<시브님 광명특강 후기 블로그 (https://m.blog.naver.com/freedom_7000/223225377751)>
우리 커플은 둘다 시크릿브라더님의 강의를 여러개 들은 빠돌순이다.
잔잔한 목소리와 임장에 기반한 논리적인 비교평가, 그와더불어 끝없이 강조하는 포인트(그리고 잔소리..ㅎㅎ)아마 이번강의가 벌써 세번째인가 네번째 듣는 강의인거같다. 강의후기에 들어가기 앞서 우리 이야기를 먼저 해보려고한다.
우리는 올해들어 청약에 계속해서 도전을 했으나, 몇번의 실패와 높은 경쟁률 앞에서 좌절했고,
그냥 지방임장이나 몇번 다녀와서 정리하고 기회를 엿봤다가 내년쯤에 결혼을 전제로한 집한채 매수할 생각이었다. 같이 상계중계동 임장도 다녀와보고, 지방임장도 계획했었다.
그러던 와중에, 분양권이 아닌 입주권강의도 듣게되며, 새로운 세계를 알게 됨과 동시에 서울수도권의 높은 초투에 좌절감을 느꼈다.
광명이란 곳은 예전에 투기과열지구가 풀리기전부터 관심을가졌었는데, 집중적으로 관심을 가지게된 시발점은 대전에 여친과 임장갔을때 정확히 8월의 뜨거운 여름날, 이른아침에 ktx를 타고 대전 서구에 내려, 임장을 돌기 시작한지 얼마 지나지 않은 둔산동 개나리, 녹원 아파트 그 근방이었다.
그날은 광명4구역 일반분양물량 청약일이었고, 우리는 분양가를 보며, 39타입 1.5룸이 뭔 5억씩이나하고, 84가 12.7억이나 하는것을보고 경악을 금치 못했다. 심각한 고민을 하기에는 우리는 임장중이었고, 그날은 하필 8월중에 제일 뜨거운 폭염주의보가 내리던 날이었다.
폭염주의보에도 불구하고 대전 따릉이버전인 타다의 힘을 빌려 젖먹던힘까지 임장을 돌고 결국 4시쯤 땀에 절은채로 임장을 마쳤다.
마지막까지 고민했지만, 광명은 우리에게는 아직 제대로된 공부도 안된지역이고 그당시까지는 거주할 생각이 없었고, 그와 더불어 과하게 비싼가격에 넣지 않았지만, 적어도 12억7천에 분양한 84는 미달날것같다는 나의 예상과는반대로 청약결과는 치열한 경쟁률을 보여줬고, 그게 우리가 광명에 집중하게 된 시발점이었다.
광명에서 1시간정도면 우리의 일터가 위치해있는 중구까지 갈수있었는데, 그럼에도불구하고
광명의 미래가치에 투자하고 터를 잡고, 나머지 금액은 다른한채를 투자하겠다는 일념 하나로,
광명에 있는 소형평수에 주로 집중을 했었다. (광명은 입주장때 소형평형 매물이 많이 나올것이다. 소형평형 분양물량이 많다.)
입주권을 매수하기 위해 광명뉴타운에 수차례 가봤고, 여러 부사님 만나서 입주권 매물표도 받아보고, 구역별 평면도도 받아오고 그에 맞는 매물상담도 받아보고, 또 다른 부사님으로부터는 3-4시간에 걸쳐서 찐한 인생상담, 우리의 자금에 맞춰서 미래 플랜을 같이 짜보기도하였다.
입주권답게 총매가에 비해 많이들어가는 초투때문에, 매도시 팔기 힘든 소형평수를 해도 되는건지, 알게모르게 싼듯 비싼듯 애매한 광명뉴타운의 입주권에 대해
8월 한달간 고민을 참 많이 했었다.
우리 커플은 부지런히 임장다니고 부동산에 방문하고 특강을 듣던 와중에 타지역 청약에 당첨되어 광명이 아닌 곳에 터를 잡게 될 예정이지만, 광명에 자리잡기위해 차타고 수차례 가보고 분석해보고 부사님과 나눴던 시간들을 좀더 잘 정리하고, 추후 우리가 추구하는 다주택자와 자산가의 길로 향해가려고 한다.
그 과정에 있어서 유명한 월급쟁이부자들에서 하는 시크릿 브라더님의 광명뉴타운 특강이 마침 타이밍 좋게 출시하여, 큰 고민도 안하고 결제하고, 듣게되었고, 이에대해 간단하게 정리해보았다.
