[열반스쿨 기초반 76기 70조 만운김반장] 인천시 미추홀구 도화동 더샾스카이타워 수익률보고서

▶ 아파트명

인천시 미추홀구 도화동 더샾인천스카이타워 (2020년식,1단지 1309세대+2단지 588세대)

▶ 위치(지도)

입지평가

1.직장

미추홀구 종사자수 135,727명 (약 13만 명) :B등급

2.교통

*강남 80분 / 영등포역 55분/ 시청역 73분 : C등급

*인천일반사업단지(1만)),주안국가산업단지(종사자수1만4천) 자차 3분,

남동공단(종사자수 8만) 자차 24분,송도지식산업단지(1만) 자차28분 : A등급

3.학군

인화여중 70% 선인중 64.9% :C등급

4.환경(편의시설)

1KM이내 대형마트,대학병원 없음 : C등급

2KM이내 트레이더스,홈플러스

엘리웨이 이용하며  구도심에 미니 신도시라 동네 거주 환경 깔끔.

5.공급

2025.6 두산위브더제니스센트럴여의 1,115세대 외  8,445세대 입주 예정

인천 다른 구와 마찬가지로 25년 4000가구로 연간 적정수요인 2000세대의 2배이나 26년부터 입주 물량이 급감한다. 서구는 26년까지 적정수요의 2배이다. 서구도 대체 지역이므로 공급물량이 아직 많이 남았다.

6. 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 도화 더샾 스카이타워 매매 5.5억, 전세 3.8억

5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 7.2억 전세 4.3억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 4.4억 전세 2.8억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (55000-72000)÷(72000-38000)X100 = 0%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (55000-44000)÷(44000-38000)X100 = 69%

▶ 현장 사진

7.투자 결론

수익률 보고서를 작성해보며 살면서 편하다고 느꼈는데 살기 편한곳과 투자기준에 맞는 곳은 다르다는 것을 많이 느꼈다. 내기준에서 아파트를 찾을 것이 아니라 많은 사람들이 찾을 만한 곳을 찾아야겠다

같은 투자금이라면 사람들이 더 선호할만한곳, 살고 싶어하는 곳에 투자 해야 할것 같고 1.7억을 이곳에 투자하는 것은 적절 하지 않다고 결론 내렸다.