월급쟁이 부자로 은퇴하라 후

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2023.10.04

4. 총점 (10점 만점): 9점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[Part3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#입지 #저평가 #발품 #시세트레킹

부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.

우리나라 지방 부동산 시장을 보면 알 수 있듯, 시장의 분위기가 반전되면 아무리 큰 호재가 있다 해도 사실상 큰 영향을 주지 못한다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.

문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야한다.

당신이 움직여야 한다. 당신이 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’

협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 다소 그 과정이 힘겹고 진이 빠지는 일이 된다 해도 상대방과 터놓고 이야기하며 조금씩 견해 차이를 좁혀가는 것이 최선인 것이다.

과거의 수도권 부동산 시장의 움직임을 추적해 보면, 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다.

보통 어느 지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다.

투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매매가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다.

열심히 그리고 꾸준히 임장하면서 아는 지역을 넓혀가다 보면 어느순간부터는 쏠쏠한 수익이 예상되는 여러 개의 투자처가 눈에 들어오기 시작한다.

[Part4. 성공 투자를 위한 필수 지식]

#저평가 #조급함버리기 #시스템투자법 #리스크관리

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

‘부동산은 발품이다’라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다.

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫번째 장점은 수익실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 두번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 세번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다. 따라서 자산을 매입했다면 목표로 정한 수익을 달성하기까지는 불필요한 거래를 줄이는 것이 좋다.

투자 고수들의 교훈은 한결 같다. ‘조급함을 버리고 10년 이상을 봐라’

직접해본 결과 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 것을 알게됐다.

단기간 성과를 내려 하지 말고, 뜸들이듯 기다릴 수 있다면 가능하다.

시스템 투자법; 비교적 입지가 우수한데도 가격 자체는 그리 높지 않은 아파트를 위주로 투자하게 됐다. 소액을 들여 투자 물건을 차츰 늘려가는 방식으로 투자하다 보면, 건당 투자금이 적기에 보다 많은 경험을 쌓을 수 있다. 경험이 쌓일수록 실력도 좋아지게 마련이다.

나를 바꾼 그 책에 소개 되어 있던 이와 같은 시스템을 염두에 두고 투자를 시작했다. 그리고 실제 나는, 전세금 상승분만으로 보수적으로 작성한 저 로드맵보다 훨씬 많은 투자를 진행할 수 있었다.

지키는 것도 중요하다; 내가 투자한 주택에 역전세가 발생할 경우 실제 어떤 일이 벌어질 수 있는지를 구체적으로 예상해 보는 것이 좋다.

리스크 관리법; 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 둘째, 신규 주택입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두개 정도는 남겨둔다.

[Part5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

#투자기준 #저평가 #리스크감당 #2개이상투자처확보

자신만 너무 늦은 게 아닐까 조급한 마음이 드는 사람은, 올바른 순서를 정하지 못해 자주 흔들리게 된다. 가장 먼저 해야 할 일은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다.

6개월에서 1년가량 꾸준히 공부하고 시장을 예의주시하다 보면, 기준에 부합하는 투자처가 보이기 시작한다.

만약 당신이 투자를 어느 정도 해봤고 소액 투자가 가능한 여러 지역을 알고 있다면, 최종적으로 입지가 우수하고 지역적 위상이란 측면에서도 더 나은 물건부터 먼저 공략해야 한다.

명확한 기준과 순서; 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다.

당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70%이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.

당신이 만약에 지방에 거주하고 있다면 현재 살고 있는 곳과 근처의 광역시나 거점 도시 두세 군데 정도에 직접 가보고, 가격에 대한 감을 잡는 것이다. 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다(1단계), 그리고 ‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다(2단계), 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계)

아파트 가격을 조사할 대는 특정 단지만 골라서 조사할 것이 아니라 임장지역 내의 모든 아파트를 조사해야 한다는 점이다.

나는 투자를 막 시작하는 사람들에게 관심이 가는 단지가 있다면 가급적 많은 부동산 중개소에 방문해 보라고 조언한다. 초보 투자자가 중개소 이곳저곳에 방문해 많은 물건을 보는 게 쉬운일은 아니다. 하지만 나에게 최고의 수익을 안겨줄 ‘그 물건’을 찾으려면 반드시 넘어야 할 산이다. 처음엔 어렵겠지만, 습관을 들이기 위해서라도 꾸준히 시도해 보자.

발품에는 어떤 노하우나 특별한 방법 같은 건 없다. 결국 많이 가봐야 한다.

가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수시점의 시장분위기다. (매수자 우위)

시장이 흘러가는 과정에서 크고 작은 흐름도 자주 생기고 없어지게 마련이므로 너무 조급해 할 필요가 없다.

투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 ‘거기 아니면, 여기에 하지 뭐’란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다. 이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1.    투자에 있어 지름길은 없다.

2.    진정한 투자자들은 싸게 산다. 잃지 않는다. 성실하게 공부한다.

3.    부동산 투자는 긴 시간 뜸을 들여야지 원하는 성과를 맛볼 수 있다.

4.    부동산 투자의 성공비결은 발품이다.

STEP4. 책에서 적용할 점

투자 기준 세우기

1단계- 투자의 기준 / 다양한 투자 종목 중 어떤 것에 투자할 것인가?

2단계- 부동산 투자의 기준 / 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가?

3단계- 아파트 투자의 기준 / 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

4단계- 더 좋은 아파트 투자의 기준 / 앞의 3단계 투자 기준에 맞는 여러 개의 아파트 중 어떤 아파트에 투자할 것인가?

독서, 강의듣고, 모임에 참석하여 투자 동료 만들기, 실제 투자하기, 1-3번 계속 반복

임장, 시세트레킹 일상화

좋은 동료가 되기-부정적인 것보다는 긍정의 말 하기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.136) 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.

(P.141) 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다.

(P.144) 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌇아라

(P.147) ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

(P.157) 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

(P.205) 워런 버핏의 투자 원칙 첫째, 잃지 않는다. 둘째, 첫 번째 원칙을 지킨다.

(P.248) 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져 내릴 수 있다.

(P.252) 주변에 휩쓸리지 말고, 스스로가 전문가가 되어라.-도널드 트럼프

(P.262) 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다.

(P.293) 좋은 물건을 찾아내는 데 왕도는 없다. 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파약해 봐야한다.

(P.298) 결국 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민하는 것이 부동산 투자의 감각을 익히는 확실한 길인 것만은 분명하다

(P.303) 부동산에 가서 사전에 조사한 내용을 맹신하고 묻는 걸 생략하거나, 반대로 질문을 넘어 지나치게 아는 척을 하지 않는 것이다.

(P.308) 돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.

(P.324) 나에게 투자를 시작한 후 3년이란 세월은 매일 나태해지고 싶은 나 자신과 싸우는 날들의 연속이었다. 다행스럽게도 나는 꾸준함을 이어올 수 있었다. 매일 투자를 지속하는 게 가장 중요하다는 걸 알게 해준 사람들이 곁에 있었고, 이를 진지하게 받아들이고 ‘할 수 있다’고 독려한 나 자신이 있었기 때문이다.

(P.334) 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.

(P.357) 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어 준 시간이란 걸 잊어서는 안된다.