기회를 잡는 사람들은 어떤 과정으로 아파트를 선택하는가?
대부분의 사람들은 아파트를 선택할 때 이런 과정을 거칩니다.
특히 가격이 상승하는 지역에서의 선택은 다음 과정을 거칩니다.
[BEFORE]
1. 내가 지금 전세로 살고 있는 주변 단지를 탐색한다.
2. 주변 단지 중에 출퇴근이 편리하면서, 아이 학교도 고려하고, 주변 환경이 괜찮은 단지를 찾아본다.
3. 네이버 부동산으로 보고 있던 단지가 순식간에 오르면(한 달 안에), 그 단지를 돈을 더 주고 사야하나, 아닌가 고민한다.
4. 올라버린 단지를 보며 전세 갱신을 할까 재개발, 빌라 선택을 할까 고민한다.
5. 막상 선택하려고 해도 이런 선택이 맞는지 모르겠다.
6. 이번 장에 내집마련은 끝났다고 생각해, 다음 하락장을 기다려야 하나? 생각한다. 여전히 고민은 이어진다.
자, 여러분께서 기회를 잡기 위해서는
이런 과정을 거쳐야 합니다.
[AFTER]
1. 내가 지금 전세로 거주하고 있는 동네뿐만 아니라, 주변 동네 2-3곳을 후보로 둔다.
2. 내가 살고 있는 동네의 신축 시세, 구축 시세 / 주변 2-3곳의 신축 시세, 구축 시세를 조사한다.
3. 네이버부동산으로 동네 2-3곳 안에서 내 예산에 맞는 신축, 구축 아파트를 모두 리스트업한다.
4. 보고 있던 후보 아파트 중에 몇 주 상간에 거쳐 거래가 많이 되면서 상승한 아파트가 있다면 (대체적으로 신축이 먼저 오릅니다) 후보로 놓고 있던 같은 동네 안 구축 아파트로 선택지를 옮긴다.
5. 구축 아파트 중에서도 입지가 좋으면서 연식이 더 낫고, 학군과 주변 생활 인프라가 더 나은 구축 단지를 고른다.
6. 이 구축 단지도 몇 주 상간에 거쳐 거래가 많이 되면서 상승했다면 다음 아파트 후보지로 옮겨간다.
7. 중요한 포인트! “후보지는 1-2개가 아니라 그 이상으로 많으면 많을 수록 좋다”
예를 들어 설명해 보도록 하겠습니다.
동탄 2신도시를 예를 들어 설명하겠습니다.
동탄 2신도시는 동탄1신도시보다 신축으로 구성되어 있고 동탄역에 gtx-A가 지나가는 호재로
동탄역 역세권 신축 아파트들이 가장 높은 가격을 형성하고 있습니다.
그러다보니 동탄역을 기준으로 가까우면 시세가 높고, 멀어질 수록 시세가 낮아지는 특징을 보입니다.
제가 파란색으로 칠해둔 부분처럼 말입니다.
동탄역에서 가까울 수록 시세가 높게 형성되어 있는 것 확인하실 수 있을 겁니다.
사람들은 이제 9억대 내집마련을 하기 위해서
출퇴근이 가능한 지역 안에서, 비슷한 연식을 가지고 세대수가 크면서
브랜드 아파트를 후보지로 놓고 내집마련을 고민합니다.
그런데 상승을 할 때는
한 달 사이에 거래가 5건 이상 되면서 금방 호가가 올라가기 때문에
이 경우, 후보지를 여러 개 놓고 비교하시는 분이
이런 시장에서는 언제나, 유리합니다.
그리하여 후보지가 1-2개밖에 없으신 분들이 필패하는 시장입니다.
예산에 맞지 않으면 다른 단지를 선택하면 되는데
그 후보가 없으니, 그 지점에서 우왕좌왕하게 되는 것입니다.
대체로 시세는 다음과 같은 흐름을 보입니다.
사람들이 좋아하는 동네의 역에서 가까운 신축 Or 준신축 → 사람들이 좋아하는 동네의 역에서 먼 신축 → 사람들이 좋아하는 동네의 역에서 가까운 구축 or 덜 좋아하는 다른 동네의 신축 → 사람들이 좋아하는 동네에서의 역에서 가까운 구축 2 or 덜 좋아하는 다른 동네의 준신축
상위 생활권의 구축과 하위 생활권의 신축이 비슷한 가격을 형성하는 이유는
사람들이 위의 과정을 거치면서 아파트를 대체로 선택하기 때문에 그렇습니다.