🔷️why,왜 광명인가
광명은 경기도이지만, 현재 준서울급 입지로, 02번의 번호를 쓰고있으며, 경기도 평촌 일산, 수지, 동탄, 하남, 송도와 비슷한입지로써 동남권의 구성남과 더불어 경기도권에서 현재 가장 크게 격변하고 있는 서남권의 대표적인 재개발, 재건축을 포함하고 있는지역이다.
또다른 포인트는, 광명을 구성하고있는 동들이 각자 특색이 많다는 점이다.
향후 대장이 될 철산과 일직동, 그뒤롤 따르는 광명뉴타운, 미래를 보고 묻어둘수있는 하안동과 소하동 구축아파트등 각 동을 구성하고있는 포인트에 따라 재건축, 재개발, 청약, 분양권, 입주권 부동산에서 접근할수있는 다양한 방법을 배우고 분석해볼수있다는것이 우리가 광명을 알아야하는 이유이다.
🟣일직동
대장인 유플래닛 광명 데시앙을 필두로, 아파트는 5개뿐이지만, 이미 완공된 신축과 준신축, 유플래닛을 끼고있는 신축상권을통해 광명역과 광명역ktx를 이용할수 있으며 향후 신안산선과 월판선등 다양한 교통호재를 노릴수있는 장점이 있다. 이케아와 롯데몰, 안양천과 공원이 있어 매우 쾌적하다.
🟣소하동
소하동은 중대형과 소형평형이 주력인 아파트로 나뉘어있으며, 광명구름산지구와 수소충전소를가운데로 두고 북과 남으로 나뉘어있다.
(개인적으로 북소하, 남소하로 나눠봤는데)소하동은 주공과 휴먼시아아파트가 많은데, 임대아파트는 거래가 불가능하다. 북소하는 임대없는 5단지, 남소하는 역세권4,5단지가 주력아파트이다.
북소하인 소하1동은 금천구청역을 이용해야하며, 소하천과 한내천과 근린공원, 초중고가 가까울수록 장점이크며, 남소하인 소하2동은 이케아와 롯데몰이 가깝고, 일직동을 버스나 자차로 이용해 광명역을 이용해야해 서로 생활권이 분절되어있다 보면된다.
역이용은 도보권으로 불가능한 지역이며, 전체적으로 구축이 많은 하안동보다 좀더 정비되어있고, 준신축이 많아서 깨끗하다는 느낌을 받았다.
🟣하안동
하안동은 전체적으로 연식이 오래된 아파트가 많아, 재건축이야기가 나오면 단골로 뽑히는 지역이다. 신도시가 좋아하는 항아리상권이며.
평지로 이루어져있으며 중층주공이 많아 상대적으로 사업성은 안좋지만, 1기신도시와 마찬가지로 대규모 주거단지로 향후 재건축을 바라보고 들어가있는 투자자가 많은지역이다. 대지지분의 크기가 좋고 복도식과 계단식이 혼재되있으며, 독산역 접근성에 따라 자연스럽게 12단지가 이지역의 대장아파트라고 볼수있다.
🟣철산동
재건축을 통해 현재 사람들이 선호하는 학원가, 역접근성, 안양천, 가디 접근성, 여의도 접근성,초중고 학군등 많은 사람들이 원하는 신축대단지가 많은 철산동이다. 대부분 평지로 이루어져있으나, 도덕산인근 도덕파크쪽으로 가면 언덕이 꽤 심하다고 한다. 철산역 인근으로 학원가와 유흥상권, 선호상권이 섞여있으며, 대표적인 재건축단지로는 철산주공 12, 13단지가 있다. 현재 시세는 철산래미안자이, 롯데캐슬 sk뷰등이 이끌어가고있으나, 철산자이 헤리티지와 브리에르등 여러 신축대단지가 들어와 향후 완성형 뉴타운이 된다면 왕십리나 길음뉴타운과 같이 사람들이 더욱더 선호하는 지역이 될것같다.
🟣광명동
철산동과 다르게 재개발을 통해 변모하고있으며, 23년 올해들어 대규모 신축 주거단지가 여러개 분양을 하고있어 현재는 공사판이다.
앞으로 광명4, 11,12구역이 시세를 이끌어갈것으로 보이며, 우리가 광명하면 대표적으로 생각하는 광명뉴타운이 바로 여기다.
