서울기초반 1주차 강의후기 [콜라고고]

자모님의 동남권, 서북권 강의가 시작되었다. 송파구, 서대문구이지 않을까? 라고 생각했는데 역시나 송파구, 서대문구, 강동구 ! 강동구는 파크포레온 대량 입주로 궁금한 지역이었던터라 더욱 관심이 갔다.

[나에게 특히 와닿았던 점]

* 시장 참여자들이 오른 가격을 수용하여 거래하는지 보는 것이 중요!

+ 나 역시도 그 가격을 받아들이고 지금 현재 시장에서 가격 대비 싼 것들을 찾을 수 있느냐다. 만약 내가 비싸게 매수한다면 전세가를 높게 책정할 가능성이 높다… 초보때는 전세를 빨리 뺄 수 있도록 해야함 !!!!! (전세가를 낮게 책정해서 빨리 나갈 수 있도록… 높게 책정하면 빨리 안 나가겠지?)

* 현재 서울 시장은 키 맞추기 하는 시간으로, 호가보다 실거래가를 보려고 하자. (아실어플)

* 가격이 급격하게 오르면 오히려 거래가 되지 않을 수도 있다. 다들 비싸다고 생각하니까 ! 그러니 다시 싼 물건이 나오고 나는 찾을 수 있다고 생각해야지 !

* 500인 이상 대기업수 53.5% => 강남구, 영등포구, 서초구, 중구, 종로구. 직장이 급지에 영향을 많이 준다. 결국 수요이기 때문에.. 그렇다면 베드타운은 역세권 주변 신축, 학군이 잘 되어 있다면 사람들이 좋아할 듯! 4급지는 강서구를 제외하고 대기업수가 낮음(베드타운... 도봉구, 은평구, 관악구, 중랑구).

* 금천구는 제조업이 많지만, 제조업은 평균연봉이 높지 않음. 일자리는 있지만 가격에 영향을 주지 않음.

* 여의도 업무지구에 있는 고연봉자들은 어디에 살까? 당산에 많이 살고 있음 (당산이 구축임에도 가격이 떨어지지 않는 이유)

* 가락금호와 문정래미안을 비교했을 때 각각의 장단점이 있었음. 두 단지 모두 송파구에 있는 단지로 투자가치는 있음. 문정래미안의 경우 어떤 노선도 지나지는 않지만 연식은 좋음. 압도적 차이가 아니라면 투자금이 적게 드는 곳을 매수! => 나라면 가락금호에 투자할 것 같다고 생각했다. 내가 생각했을 때 송파구는 일자리도 많고 교통도 편리하며, 가족단위 가구와 인구수가 많으며 주변환경도 좋다는 것이다. 특히 강남구 옆에 있어 절대적인 위치가 좋은데 문정래미안은 2004년식으로 초신축도 아니고 송파의 특장점인 교통을 누릴 수 없다는 면에서 메리트가 떨어지는 것 같다. 반면 가락금호의 경우 3호선 경찰병원이 인접하고 가락시장의 먹자골목과 조금은 떨어져있어서 나라면 가락금호에 투자할 것 같다. 다음 송파구 임장 때 나만의 기준으로 비교평가 해봐야겠다.

[적용해보고 싶은 점]

* 조급하게 생각하지 말자. 지금은 매수우위시장 상승장이 아님.

* 지역분석을 할때 동별 인구수와 세대당 인구수를 함께 봤을 때 1인/신혼 가구가 많을지, 3~4인 가구가 많을지 유추가 가능함을 알게됨. 다음 임보 작성시에는 미리 분석해보자

* 초등학교 학급당 학생수를 볼 때 25명 이상이면 많은 편, 20~25명 정도면 적당한 편, 20 미만일 경우 적은편이며, 고학년 학생수와 저학년 학생수를 비교했을 때 전출이 많은지까지 확인해보자

* 강동구 상일동 넘어 고덕 비즈밸리 일자리 생김. 일자리 들어오면 수요가 많아질텐데 어떤 기업이 어떤 규모로 들어오는지 알아보고 가격흐름 확인해보자!

* 서대문구는 2호선, 3호선, 5호선, 경의중앙선이 지나지만 실제 강남에서 퇴근할 때 남가좌까지 1시간 30분이 걸린다고 한다. 내가 임장 중인 강서구의 마곡지구는 9호선 급행이 강남까지 30분 만에 갈수 있다고 하는데 실제 퇴근시간 얼마나 소요될지 직접 가보자. 출/퇴근시 9호선 급행이 빠르지만 지옥철로 불리는 지하철이라 몇대 보내고 타면 시간이 꽤 오래 걸리지 않을까 생각이 들었음.

* 전 저점 대비 가격이 많이 회복한 것은 매수하지말자. 덜 올라서 여전히 싼것들에 관심가지자

* 저평가여부와 리스크 대비여부는 꼭 확인하고 매수하자. 투자금은 대출을 받지 않고, 잔금 치뤄야 할 경우 감당 가능할지?! 만약 감당이 안된다면 전세낀 물건, 또는 집주인이 전세로 들어가는 경우를 보자.

* 우선 10억을 목표로 해보자

* 서기로 탄력 받았으니 다음달은 실준반으로 나아가자

* 임장, 임보는 몰라서 어려운 것이다. 이번달에 경험해보았으니 다음달 실준때는 더욱 확실히 알아가보자

* 무거운 것을 가볍게 할 수 있는 방법을 찾아보자

* 화살을 나에게 돌리지 말고 나를 챙길 수 있는 말한마디가 중요하다

남은 단지임장과 매물임장까지 완료해서 이번달 목표인 강서구 꼭 뽀개야겠다.

나도 드디어 앞마당 1개가 생긴다.