광주 서구 화정동 유니버시아드힐스테이트 3단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 79조 하하대디v]

안녕하세요?

열정적 끈기의 힘을 믿고 우직하게 나아가는 투자자 하하대디v입니다.

저는 1주차 조모임 때 조원들과 함께 미니 임장하며 돌아보았던 단지로 보고서를 작성해보았습니다.

1주차 조모임 때 시간이 되는 조원들과 함께 돌아봤던 모습입니다

본론으로 들어가서 제가 작성한 아파트 수익률 보고서는 다음과 같습니다.

▶ 아파트명

유니버시아드힐스테이트 3단지

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

서구 종사자수 167,123명 (약 16만 명) B등급

서구의 종사자수는 10만명 대로 많지는 않으나, 광주 내에서는 괜찮은 편이다.

2.교통

광역시청 13분 / 첨단산업단지 22분

주요업무지구인 상무지구까지 접근성이 용이하고, 첨단산업단지까지도 30분 내에 접근 가능하다.

3.학군

광주서석중 79%, 광주화정중 62%, 광덕중 70%

아파트 주변으로 학원가가 형성되어 있긴 하나 학군지로서의 큰 의미를 가지는 곳은 아니다.

4.환경(편의시설)

반경 1km안에는 안들어오지만 살짝 넘어가면, 신세계백화점, 이마트 광주점, 롯데마트 월드컵경기장점이 위치해있어 생활하기에는 편리할 것으로 보인다.

5.공급

상무센트럴자이 2025.4 / 903세대, 위파크마륵공원 2026.1 / 917세대, 위파크더센트럴 2026.8 / 695세대 등

광주 전체 3년 내 공급은 적정수요 대비 적은 수준이다. 다만, 2026년에 단지 주변으로 공급이 있으므로 역전세 가능성을 염두해두어야 함.

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 유니버시아드힐스테이트3단지 34평 현재 매매 5.1억, 전세 3.3억

5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 7.95억 전세 5.15억

5년 내 저점 매입시: 2012년 12월 매매 4.9억 전세 2.7억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (51,000-79,500) ÷ (79,500-51,500) X100 = -102%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (51,000-49,000)÷(49,000-27,000)X100 = 9%

고점에 투자했으면 투자금을 고스란히 다 날리는 상황이되고

저점에 투자했더라도 현재 시점에서 2.5년간 9% 수익률로 연수익률 환산시 3%정도로 매우 저조하다.

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

<코멘트>

저.환.수.원.리 중 환금성과 리스크에서는 ○(통과)이나, 나머지 저평가에서는 △(세모), 수익률과 원금보존에서는 X(미통과)으므로 지금 현 시점에서 투자로는 적합하지 않은 단지이다.