▶ 아파트명
부산시 수영구 광안동 광안쌍용예가디오션아파트
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1.직장
수영구 종사자수 62,351명 (약 6만 명)
2.교통
센텀시티역 (자차8분/ 대중교통16분) / 부산시청 (자차16분/대중교통34분) / 문현금융단지 (자차13분/ 대중교통31분) / 녹산산업단지 (자차39분/대중교통1시간45분) / 사상산업단지 (자차22분/대중교통53분)
3.학군
한바다중 80%, 부산수영중 74%, 동아중 80%
4.환경(편의시설)
BHS한서병원, 좋은강인병원
5.공급
수영구 적정 수요 ▶ 873 세대(1년), 2,619 세대(3년) 174,518(인구수) x 0.5%
수영구 공급 ▶ 2024~2026년 총 0 세대
인근 지역 3년간 공급 총 13,186 세대
해운대구 공급 ▶ 2024~2026년 = 1,917 세대
남구 ▶ 2024~2026년 = 5,968 세대 (+2027년 4,488 세대)
연제구 ▶ 2024~2026년 = 560 세대
부산진구 ▶ 2024~2026년 = 4,741 세대
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 광안쌍용예가디오션아파트 35평 현재 매매 8.9억, 전세 4.3억
5년 내 고점 매입시 : 2021년 3월 매매 14억 전세 5.4억
5년 내 저점 매입시 : 2023년 1월 매매 8억 전세 4.5억
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
- 저평가 (중) : 지하철, 초,중학교 근접, 광안대교 전망이라는 프리미엄이 있는 10년차 된 아파트, 지역 주민이 선호하는 아파트라고 하지만 균질성이 떨어진다. 기본적으로 주변이 관광지라 낮에도 아파트 주변 상권에 유동인구가 많다. 주변 남천더샵보다 더 높은 가격에 형성.
- 환금성 (중) : 가격이 적절하게 나오면 주면 고점 때 선호도를 확인했으니 수요는 있다고 생각한다.
- 수익률 (하) : 전세가가 받쳐주지 않는다. 현재 매전 4.6억 투자시 수익률 200% 기준으로 보면 18.5억은 넘어야 한다.
- 원금보존 (하) : 보통 평균 전세가 3억후반~6억중반대를 유지, 전세가가 등락폭이 있는 편이다. 동마다 편차가 심하기 때문에 1억씩 내릴 수도 있는 부분은 리스크가 될 수 있다고 생각 한다.
- 리스크 대비 (중) : 작년 기준으로 수영구의 공급이 있었던 2023년 기준으로 전세가는 3억 중후반, 매매가는 1억 넘게 떨어지는 것을 확인 할 수 있었다. 이점은 앞으로 공급시 참고 해야 할 부분인 것 같다. 전세가가 받쳐 주지 않을 가능성이 크기에 역전세 대비도 생각해야 함, 수영구는 현재 기준 3년 내 공급은 없지만 전출입 교류가 잦은 인근지역의 입주는 많다.
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