학군이 좋은편은 아니지만, 주거수준향상으로 인해 학군은 자연스레 좋아질것이며, 현재 주택가와 구축아파트, 시장이 혼재되어 있어 철산동보다는 균질성이 떨어진다고 볼수있다. 하지만 앞으로 들어올 엄청난 규모의 신축아파트로 이루어진, 사람들이 선호할 주거타운으로 변할것이 분명하다. 현재 철산동과 함께 매수할수 있는 입주권이 다양하며, 현재도 활발하게 거래되고있는곳이 바로 철산과 광명동이다. 신축아파트 입주권을 사서 입주해도 되고, 저평가된 구축을 매수해서 변화되는 주변환경을 누려도 된다. (다만 25년에 입주장을 조심해야할 필요성은 있다.)
🔷️광명특강후기
강의내용을 토대로 내생각을 붙여, 광명시를 구성하고 있는 일직동, 소하동, 하안동, 철산동, 광명동을 간략하게 이야기 해보았다.
이거보다 훨씬더 많은내용들이 있었는데, 강의에서 자세하게 설명해준다. 시브님은 동별로 어느 아파트가 괜찮을지, 가격대별로 분석해주고, 위에 기재한 동별 특징에대해 조금더 자세하게 설명해주신다. 개인적으로 입주권과 분양권강의를 들어서인지, 중간에 입주권에대해 설명해주는데 복습하는 개념으로 들으니 조금더 이해가 잘되었다.(개인적으로 입주권에 대한 설명을 너무 잘해주셔서 아마 처음듣는분도 이해할수 있을것이다)
우리가 일반적인 지역에서는 각 입지별 신,구축간의 비교평가를 위주로 공부를 하는데, 광명은 그 덩어리가 굉장히 큰지역이며, 각동별로 봐야하는 포인트가 다르고, 전체적으로 공부한다면 입주권과 분양권, 재개발 재건축에대해 다양하게 한번쯤 공부해보면 여러 포인트를 짚어볼수있어 부동산에있어 시야를 높여줄수있는 부분이 있을것이다.(내가 그랬으니깐.) 그리고 그 포인트들을 임장했던 경험과 부산미매우 자세하게 설명해주신다.
마지막에 가격별 이상형 월드컵을 통해 예상치 못했던 다른지역(ex-수지, 송도등)과의 논리적인 비교평가를 통해 납득할만한 비교평가 방법을 배울수있었으며. 어떻게하면 저평가된 아파트를 찾을수 있는지 또한 배울수 있어 한번쯤 더 들어보고싶은 강의로 기억할거같다.(월부는 2번밖에 못들어서 개인적으로 너무 아쉽다. 솔직히 3번은 해줘야한다. )
현재 강남3구+용산과 더불어, (불과 9달전인) 23년 1월, 하락장초입 투기과열지구가 전부 해제되기 전에 과천,분당,하남과 더불어 광명이 포함되었다는 부분이 광명의 잠재력을 보여주고있다고 생각한다. 그만큼 뜨거웠던지역들이었다는 반증이니깐. 앞으로 신축이 대규모로 들어오게 된다면, 해당주거타운은 젊은 신혼부부들이 열광하는곳으로 바뀌어, 매수세가 붙어 유망한 지역이 될가능성이 있는 대표적인 지역이 광명뉴타운이고, 이에대한 미래가치를 어느정도 알고있었기에 우리커플은 광명에 주목했었다. 현재 우리커플은 결혼을 목표로, 래미안 라그란데에 청약에 당첨된상태이며, 청약계약금만 넣고, 1년뒤에 잔금을 치루는것에 집중해야하기에 광명에 투자하에는 현실적으로 어려운 상태이다. 하지만, 앞으로 광명이 얼마나 더 좋아질지 지켜보고, 배운내용을 토대로, 투자목록에 넣어뒀다가 좋은가격의 전세가가 붙거나, 좋은기회가 된다면 등기칠수 있도록 주시하고있을것이다...!
🔷️강의는 누가 들어야 하는가
강의를 듣고, 광명에도 임장다녀와보고 입주권공부도 해본1인으로써, 강의 들으면 좋을거같은 주 타겟층을 나눠보았다.
-광명에 임장가기 전에 좀더 알고 가고 싶은사람
-광명에 대해 무지하지만 공부해보고싶은사람
-광명이랑 타지역이랑 비교평가 해보고싶은사람
-광명에 실거주하고싶은데 어디를 가야할지 잘모르겟는사람
-광명에 살지만 나는 광명을 잘모른다
-광명 입주권을 알아보고 싶은데 공부해보고싶은사람
시브님의 월부특강 입성을 축하드리며,
시크릿 브라더님의 광명특강 후기! 이상입니다!!
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