마포구 염리동 아파트 수익률 보고서
▣ 아파트 명
------------> 마포구 염리동 염리삼성래미안
▣ 위치
▣ 입지평가
1. 직장/ A
--------> 마포구 종사자 수 : 279,788명
2. 교통/ A
--------> 강남: 44분(55분) / 여의도: 22 분 / 시청: 22분
3. 학군/ A, B
----------> 서울여자중학교 90.9% , 동도중학교 82.9%
4. 환경(주변 편의 시설)/ A
▶ 주변 상권: 현대백화점(신촌점), 이마트(마포점), 이마트(신촌점), 하나로마트(서서울농협 서강점),
하나로마트(고양점) 외 다수
▶ 종합병원: 연세대학교의과대학세브란스병, 서울적십자원, 강북삼성병원
5.공급
▣ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
▶ 현재 시세 __ 마포구 염리동 염리삼성래미안 33평
현재(6월) 매매 12억 9,650/ 전세 8.5억
* 5년 내 고점 매수 시: 2022년 04월 매매 15억 4,500/ 전세 8.5억
* 5년 내 저점 매수 시: 2024년 06월 매매 12억 9,650/ 전세 8.5억
→ 5년 내 고점 매수 시 수익률 (150000-150000)÷(150000-85000)×100= -31%
→ 5년 내 저점 매수 시 수익률 (150000-129650)÷(129650-85000)×100= 0%
※ 수익률은 투자에서 가장 기본이 되는 핵심 원리!
느낌이나 '카터라' 투자가 아닌 현실적으로 수익률 좋은 물건 찾을 때까지 꾸준한 작성 필수!
▣ 결론 (각 항목 별 평가)
1. 저평가 (중)
---------> '22년 고점(15억) 대비 약 2억 정도 하락했지만 저평가 된 것 같진 않다.
2.환금성 (상)
--------> 직장, 교통, 학군, 환경이 우수한 편이다.
최근 5년 매매/전세가 추이를 볼 때 '22년까지 우상향 곡선을 그리고 있다.
기준 금리 인상, 경기 침체 등의 이유로 23년 이후 하락세를 보이고 있지만,
여러 조건을 볼 때 다시 우상향 할 것으로 조심스럽게 예상한다.
때문에 염리삼성래미안 아파트는 환금성 좋은 물건으로 판단한다.
3.수익률 (하)
--------> 5년 내 고점, 저점 매수 시 수익률 계산기로 산출된 금액은
전세가율이 66%임에도 불구하고, 고점 매수 시 -31%(순수익 -20,350억), 저점 매수 시 수익률은 0%.
전세가율이 높을수록 투자 가치가 있다는 막연한 생각을 산산조각 내는 순간이었다.
전세가율에 맹신하면 안 된다는 것을 배웠다.
4.원금보존 (중)
----------> 수익률 결과 원금 보존에 영향을 미칠 것으로 판단.
5. 리스크 대비 (중)
-------------> '24년 현재 전세가가 점점 상향하고 있는 추이를 확인할 수 있다.
과거 5년 내 고점(15억) 시 전세가(8.5억)와 현재(약 13억) 전세가(8.5억)가 같다.
앞으로 더 지켜봐야 하겠지만, 전세가가 더 오르게 되면 역전세 대비도 해야 할 것이다.
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