동대문구 이문동 이문삼성래미안 1차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 61조 60세 전에 100억 벌 조 정갈한노래1]

▶ 아파트명

: 이문삼성래미안 1차 아파트

▶ 위치(지도)

: 아파트 단지에서 지하철 1호선 외대역앞까지 도보로 약 12분(897m) 소요.

▶ 입지평가

1.직장 : B등급(10만명 이상)

동대문구 종사자수 146,383명 (약 14만 명)

2.교통 : A등급(강남 1시간 or 부도심 30분 이내)

강남 53분 / 여의도 49분 / 시청 32분

 - 강남 및 부도심(여의도 및 시청)을 대중교통으로 1시간 이내에 접근 가능하여, 교통 분야에서는 가치가 있는

것으로 사료됨.

3.학군 : C등급(85% 이하)

: 경희중 75.0%, 경희여중 86.3%, 월곡중 74.7%

- 아파트 단지 주변에 학원가는 형성되어 있지 않으며, 인근 중학교 2곳 중 한곳(경희여중)은 86.3%은

85.0%를 초과하지만 다른 한곳(경희중)은 75.0%로 학군 관련해서 등급이 높지 못함.

4.환경(편의시설) : B등급(대형마트 1개 이상)

: 반경 1.5km에 홈플러스 월곡역점, 경희대 병원,

 - 대형마트 : 단지에서 홈플러스 월곡역점까지는 자차로 약 17분(4.0km) 소요,

              이마트 하월곡점까지는 약 23분(5.4km) 소요.

 - 병원 : 단지에서 경희대병원까지는 도보로 약 20분(1.5km), 자차로 10분(2.2km) 소요.

 - 백화점 : 단지에서 롯데백화점 청량리점까지는 자차로 약 16분(3.6km),

           현대백확점&롯데백화점 미아점까지는 자차로 약 22분(5.5km) 소요

5.공급 : C등급(적정수요 2배 초과)

: 휘경자이디센시아 2025.06 / 1806세대 등

동대문구에 2025년까지 약 1만세대(9,953세대) 입주 예정

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

- 현재 시세: 이문 삼성래미안 1차 32평 현재 매매 8.07억, 전세 4.95억

- 5년 내 고점 매입 시: 2021년 4월 매매 8.4억 전세 5.0억

- 5년 내 저점 매입 시: 2019년 8월 매매 5.0억 전세 4.1억

* 5년 내 고점 매입 시 수익률 (80,700-84,000)÷(84,000-50,000)X100 = -9.7%

* 5년 내 저점 매입 시 수익률 (80,700-50,000)÷(50,000-41,000)X100 = 341.1% 

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론