안양시 동안구 평촌 목련 우성 7차 아파트 수익율 분석 보고서 [열반슼루 기초반 77기 6조 머니매니]

▶ 아파트명

안양시 동안구 평촌 목련우성7차

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 B

안양시 동안구 종사자수 181,783명 (약 18만 명)

S - 30만이상 A – 20만 이상 B – 10만 이상 C – 그 외

2.교통 A

강남 44분 / 여의도 54분 / 시청 53분

S – 강남 30분 이내 A – 강남 1시간 이내, 부도심 30분이내 B – 부도심 30분 이내

C – 그 외

3. 학군 A

범계중학교 93.1%

S – 중학교 학업성취도 95% 이상 A – 90%이상 B – 85 % 이상 C – 그 외

4.환경(편의시설) A

메이저 백화점: 롯데백화점 평촌점

뉴코아 아울렛, 킴스클럽  대학 병원: 한림대학교 성심병원

S – 백화점 2개 이상 A – 백화점 1개 이상 B – 대형마트 1개 이상 C – 그 외

5. 공급 B

2024~2027년(3년) 총 6,374 세대

2024년:5,460세대 2025년:456세대 2026년:458세대 연평균:2,124 세대

동안구 인구수 316,945명 적정수요 : 1584세대 (1년) 4752세대(3년)

S:~792세대 A:792~1,584세대 B:1,584,~3,168세대 C:3,168~ 세대

S–적정수요(1/2 이하) A–적정수요 1배 이내 B–적정수요 1배 초과~2배 이내 C–그 외

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 평촌 목련우성 7차 32평 현재 매매 12.9억, 전세 6.5억

5년 내 고점 매입시: 2024년 2월 매매 12.9억 전세 6억

5년 내 저점 매입시: 2019년 5월 매매 7.8억 전세 4.9억

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100

*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가

*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

*5년 내 고점 매입시 수익률 (129000-129000)÷(129000-60000)X100 = 0%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (129000-78000)÷(78000-49000)X100 = 176%

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

저평가 – 현재 신고점으로 저평가 되어있지 않은 것 같음.

환금성 - (1km 이내 2400세대 대단지 입주 예정 일시적 전세 하락으로 거래 어려움 있지 않을까?)

수익률 - (현재 최고점으로 수익률 0%)

원금보존 – (적정 전세가율 수도권60%, 지방80%) 해당 단지는 현재 51%

리스크대비 (역전세 대비) – 전세 최고점 대비 -4억이지만 2024년 8월 1km 이내 2400세대 입주 예정으로 전세 물량이 많이 늘어날 것으로 예상되어 전세가 하락 있지 않을까

아직 부린이 씨앗이라 결론이 맞는지도 헷갈리는것 같다..

시간 투자가 답인 것 같다.

오늘도 그냥 하면 된다는 말을 새기며 열심히 해야겠다.