, 투자는 관계(부사님, 세입자, 매도자_누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되라) / 투자 결과

* 호재보다 저평가가 잃지 않는 투자를 위해선 중요!! 호재의 불확실성을 염두에 두라

2. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원 : 분당 21평 아파트

- 투자이유(비교대상 지역이 많을수록 비슷한 입지의 물건 중에 가격이 저렴한 것이 보인다) / 저평가 부동산을 보는 안목(비교 대상이 많을 수록 물건의 가치 판단은 정교해 진다! 지역을 넓혀라!!) / 상대가 원하는 것 파악하기(상대방이 처한 상황에서 내어줄 것을 내어주고 내가 취할 것을 취한다_유연한 사고_모든 가능성을 열어두고 생각하기) / 나는 무엇을 줄 수 있는가 / 같은 상황도 어떻게 보느냐가 중요하다(매매가 뜸한 시기에 저렴한 가격에 사서 임대수요가 풍부한 이사철에 임대를 놓는 전략으로_여름에 계약 가을에 잔금) / 투자자의 자산목록 1호(경험_단, 잃지 않는 선에서) / 투자결과

* 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라! 초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다

3. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

- 투자 이유 / 대안이 있으면 급할 것이 없다 / 알면 보인다 / 투자결과

4. 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

- 투자이유 / 결국은 입지(1기 신도시, 분당 다음 위상, 교통-4호선과 연결되는 1호선이나 2호선 환승을 통해 강북도심과 구디가디, 여의도, 가남 등 서울 주요 업무지구 이동, 기존 외곽순환고속도로와 안양성남 고속도로를 통한 판교 접근성, 평촌 우수한 학원가) / 당신은 왜 집을 파는가?(매도자의 매도 상황 파악_협상 우의 선점) / 투자결과

* 호재는 사람들의 심리를 자극해 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선반영 되지 않는다. (아파트의 투자방식)투자 대상의 저평가 여부를 판단한 뒤 매입, 임자인에게 무이자로 전세 보증금 차용, 임차인에게 그에 상응하는 임대 서비스를 제공

4장. 성공 투자를 위한 필수 지식

1. 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

- 쓰는 것부터 체크하라(변동비, 고정비, 더 줄일 수 있는 항목 점검 / NO. 짠돌이(절약한 커피값으로 투자관련 강의 수강하거나 책 사기 = 나의 만족) / 자본 재배치(실력이 쌓이고 확신이 들 때 선택, 가족이 동의 하지 않을 경우 어려움) / 돈은 없지 않다(절실하게 방법을 모색하면 길이 있다, 나도 그 길을 알고 있다)

2. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

- 월세투자 vs 전세투자 / 노력 대비 효용 / 직장인에게 가장 좋은 투자 방식 / 변치 않는 투자 진리란 없다(나의 상황에 맞게 대처, 자산이 적으면 시세차익형 투자로 자산을 만들고 현금흐름이 필요한 시기에 수익형으로 변경해도 됨)

3. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

- 저평가(현재 가치 대비 싼 것, 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 물건을 구입) / 저평가 여부 확인하는 법(아는지역 늘리고 비교평가, 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상) / 실패 없는 부동산 투자법(여러 지역의 물건과 비교해본 결과 저평가 된 것이 확실한 것, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며 건당 리스크가 작은 물건)

* 사는 순가 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입 하는 건 투기이다.

4. 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

- 용돈 벌이 투자 / 인생을 바꾸는 투자(종잣돈 마련, 보유 자산의 크기를 키워라, 매입한 부동산 장기 보유, 원하는 은퇴 시점을 전후로 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익 실현)

* 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식(장기보유)의 장점 : ①수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을수 있다. ②자산의 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 커진다. ③거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄수 있다.

5. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리 : 조급함을 버리고 10년 이상을 봐라

- 똘똘한 한 채(고액 자산가에 유효한 투자법, 눌림목에서 싸게 매입한 초우량 자산에 거금을 묻어놓고 흔들림 없이 시간을 보내면 장기적으로 큰 수익 실현) / 시스템 투자법(시스템 구축계획*) / 시스템 만드는 법(채수를 늘리면 전세상승분으로 재투자나 주택임대 방식을 월세로 전환) / 예상을 뛰어넘는 속도

* 시스템 구축계획 : ①원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산 ②1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액 계산 ③채당 목표수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산 ④종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.

6. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

- 지키는 것도 중요하다 / 절대 무너지지 않을 리스크 관리법(전세가 하락이 적은 물건에 투자, 신규 주택 입주물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근, 마통이나 신용대출 등으로 현금 유동성 확보, 현금화 가능한 투자물건 한두개 확보)

* 명심하라!! 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

1. 확실한 투자 기준 세우기 ☜ 투자 공부하고 투자를 경험하면서 나만의 투자기준 재정립 필요!

