[서투기 14기 19조 장래희망백수] 서울투자기초반 1강 후기

[서울투자 기초반 1주차 제주바다님 강의후기]

1.2024년 서울 시장 진단

결론은 조급할 필요 전혀 없다.

최근 부동산 기사에 따르면 강남, 송파구 등

부동산 가격이 전고점의 약 95%를 회복했다는

기사가 쏟아지고 있어 부동산을 매수하려고 하는 입장에서는

조급할 수 있는데 전혀 그럴필요 없다고 하셨다.

그 근거로는 부동산 매매지수와, 거래량을 볼때

현재 매수우위지수는 100 미만이며

거래량은 4,000건을 회복했지만

상승장은 보통 평균 6,200건을 돌파하기 때문에

시간을 갖고 본인 투자원칙과 기준에 맞춰서

조급해 하지말고 차근차근 준비해 나가면 된다고 말씀하셨다.

다음으로 좋은입지, 덜좋은입지 / 신축 , 구축 / 사람들이 좋아하는 단지 / 사람들이 덜 좋아하는 단지

4개에 대한 비교군을 갖고 투자 설명을 해주셨다

결론적으로

1.선호단지는 절대 추격매수 금지이며 전고점 대비 -15% 밑으로

2.덜 선호단지는 전세가격을 지속적으로 모니터링하여 본인 투자기준에 들어오면 매수

이번 강의에서 본인은 좋은 입지이면서 신축인데 사람들이 덜 선호하는 단지, 예) 신축 언덕 아파트

혹은 좋은 입지이지만 구축이면서 사람들이 덜 좋아하는 단지를 중심으로

부동산 시세 가격을 지속적으로 모니터링 해야겠다는 생각을 하였다.

<좋은입지, 덜 선호단지, 신축을 우선순위로 투자>

2.서울아파트 투자의 특징

다음으로 서울 25개구에 대한 특징과, 서울 뉴타운에 대하여 정리를 해주셨다.

먼저 서울 25개구를 생활권별, 급지별로 소개해주셨고

결론적으로 누구나 알고 있겠지만 GBD에 1시간 이내 들어갈 수 있거나

혹은 해당 구에 주요 업무지구가 위치해 있는 지역을 투자가 필요하다 라는 생각이 다시한번 들었다.

본인 투자 예정인 3급지 (영등포, 동작)은 강남, 여의도 접근성을 기준으로

강동은 강남 업무지구 접근성과 환경을 중심으로 봐야된다.

다음으로 서울 뉴타운에 대한 강의를 들으면서

내가 들은 결론은 딱 한가지다.

요즘은 이전처럼 좋은입지에 소위 이른바 몸테크를 하기 보다는

아파트 매수의 주측 즉 30대들이 신축에 살고 싶어하는 수요가 상당하여

좋은 급지의 역세권만 보기보다는 투자관점에서는

급지가 조금 떨어지더라도 신축아파트 + 균질성 + 좋은 환경을 갖추고

있는 뉴타운 매수도 적극적으로 고려할 필요가 있다라는 생각이 들었다.

3.서울 가치성장투자와 소액투자의 현실화

본인은 아직 서울 내집마련이 우선적이기 때문에

가치성장투자에 대한 강의를 집중적으로 들었는데

결론은 가수요와 실수요가 평균 이상인 가치를 가진곳에 투자해야된다고 느꼈다.

4.서울투자 의사결정하는 방법

마지막으로 서울 투자 결정을 위한 프로세스에 대하여 설명해주셨다.

결론은 중장기적으로 보유할만한 가치가 있는지

그리고 전고점 대비 20%까지 떨어졌는지

마지막으로 전세가율이 60%이상 넘는지 확인해야 한다.

<본인 강의 결론>

사실 이번강의를 듣게 된 가장 큰 계기는

올 초에 3급지에 내집마련을 하려다가

미끄러진 적이 있는데 그 때 당시에 본인의 기준에는

전고점 대비 매우 적당한 가격이라 생각하였고

나의 기준에는 모두 적합하다고 생각하여 매수하려 했었다.

하지만 매도자의 변심으로 결과적으로 거래는 불발 되었지만

그 이후에 드는 생각이 해당 가격으로 더 좋은 곳을 투자할 수 는 없었을까? 라는 의문이 들었다.

이번 강의를 듣게 되면서 너무 한 곳에 꽂혀서 시장을 넓게 보지 못한다는 생각이 들었다.

물론 그때의 기준이 지금 듣고 있는 강의에서 설명하는 내용과 많이 일치하지만

이번 강의를 들으면서 조금 더 시장을 넓게 봐야겠다라는 안목을 기를 수 있게 되어

매우 만족스러웠다. 끝^^