신도림롯데 vs 돈암삼성

단지명

1. 신도림롯데 전용59(서울시 구로구 구로동 소재)
2.  돈암삼성 전용84 (서울시 성북구 돈암동 소재)

선정 이유 :

 1. (예산 범위 내 후보 단지 중) 매력적인 물건지

나의 예산선 내에서, 준수한 강남 접근성과 통근 거리, 준수한 가격매력도 (전고점 대비, 최근 실거래가가 84% 수준에서 거래됨. 참고로 자모님이 알려주신 기준인 80% 이하 수준에서 거래된 단지는 찾기가 힘듦)

  2. 두 물건지 분석을 통해 살기(live) 좋은 집과 사기(buy & sell) 좋은 집을 구분할 수 있을 것으로 판단됨 

  → 향후 단지 가치평가에 큰 도움이 될 것

두 단지 비교 분석 

1. 강남접근성 : 신도림롯데 승

* 네이버지도 평일 오전 08시 출발 가정, 강남역 2호선 도착 기준

신도림롯데 : 42분, 환승 1번 (1,2 호선 이용)

돈암삼성 : 47분, 환승 2번 (4,3,2호선 이용)

→ 시간 상으론 5분 차이지만, 돈암삼성의 경우 환승이 2번이고, 신도림 롯데의 경우 도보 18분거리의 신도림역을 택할 시 환승 없이 2호선만으로 강남에 도달할 수 있는 차이가 있음. (신도림 롯데는 2호선이 도보권에 있고(비록 18분이지만), 돈암삼성은 2호선 도보권에 없음 (비교적 선호도가 낮은 4호선과 매우 가까움))

∴  환승 횟수의 차이, 2호선 접근성을 근거로 신도림롯데가 강남접근성 승 (5분 차이 이상의 격차 발생)

 ※ 임장으로 알아봐야 할 것 : 신도림롯데에서 2호선까지의 도보 환경이 어떤지 확인 필요

 2. 단지 주변 초등학교 학급당 인원은 몇 명인지? : 신도림롯데 승 

  (단, 자모님이 얘기한 기준인 24~25명에 비하면 둘다 한참 못미침)

• 신도림롯데 서울미래초 (20.9명, 구로구 평균 = 서울시 평균 19.3명)
• 돈암삼성 서울개운초등학교 (19.8명, 성북구 평균 = 19.2명, 서울시 평균 = 19.3명)

신도림롯데가 학급당 인원 수가 더 많으며, 각 단지가 속한 구 평균 대비 학급당 인원수도 더 높음

 3. 중학교 학업성취율은 어떤지? - 돈암삼성 승 (특목고 진학률 갭에 의한 판정승) 

• 신도림롯데 – 신도림중학교 상위 28% (공립) , 학업성취도 89.9%(51등), 특목고 진학률 3.8%(75등)
• 돈암삼성 – 개운중학교 상위 16% (공립), 학업성취도 88.7%(56등), 특목고 진학률 5.0% (45등)

※ 알아봐야 할 것 : 호갱노노 학교 상위 n% 산정 기준, 출처를 알아야 함

 4. 단지 기준 1km이내 마트, 백화점은 몇개가 있는지? - 신도림롯데 승

• 신도림롯데 – 홈플러스, 이마트, NC백화점
• 돈암삼성 – 이마트

 5. 단지 주변에 아파트가 몰려있는지 나홀로 아파트인지? - 무승부 (나홀로 아파트는 아니지만, 그렇다고 아파트 밀집 지역은 아님. 근처에 빌라촌이 있음)

* 호갱노노 지도 기준, 맞닿아 있는 단지 밑 길건너 단지까지 포함 

• 신도림롯데 – 구로SK뷰 (92세대), 신도림일신건영(124세대), 신도림현대(450세대)

  바로 앞 빌라촌 있음 ! 구로역 넘어 경인로를 기점으로 구로동 → 신도림으로 구분되며, 아파트 단지들이 몰려있음. 구획 구분이 확실히 됨

   

  돈암삼성 – 돈암풍림 (460세대), 대성유니드(81세대), 길음역금호어울림센터힐(490세대), 돈암현대(저층) 203세대

 6. 내가 다니는 직장에서 단지까지 걸리는 시간은? - 돈암삼성 승

신도림롯데 – 45분 (환승 0회)

돈암삼성 – 26분(환승 0번)

※ 확인해야할 것 : 실제로 출퇴근 시간대에 대중교통 이용해보기 (특히, 돈암삼성은 버스를 탐)

 7. 우리 아이 학교가 단지에서 얼마나 가까운지? - 신도림롯데 승

초등학교 거리

신도림롯데 – 서울미래초 444m (큰 교차로를 건너게 됨)

돈암삼성 – 서울개운초 734m

임장으로 확인해야할 것 : 둘 다 등굣길이 쾌적, 안전해보이진 않음. 직접 걸어봐야 함!

결론 :

단지에서 강남역까지 걸리는 시간은? : 신도림롯데 승

단지 주변 초등학교 학급당 인원은 몇 명인지? : 신도림롯데 승

중학교 학업성취율은 어떤지? - 돈암삼성 승

단지 기준 1km이내 마트, 백화점은 몇개가 있는지? - 신도림롯데 승

단지 주변에 아파트가 몰려있는지 나홀로 아파트인지? - 무승부

내가 다니는 직장에서 단지까지 걸리는 시간은? - 돈암삼성 승

우리 아이 학교가 단지에서 얼마나 가까운지? - 신도림롯데 승

결론 : 

돈암삼성이 살기(live)좋은 집이지만, (내 직장 근처, 넓은 평수)

내 직장이 주요 업무지구로 보기 힘든 점 (종로 외각..), 같은 가격대 높은 평수 = 입지 열위인 점을 방증하므로, 

신도림롯데가 사기(buy&sell) 좋은 집 (신도림롯데 4승2패1무)으로 판단됨. 

 따라서, 삶의 질을 챙기면서 자산증식도 노릴 수 있는 신도림롯데를 매수하는 것이 더 현명한 것으로 판단됨 

(반대로 말하면, 삶의 질을 더 챙기고 자산증식 가능성을 더 내려놓는 돈암삼성을 선택하는 것이 덜 현명한 판단임)