[월부학교 2반여름 우리의 러빈쓰❤ 록키록키] 8월 독서 후기 #2 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업> 실전편

안녕하세요! 록키록키입니다.

기초편을 이어서 <운명을 바꾸는 부동산 투자 수업> 실전편을 읽었습니다.

[본] & [깨]

1. 13p 지금과 같이 다주택자 규제가 강한 상황에서는 투자와 실거주를 구분하는 것이 무의미합니다. 향후 다주택자 규제가 없어지기 전까지는 내가 들어가 살  만한 똘똘한 한 채를 매수하는 것은 여전히 유효한 전략입니다. 직접 실거주할 수 있는 집을 사서 주거 안정성을 찾고, 집값 상승도 기대하는 거죠. 1주택자는 각종 규제에서 비교적 자유롭기에 가능한 일입니다.  (록키: 지금 상황에서 아파트 보유 채수를 무작정 늘리는 것은 좋은 방법이 아닐 수 있다. 세금 중과로 인해 투자 수익은 대부분 내 주머니가 아닌 다른 주머니로 들어가기 때문이다. 물론 실제 투자 경험도 중요하지만, 그냥 ‘늘리기’를 위한 늘리기는 현명한 선택이 아닐 수 있다. 다만, 저자가 주장하는 실거주집 똘똘한 한 채를 매수하는 것은 투자 수익률 측면에서 좋은 선택이 아닐 수 있다.)
2. 72p 그런데 이를 두고 ‘학군이 형성되면 집값이 비싸진다’고 착각을 해서는 안 됩니다. 집값이 비싼 곳의 학군이 좋아지는 것입니다.  (록키: 저자는 학군 때문에 집값이 비싸지는 것이 아니라, 여유 있는 사람들이 어느 지역에 몰려 살기 시작했기 때문에 학군이 형성되고, 집값이 비싸지는 것은 그 지역에 사는 사람들의 구매력이지, 학군 그 자체가 아니라고 주장한다. 여기서 1차원적 사고가 아닌 2차원적 사고를 할 수 있다. 1차원적 사고가 바로 '학군이 좋으니 집값은 비싸진다'이다. 하지만, 2차원적 사고는 ‘원인과 결과는 서로 작용할 수 있다’이다. 처음에 신도시가 만들어지고 신도시에 입주 할 수 있는 사람들은 이미 어느 정도 경제적 능력이 있는 사람인 것은 사실이다. 이 사람들은 안정적인 신도시 환경에서 자녀를 양육하며, 학군에 대한 수요가 많아지고 학원 사업을 하는 사람들이 여기로 모이기 시작한다. 10년에 걸쳐서 학군이 형성되고, 늦게 신도시로 입주한 사람들은 이미 형성된 학군 인프라를 누릴 수 있는 대가로 높아진 집값을 지불한다. 수요는 수요를 불러오고, 상승은 상승을 불러오는 셈이다. 이 순환고리가 언제 끝날 지는 아무도 모르지만, 끝은 반드시 있다. 지방에서 학군 소멸이 나타나는 것이 느껴지기 시작했다. 지방 만큼은 아니지만, 서울도 학군의 힘이 약해지는 게 느껴진다. 광진구 광장동 학군이 예전 만큼 강력하지 않다는 것은 공감될 것 같다.)
3. p112 저는 ‘좋은 중개사’를 찾아 헤매지 말라고 합니다. 이는 사람의 좋고 나쁨을 이야기하는 게 아닙니다. 보통 내가 원하는 최적의 물건을 최대한 싼 가격에 찾아주고, 계약 이후 생길 수 있는 법적인 리스크까지 책임져주는 사람을 ‘좋은 중개사’라고 생각하는데, 그런 이상적인 중개사는 없다는 뜻입니다. 그러면 어떻게 해야 할까요? 우리는 거래 상대로서 좋은 중개사를 찾아야 합니다. (록키: 많이 공감 된다. 중개사도 거래 상대 중 한 명이고, 거래 이외에 다른 부분에 대해서 너무 많이 기대해서는 안 된다. 결국 거래 관계에서는 이익 배분이 가장 중요하다. 중개사는 내가 투자를 성공하든 실패하든 간에 책임이 없는 건 사실이다. 중개사를 내 편으로 끌어들이는 방법은 분명히 있기 때문에 나에게 ‘좋은 중개사’로 만들 수는 있다.)

[적] 

1. 지금 투자금 기준으로 실거주집 똘똘한 1채와 2~3채를 굴리는 방법 중 어떤 것이 유리한 지 계산해 본다.
2. 입지 평가할 때 서울 경기의 4대 학군을 제외한 학군에 대해서 점수를 덜 준다. 출산율이 0.7대로 급격하게 떨어진 마당에 애매한 학군지에 높은 가격을 지불하는 것은 좋은 선택이 아니다. 사교육 사업에 대해 공부하고, 선진국에서 어떤 일이 있었고 한국 사교육 미래에 대한 생각도 다시 해본다.
3. 주거용 부동산 → 상업용 부동산 투자 로드맵을 머리속에 그려봤다. 결국 큰 부자들은 상가 건물에 투자하게 되는데 그 본질은 돈이 흐르는 곳의 소유권을 가지는 것이다. 부동산은 monoply 게임과 유사하다는 생각이 든다.