100% 공식이 있는 것은 아니지만 사람들이 어떤 아파트를 좋아하고, 어떤 동네를 좋아하는지에 대한
우선순위를 먼저 정해두면
내 예산을 넘어간 단지만을 보며 발을 동동거릴게 아니라
다른 데에 있는 기회를 여러분 것으로 만들어 가실 수 있습니다.
저의 유투브 주간 부동산을 보셨거나
이 글까지 넘어 오신 분들이라면 이제 딱 3가지를 하시면 됩니다.
(1) 지금 내가 전세로 살고 있는 동네와 평당가가 비슷하거나 바로 아래 더 낮은 동네를 조사한다.
(2) 그 안에서 내 예산으로 갈 수 있는 가장 연식이 좋은 아파트, 그 다음 아파트를 조사하여 후보 단지를 리스트업한다.
(3) 어떤 단지가 더 좋은지 우선순위를 정한다.
사야할 아파트와 사지 말아야 아파트 구분하기
그렇다면, 어떤 단지가 더 좋은지 우선순위를 정하기 위해서는
이 대상이 내 전재산을 걸고도 사야할 아파트인지
내 전재산을 걸면 안되는 아파트인지를 잘 구분할 수 있어야 합니다.
사지 말아야 할 아파트의 대표적 특징은 무엇이 있을까요?
[사지 말아야 할 아파트]
- 10년 동안 전세가가 오르지 않은 아파트 - 실수요 수요가 없는 아파트
- 주변에 빈 땅이 많은 경기도 외곽 (지하철 접근 X) 신도시가 아닌 나홀로 신축 아파트
[사야할 아파트]
- 10년 동안 전세가가 상승하고 있는 아파트 - 실수요 수요가 있는 아파트
- 주변에 빈 땅이 없어 재건축, 재개발이 활발하고 강남까지 지하철 접근이 가능한 지역의 신축,구축 아파트
사지 말아야 할 아파트와 사야할 아파트를 가르는 가장 중요한 기준은
“이 아파트를 나 말고도 다른 사람이 사줄 만한 아파트인가?” 하는 겁니다.
전세가 꾸준히 오르더라도 사람들이 계약하고 거주하고자 한다면
수요가 있는 아파트이며, 주변에 빈 땅이 없어서 기존 건물을 없애서라도 집을 만들어 나가고자 한다면
거기에 살고자 하는 수요가 많은 것이기 때문입니다.
수요가 많아야 내가 나중에 팔고자 할 때도 수월히 팔 수 있고
또 가격을 더 주고서라도 사고자 하는 사람이 있게 되는 것이기 때문에, 자산 가치가 있다고 볼 수 있습니다.
지금 부동산 시장 특징
지금 부동산 시장은
맨 꼭대기층에서는 폭포가 우수수 쏟아지듯이, 가격이 떨어지고 있는데 = 강남
그 물이 흘러나와 흘러갈 바다는 위로 역행하듯이 파도가 쳐서 = 9억이하 시장
가격이 상승하는 시장의 모습을 보이고 있습니다.
내 예산이 얼마냐에 따라, 어느 지역을 보고 있느냐에 이 시장에서 체감하는 온도가 다르실 겁니다.
경기도 남부 지역인 20평대 수지 아파트가 13억인가 하면
서울 30평대가 13억까지 갔다가 11억까지 조정되어 나오는 시장입니다.
서울 외곽 20평대는 아직 7~8억대를 형성하고 있는데
부천 20평대가 7억에 육박하거나 수원에서의 20평도
3억대에서 7억까지 호가가 상승하는 엄청난 상승을 보이고 있습니다.
이런 시장일 수록, 내가 아파트를 선택하는 기준이 명확해야 하고
과정이 적합해야 선택하고 나서 후회하는 일을 줄일 수 있습니다.
가격이 오르는 시장에서 내집마련 고민하시는 분들은
올랐다고 포기하지 마시고, 그다음 선택지를 꼭 찾아보시기를 바랍니다.
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