안녕하세요.
레초입니다!!
드디어 식빵파파님의 4강을
완강했습니다!
강의에서 가장 재밌는 파트가
'비교분석'이 아닐까 싶은데요~
혼자서 어려운 문제 꾸역꾸역 풀다가
선생님이랑 같이 문제풀이하는 느낌이라서
정말 재밌게 봤습니다.ㅎㅎ
1) 수도권 비교평가 기본 전제
+ 동특파워
최근 몇 개월간 지방만 다니다 보니
수도권 투자에 대한 감이 흐려졌습니다..ㅎ
이럴 때일수록 너무 많은 지식을 찾으려고 하기 보다는
좀 더 단순하고 직접적이게 본질에 집중해야 하는데요.
식빵파파님이 본질을 잘 잡아주신 것 같아요.
바로 수도권을 비교 평가하기 위한
강남 접근성 + 학군 + 환경
에 초점을 두는 것입니다.
하지만 여기서 더 나아가서,
1. 땅의 가치가 있는 곳이라면?
강남 접근성의 비중보다는
학군과 환경에 더 비중을 둔다.
why?
땅의 가치가 비슷한 지역 안에서는
강남 접근성이 비슷하기 때문
2. 땅의 가치가 부족한 곳이라면?
기본 전제와 동일하게
강남 접근성 > 학군 + 환경
하지만 수도권의 범위가 너무 넓기 때문에
모든 지역이 동일한 선호요소를 가지고 있지 않습니다.
그렇기에 동별 특징! 동특! 을 고려해야 해요.
예시로 자주 나오는 "평촌"은
학군지로서 매우 유명한 지역입니다.
언뜻 보면 4호선 역세권 단지가 더 선호된다고
판단할 수 있지만,
평촌은 동특이 매우 뚜렷한 곳입니다.
이 곳의 동특이 무엇인지를 알고
선호 요소를 고려하면
더 정확한 비교평가가 될 것 같습니다.
2) 비교 평가는 같은 급지 안에서
즉 비싼 것은 비싼 것끼리,
싼 것은 싼 것끼리 비교를 해야 합니다.
3) 나라면 어디를 선택할까?
비교평가는 정해진 답이 없습니다.
비슷한 입지 요소를 가진 곳이라면,
강남까지 10분 덜 걸리지만
나 홀로 있고 주변 균질성이 떨어지는 곳
vs.
강남까지 10분 더 걸리지만
주변 환경이 쾌적하고 상권도 좋은 곳
튜터님의 말씀처럼
나라면 어디를 살고 싶을까~?
라고 생각했더니 비교평가가 더 잘 됐습니다.
4) 투자 의사 결정: 저평가 + 가치판단 먼저
서울 수도권 시장은
절대가의 상한선이 없는 것 같습니다.
그래서 내가 어느 범위까지 투자할 수 있는 거지?
절대 매매가가 너무 큰 범위에 투자하면
나중에 너무 역전세 위험도 크고
망하는 거 아냐?! 하는 두려움이 생깁니다.
하지만 평생 내가 감당 가능한
범위 안에서만 투자한다면
우리의 최종 목적지인
가치 성장 투자를 할 수 없다고 생각합니다.
투자 의사 결정을 할 때는
익숙한 가격대의 단지(X)
-> 가치 좋은 순서대로(O)
해야 "더 버는 투자"를 할 수 있음을
기억해야겠습니다.
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