신암동 동대구역화성파트드림 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 19조 코코맘]

▶ 아파트명

대구시 동구 신암동 동대구역화성파크드림

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

동구는 대구에서 사업체는 3위, 종사자는 4위인 곳으로 딱 중간을 위치한 곳이다

2.교통

대구 1호선 동대구역 도보 12분 거리 위치

주요 업무지구 : 범어역, 반월당역

대구에서 주요 업무지구인 범어역과 반월당역까지 자차로 10분 내외 소요

버스와 지하철은 30분 내의 거리이며 지하철의 경우 탑승역까지 거리가 12분 소요

3.학군

덕성초등학교 2분거리 위치

신아중 2017년 설립하여 학업성취도 평가 없음, 특목고 진학률 없음

4.환경(편의시설)

신세계 백화점, 대구 파티마 병원

5.공급

3년 내 동대구푸르지오브리센트 794세대 외

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 동대구역 화성파크드림 현재 매매 6.3억, 전세 3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 4월 매매 7.5억 전세 4억

5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 5.2억 전세 2.3억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (63000-75530)÷(75530-40000)X100 = -35%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (63000-52030)÷(52030-23000)X100 = 38%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

동대구역 화성파크드림의 경우 고점가격은 분양권가로 판매되던 금액(75,530)이며,

현재 아파트 매매가는 저점을 찍은 이후 조금씩 상승하는 중이다.

32평 기준 나온 매물수는 적으나 현재 주변지역 신축이 있기 때문에 입지독점성은 없다고 판단된다.

다만, 26년 이후 동구에 공급되는 아파트 물량은 당분간 없을 예정이므로 현재 아파트가 가진 가치로 인해

26년 이후에 전세가와 매매가 모두 상승하지 않을까 조심스레 판단된다.

역전세의 경우 이미 전세가율이 많이 낮은 상태이므로 전세가가 더 낮아질 것이라고 판단되지 않는다.

현재기준으로 해당 아파트를 구매하기 위해서는 투자금이 3.3억이라는 많은 돈이 필요하여

조금 더 낮은 투자금으로 매도할 수 있는 아파트를 찾아볼 예정이다.