관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
벌써 6월 말이네요! 서투기 강의와 조 모임 활동을 병행하다 보니 정신 없었지만,
부족하더라도, 늦더라도 다 하는걸 목표로 적어 봅니다!
실제로 호가가 점점 올라가는 모습을 보며.. 기차 떠나면 안 되는데.... 라며 조급해 하던 저에게.... 조급한 의사결정은 금물이라는 자음 모음님 첫 강의 내용이 인상깊고, 제 얘기 같아 뜨끔해하며 강의를 보았는데요...^^
전 개인적으로 이번 자모님 강의를 쭉 들으면서 감탄하고 봤습니다!
저는 송파구에 11년째 부모님과 거주 중인데.. 자음 모음님 ... 혹시 송파구 주민이신가? 싶을 정도로
이곳에 디테일한 부분들까지 모두 파악하고 계신 걸 보면서.. 아 찐 지역 분석이라는 게 이런 거구나 알게 되었습니다.
"아.. 앞마당이 그 지역에 살았던 사람처럼 그 동네를 이해하고 알고 있는 거라고 들었는데 이게 그거구나..."라며 감탄하면서 저도 지역조사와 지역 분석을 어떤 각오로 해야 하는지 느낄 수 있었던 강의였어요.
이번 자음 모음님 강의는 개인적으로 뜨끔+ 소름이었던 강의였습니다!!!!!!!!!!
강의 내용에 대해 몇 가지 키워드로 정리 해 보겠습니다 :)
#1. 지금 여전히 매수 우위 시장 ! 보물 찾기!
강의에서 노력해서 찾아본다면 여전히 기회를 주는 시장이고 동시에 해야 할 것은 노력이라고 강조 강조!!
다 오르는 거 같은데?! 기다려 주지 않으면 어해 ?! 라는 프레임에서 벗어나
다시 싼 물건이 나올 거고, 나는 그 물건을 찾을 수 있어라는 프레임으로 생각 전환을 하기로 했습니다.
급격하게 오른 시장은 시장 참여자들이 비싸다고 느낀다면 거래가 되지 않을 가능성이 크다는 것 또한
잘 기억하고 이번 시장이 어떻게 흘러가는지 잘 기억해야겠어요!
* 가격을 다지는 시장 상승장의 수치를 보이고 있지 않는다.
투자자라면 절대 전 고점 부근의 가격에서 비싸게 사지 말아야 한다.
(지금 시장에서 중요한 것은 오른 가격을 시장 참여자들이 수용하여 거래를 하는지 여부
그리고 나 역시도 그 가격을 받아들이고 현재 시장에서 가치 대비 싼 것들을 찾을 수 있느냐가 중요한 것이다.)
*비슷한 가치라면 투자금이 더 적게 들어가는 단지를 아시나요? 라는 질문에
대답할 줄 아는 사람이 되어야 한다.
= 이 대답을 할 줄 안다면 저평가를 파악할 줄 아는 것(가치 성장) / 최소 6개의 앞마당 필요
그리고 투자금이 적게 들어가야 회수가 빠르기 때문에 적게 들어갈수록 유리하고
이게 곧 투자자의 태도이자 본질이다.
절대 조급해하지 말고, 추격 매수 금지! 실수하지 말자 !
#2. 임장이 더 중요할까? 임보가 더 중요할까?
사실 이번 임장이 제 첫 임장이고 또 너무 몰입하다 보니.. 제가 임장 하는 지역에 대해 너무 좋아 보였어요..
노원구였는데...... 하하......
* 임장만 다니고 임보 정리는 안 하면 같은 돈으로 더 나은 투자를 할 수가 없다.
왜? 그 지역에 너무 몰입 된다라는 게 임장의 장점이자 단점인데,
임보를 쓰지 않으면 그 지역을 객관적으로 보기 힘들기 때문이다.
임장에 의해 그 지역이 익숙해지다 보면 참 그 지역이 좋아 보이면서 "여기 투자 괜찮을 것 같은데?" 생각하게 되는데
그게 아니라 객관적으로 이 지역을 볼 수 있는 시간이 필요하다.
지금 시장은 같은 돈으로 더 나은 단지 투자가 가능한 시장이어서 반드시 객관적으로 볼 줄 알아야 한다.
그러기 위해서는 임장 다녀오고 반드시 정리하는 시간을 가져보자.
#3. 송파, 강동, 서대문 기억해야 할 키워드
1) 송파 / 한 줄 요약_ 워너비 지역인 1급지 , 입지 독점성이 있는 땅 (대체할 수 없는 땅)
->현재 시장 분위기 접목 : 2~4급지 갈 돈으로 1급지 가능하다. 현재 저평가 단지 존재.
(4억 이상 가지고 있는 사람은 반드시 송파를 봐야 한다! )
2) 강동 / 한 줄요약_ 환경은 영등포와 동작보다 좋다+ 교통만 개선되면 더욱 가치 상승 , 송파에게 수요 뺏길 수 있음
>현재 시장 분위기 접목: 매매가는 저평가 되었으나 전세가가 낮아서 기회를 기다려야 하는 곳이다
3) 서대문 / 한 줄 요약 _교통: 도심 업무지구 도달 편리라는 특 장점, 마포구에게 수요 뺏길 수 있음
->서울 안에서 큰돈은 아니지만 투자금을 덜 들여서 투자.
송파, 강동, 성동처럼 큰돈을 버는 것은 아니지만 적은 투자금으로 충분히 수익을 낼 수 있는 곳이 서대문이다.
#4. 지역 분석이 어렵다면 5가지 순서로 지역분석 하기
첫 번째: 인구를 본다 – 동별 인구수, 세대당 인구수
두 번째: 직장을 본다 ->종사자 수 500인 이상 대기업 수(양과 질 파악) ,
산업별 사업체 수(고 연봉자 들이 어디 있나 파악 이게 질을 파악하게 해줌)
(서울에는 베드타운과 업무지구가 명확하게 나눠짐, 직장의 양과 질이 높은 지역이 상승 임팩트가 쌔다.
이런 지역들이 대부분 3급지까지 포진되어 있음, 4급지는 다 베드타운이다( 강서구 빼고)그래서 직장은 서울 투자할 때 중요한 요소이고 , 배드타운/종사자수 10만명 이하 에 투자 한다 하면 교통이 엄청 중요함, 직장을 품고 있으면 학군이 중요해짐 )
세 번째: 교통 -> 지하철 노선, 강남 접근성 (베드타운일수록 교통 중요!)
네 번째: 학군-> 초등학교 학급당 학생 수
(내가 투자하려고 하는 단지의 학생 수 보기 ,중학교는 성취도가 지역별로 이미 정해져있지만 이 초등학생 학급 수는 정해져있는 것은 아님. 예로 잠실은 30명 이렇게 과밀인데 성동의 비선호 주거지 마장은 10명대임, 25명 이상이면 정말 많은 것, 21~25괜찮,20명 미만은 적은것)
다섯 번째: 환경 ->편의 시설(뉴 타운, 택지가 있는지 보면 좋음)
#저의 서투기 수강 후 목표와 각오
1강 수강 후 : 서울 아파트 2~3채 투자+ 전세금 20억
2강 수강 후: 우선 순위 단지 동작구
3강 후 조급하게 달려 들지 말고 올 해는 앞마당 탄탄히 최소 6개 만들어서 내가 살던 동네인것 처럼 이해하고
내년에 최선의 투자하기
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