애매한 지방 가치에 대한 명쾌한 해답 _ 지방 투자 기초반 2강 수강후기 [지방투자기초반 21기 22조 수호수]

안녕하세요,

뿌리깊은 울창한 나무 수호수 입니다 :)

2주차 강의를 다 봤습니다.

이제 3천만원만 있으면 바로 투자할 수 있을것 같습니다.

(앞마당 보유 2개인 수호풀떼기)

1주차 강의는 바다님이 뼈대를 세워주셨다면,

2주차 강의는 게리롱님이 

콘크리트를 채우고 디테일하게 마감하는법을

알려주시는 느낌이었습니다. 

고럼 2주차 

BM 보따리를 풀어볼까요?

첫째, 당장 임장갈 지역은 이렇게 탐색하자.

왜 ㅈㅈ를 지금 당장 투자가능한지

알려주며 시작하셨는데요,

이 탐색툴을 전국으로 확대 해본다면

다음 달 임장지를 픽할 수 있을 것 같습니다.

1. 근본적으로 수요가 있는 도시인가 = 인구가 꽤 있는 ‘시’인가? (최소 30만이상)

2. 근래 5년간 매매, 전세의 추이는 어땠나? = 가격이 싸졌는가?

3. 근래 2년간 매물 갯수 추이는 어떤가? = 매물이 줄어들고 있는가?

둘째, SABC 그 너머의 입지분석

지기초 쯤 됐으면, 입지는 

SABC 등급판단 그 이상을 볼 줄

알아야 한다 하셨습니다!!

(하… 나름 월부 고인물인데)

일단, 지역개요

도시의 위치, 생활권 위치도 중요하지만 

선호 생활권 위치의 세월의 변화가 더 중요합니다.

특히 지방은! 아직도 발전 가능성이 있는

빈땅이 많이 있으니까요!

도시의 인구도 중요하지만 

인구 교류를 어느 지역과 많이 하는지 더 중요합니다.

타도시 대비 도시의 현재 경제력 위상도 중요하지만

그 도시의 경제력 (GRDP) 변화가 더 중요합니다.

지역개요의 핵심은 변화를 공부하라는 것!

지방은 땅도 사람도 많이 변하는 곳이라 

과거의 변화를 견주어 미래의 변화를 예상해보는것이

중요한 것 같습니다. 

그리고, 생활권

1. 나무위키를 본다.

2. 생활권을 지도에서 나눠본다.

3. 생활권별 연식을 표시한다.

4. 생활권별 특징을 적고,

5. 어떤 생활권이 자꾸 핫해지는 참고한다.

진짜, (지방) 입지분석

인구, 직장, 학군, 환경, 공급, 교통

인구는 젊은 ‘가족’이 많은곳으로!

직장의 양과 질은 물론이고, 업종, 위치까지!

학군은 성취도와 학원을 갖춘곳, 학생수로 보는 내신 경쟁률까지!

환경은 ‘매출’좋은 찐 백화점인지, 그 자체로 쾌적한 신도시 택지인지!

공급, 가격이 꺾이는 공급량과 공급의 위치, 그리고 재개발/건축 잠재공급까지!

교통과 호재, 는 가장 후순위로. (지방은!) 

이렇게 입지별 팩트와 투자로 연결한 의견을 함께 정리합니다.

셋째, 가격 분석

1. 시세를 다 딴다.

2. 시세지도를 그린다.

3. 시세 그룹핑을 하고 

4. 해당 그룹별 랜드마크를 선택

5. 단지들의 공통적이 특징을 가격대에 붙인다.

6. 결국 생활권별 시세로 정리된다.

7. 전세율을 보면서 전세 추이도 생활권별 비교.

넷째, 저평가와 저가치 구분

(이거시 진짜 센세이션…)

1. 가격이 우상향하는 단지인가?

몇년간의 등락이 있을 수 있지만,

낙하점이 자꾸 올라야 우상향 가능성이 있다는것 !

2. 입지와 상품성을 견주어 밸런스를 맞춰라!

때문에 입지도 안좋고, 연식도 안좋은 곳은… 투자하지 않는다! 

3. 저평가를 창조하는 투자의 진리

기왕이면 좋은것 (30평 > 20평, 신축 > 구축) 을 싸게 사자.

마지막, 오래가는 투자자 되기.

요즘 임보 한두번 써보고

지방 한두번 가보고

매주마다 임장을 가고 있으니

문득, 이걸로 당장 부자가 될 수는 없겠다는

생각이 듭니다.

그러나 한편으로는 

일상의 일부처럼 투자자로

남은 인생을 살아간다면

생각보다 큰 부자가 되어있을거란

감이 옵니다.

경제력으로서 뿐만 아니라

경험으로서 철학으로서

큰 인생을 살게 될거란 느낌이 오더라구요.

아무튼 꾸준히 하는게 중요한데,

그건 동료랑 함께 하는 것이

비결인것 같습니다. 

많은 사람들이 함께 해야 한다고

흔히들 얘기하지만

남들과의 비교 늪에 빠질때,

그리고 조급해질때 

누군가의 손을 계속 잡고 있기란

쉽지 않은 것 같습니다.

하지만 준비된 사람에게 

부는 언제나 무한하다는 것만 믿는다면,

눈앞의 조급함에 정작 중요한것을 놓아버리는 

일은 없을 것 같습니다. 

2주차도 모두 너무 고생많으셨고,

3주차 날씨는 더더 시원해지길 바래봅니당.