대전광역시 유성구 도안7단지 예미지백조의호수 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 77기 11조 화창한아침]

▶ 아파트명

도안7단지예미지백조의호수

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장

유성구 종사자수 204,522명(약20만명)

2.교통(A)

둔산-시청역 자차 12분(출근시간대 12분)

대덕연구단지 자차 13분(출근시간대 23분) / 대덕테크노밸리 13분(28분)

* 시청 및 대덕연구단지가 출근시간대 포함 대략 20분 내인것으로 간주하여 A등급

3.학군 (C)

봉명중 79%, 유성중81%

4.환경(편의시설)(B)

1km 반경 대형마트는 없으나, 대형마트 급의 nc백화점 위치함

5. 공급 (C)

갑천2트리플시티엘리프 2025.12 / 936세대, 도안우미린트리쉐이드 2026.7 / 1,754세대

(호갱노노-대전공급)

(호갱노노-대전 유성구 공급)

(부동산지인)

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 도안 7단지 예미지 35평 현재 매매 7억, 전세 3.5억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 8.85억 전세 4.4억

5년 내 저점 매입시: 2022년 9월 매매 6억 전세 3.8억

*5년 내 고점 매입시 수익률 (70000-88566)÷(88566-44600)X100 = -42%

*5년 내 저점 매입시 수익률 (70000-60750)÷(60750-38333)X100 = 41%

▶현장 사진

▶ 투자 결론

*(저평가) 도안신도시의 가장 큰 메리트는 둔산동과 가깝고 주요 직장과의 접근성이 좋다는 점에 있다. 따라서 땅의 가치보다는 건물의 가치가 더 큰 것으로 파악된다. 이는 추후 둔산이나 주요 직장 근처에 신규 아파트가 공급될 경우 영향을 받을 수 있는 요소이기도 하다. 따라서 둔산이나 대덕연구단지 등 주요 직장과 근접한 곳에 더 저렴한 산축이 있는 것으로 보아, 저평가 되었다고 보기 힘들다.

* (환금성) 둔산동과의 가까운 거리, 주요상권과 근접하고, 도보5분거리에 초중학교가 위치하여 도안에서 선호하는 단지 중 하나이다.

* (수익률, 원금보존) 투자금이 현재 시세의 80% 미만으로 적정수준 이하이다. 투자금액도 상당하여 수익률 200%를 달성하기 위해서는 매매가 10억을 넘어야 하는 상황으로 현시점은 적정한 수익률을 기대하기 힘들어 보인다.

* (리스크대비) 가까운 시점(25년, 26년)에 갑천2트리플시티엘리프, 도안우미린트리쉐이드 입주가 예정되어 있고, 도안의 큰 메리트가 둔산 및 직주근접이란 특성이니 만큼, 이를 대체할만한 곳에 공급이 이어질 경우 리스크는 커질 것으로 예상된다