- 기준을 세우기 위한 네가지 질문(①다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가, ②부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가, ③아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가, ④3번의 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가? / 아파트 투자의 기준(저환수원리) / 좋은 입지와 지역의 위상(공부와 현장확인으로 가능한 영역 - 초보자_6개월에서 1년 가량 꾸준히 공부하고 시장을 예의주시하다 보면 기준에 부합하는 투자처 보이기 시작할 것이다!) / 명확한 기준과 순서(투자흐름도*)

* 투자흐름도 : 지역선정 → 사전조사 → 현장조사 → 실전투자

2. 가격이 상승할 지역 선정하기

- 허니버터칩과 아파트(아파트는 수요와 공급 간 시차 발생, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복) / 아파트 시장의 흐름(수요가 많을 때 입주가 아닌 분양, 상승흐름 발생 : 분양권 → 재개발 → 재건축 → 신축 → 구축, 지역별 물건별 키맞추기=갭메우기 발생) / 지역 선정의 기준(높은 전세가율_상대적으로 저려한 매매가, 향후 2년간 입주물량 적정한곳, 최근 3년간 미분양 감소 지역)

* 임장지역 선정 방법(초보자라면) : ①현재 사는 곳과 그 주변 두세군대 임장 가격에 대한 감 잡기, 가격이 감 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산 시세를 확인하여 평균 전세가율이 비교적 높고(70%이상) 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇군데 정한다(부동산 지인활용하여 별도 정리) ②정한 지역들 중에서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리(조이스랜드부동산, 네이버 부동산) ③ 해당 지역의 향후 2년간 적정 입주 물량(부동산지인, 호갱노노, 아파트실거래가 앱 활용), 최근 3년간 미분양 보합 내지 감소 추세 확인(부동산지인, 국토교통부)하여 임장지역 선정

* 부동산 시세 상승과 하락의 싸이클 이해하고 투자에 활용하기, 수도권 권역과 지방 시단위 권역의 아파트 시장의 흐름 파악

3. 임장 전, 지역조사 하기(p279-289)

- 무엇을 어떻게 조사할까?(사전조사는 해당 지역의 전반적인 인상을 가지는 것 정도로 목표를 삼아라) / 일자리_국세통계 홈페이지 자료 활용(해당 지역에서 일하는 근로자 수와 급여수준 → 4-2-14 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황Ⅰ(주소지), 해당 지역에 사는 근로자수와 급여 수준 → 4-2-15 시군구별 근로소득 연말정산 신고현황Ⅱ(원천징수지) / 교통(수도권은 강남접근성 – 다음지도 대중교통으로 강남역, 역삼역, 삼성역등 테헤란로(강남 업무지구)에 위치한 지하철역까지 소요시간 조사) / 환경_백화점이나 대형마트, 종합병원 등의 생활편의시설과 공원등 자연환경 조성 파악(지적편집도를 통해 지역의 큰그림과 이미지 숙지, 동 단위로 다시 하나하나 주요 시설들을 기록하며 위치 파악, 로드뷰 활용)/ 학군(아파트실거래가 앱_특목고 진학률과 학업성취도 평가 결과 확인, 전국적으로 유명한 중학교가 없다 해도 그 동네에서 선호하는 학교로 배정 받는 아파트라면 학군 입지 우위 선점) / 지역의 분위기와 스토리(지역의 활기나 분위기를 가늠하고 싶다면 50세 이하젊은 사람들이 차지하는 비중을 동 단위로 세밀하게 체크할 것, ‘국가통계포털-국내통계-주제별 통계-인구가구-주민등록인구현황에서 행정구역별/5세별 주민등록인구’자료를 통해 확인 / 가격(엑셀에 단지별 조사항목과 가격 정리)

4. 지역을 눈에 담는 현장조사 ☜ 발품엔 노하우란 없다! 많이 가봐야 한다

- 지역 주민처럼(임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되오야 한다, 단지임장 시 동간 거리나 관리상태, 주차상황 등 사소한 차이까지 느끼도록 면밀히 살펴라) / 중개소 방문(부사님 전화통화 후 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 시원시원한 인상을 주는 중개소를 선정, 부사님에게 해당아파트가 위치한 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 물어본다(p296 너나위님 질문 활용) / 매물 확인 / 중개소로 돌아와서(중개소별로 최고의 물건 하나를 정해라, 그리고 그 물건의 등기부등본을 확인하여 매도 물건과 매도자 상황을 파악한다, 집으로 돌아오면서 중개소별 선정된 최고물건 중 최고의 하나를 선정한다.) / 아무리 강조해도 지나치치 않은 것(노하우와 기술보다 중요한건 다름 아닌 태도라는걸 기억해라_배우는 자세에서 최선을 다하는 태도)

5. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

- 바로 ‘그 물건’을 찾아서(임대 맞추기 좋은 물건, 부동산에 꼭꼭 숨겨둔 물건)/ 거기 아니면 여기(투자 실패의 주된 원인은 조급함, 조급함을 통제할 방법_2개 이상의 투자처 확보, 평소에 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 된다, 매도자 우위의 시장에서 거래하지 않고 매수자 우위 시장에서만 거래한다) / 우선협상 범위 설정하기 / 임대를 결정짓는 네 가지 요인(전세가격, 집 내부 상태, 입주 가능 시기, 부동산 중개인 협상능력(친절하고 적극적인 태도를 보이는 부사님)