서울 성북구 래미안길음센터피스 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 윤]

▶아파트명

길음동 래미안 센터피스 (2019년, 2,352세대)

▶위치(지도)

▶입지평가

1. 직장: B

성북구 사업체수 111,005개 / 종사자수 23,617명 -

2. 교통: B

강남 49분 / 시청 24분/ 여의도 37분 /

DMC 45분/ 구디 50분 가디 52분/ 마곡 57분 / 판교 49분

*버스 노선 매우 많음

3. 학군: B

길음중 88%, 성신여중 88%, 영훈중(사립) 98.3%

*성신여중 특목고 진학률 2위, 학업성취도 3위

4. 환경(편의시설) : S

반경 0.5kn내 롯데백화점, 현대백화점, 이마트미아점, CGV

1km이내 이마트하월곡점

*4호선 미아사거리역 이용 가능. 평균 도보로 10분.

*이마트,현대백화점,롯데백화점 이용 가능. 평균 도보로 10분. (백세권)

*스타벅스 0.5km내 4개 위치. 평균 도보로 10분. (스세권)

*미아사거리 상권 가까이 위치해 있으며, 주변 편의시설 영화관, 피부과, 스타벅스 등 모두 도보로 10분 이내 가능.

*상권에 비해 학원가는 상대적으로 약한편이다. 0.5km이내 종로학원(대형종합학원) 있다.

5. 공급:

24년~28년

5년간 수요량 (10000세대) > 입주량(3800세대)

수요량에 비해 입주량이 절반 밖에 안된다.

센터피스가 위치해 있는 길음동을 보면 24년에 400세대(롯데캐슬트윈골드)입주량이 있고 이후엔 없다.

차량이동 15분 거리 25년 장위동 2840세대(장위자이래디언트) 입주량 예정 되어 있다.

*인근지역 3년내 입주물량 미아사거리역에서 한정거장 미아역 인근 주상복합 엘리프 입주예정

장위동 장위자이래디언트 입주예정

▶수익률 분석 (5년내 투자 타이밍)

현재 시세: 래미안 길음 센터피스 35평 현재 매매 14.4억, 전세 8.6억

5년 내 고점 매입시: 21년 09월 16.4억 전세 9.1억

5년 내 저점 매입시: 19년 03월 9억 전세 4.9억

전고점: (164700 - 164700)/(164700 - 91000)= -28%

전저점: (164700 - 90000)/(90000 - 49690)= 134%

▶현장 사진

단지 내 커뮤니티가 잘 되어있고 조식 서비스가 운영되고 있음.

평지로 산책하기 좋고 대 단지로 조경시설이 좋음.

30층이 넘는 고층 아파트로 앞동은 뷰가 보장되는 장점이 있음.

▶투자 결론