열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기[열반스쿨 중급반 39기 128조 리앤리]

열반스쿨 중급반 독서 후기 작성 과제

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, RHK

3. 읽은 날짜: 2024.8.23~08.26

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 9점

STEP2. 책에서 본 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

[Chapter1. 왜 투자를 해야 하는가]

#자본주의 #인플레이션 #통화량 #노후준비 #경제적 자유 #투자

내 돈을 갉아먹는 인플레이션 => 은행이 돈의 양을 계속 늘리고 있기 때문 => 통화량 증가 => 돈이 흔해짐 => 돈의 가치 하락 => 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것들이 줄어듬

돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

BM) 작은 리스크에 벌벌 떨지 말고 크게 크게 앞을 보자!!

나 같은 평범한 직장인이 노후에 대한 불안에서 벗어나거나 부자가 되려면 어떻게 해야 하는지 생각해 보았다. 회사 밖으로 눈을 돌려보니 두 가지 방법이 있었다. 사업과 투자, 그중 사업은 작게나마 성공하려면 죽기 살기로 해야 했다. 남은 건 투자. 불가능할 건 없겠다 싶었다.

본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

가장 먼저 해야 할 일은 ‘자기 점검’이다. 상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야 할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다.

차근차근 미래를 준비하는 것으로 앞으로 예기치 않은 어려움을 만나도 쉽게 포기하지 않고 꾸준히 앞으로 나아갈 수 있게 만드는 원동력이 될 것이다.

[Chapter2. 당신과 돈이 가야 할 방향]

#돈을 버는 방식 #돈을 쓰는 방식 #돈을 대하는 방식 #포지션 #부동산

나의 경우 돈을 버는 상식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다.

지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.

돈을 쓰는 방식은 나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것(생산자산)에 돈을 쓰느나, 오히려 가격이 떨어지거나 아예 비용으로 사라져버리는 것(소비 자산)에 돈을 쓰느냐로 구분할 수 있다.

직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.

투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

주식 투자를 통해 ‘복리 효과’를 누릴 수 있으므로 감정에 휘둘리지 않고 장기적인 안목으로 투자한다면, 큰 수익을 올릴 가능성도 충분히 있다.

BM) 감정에 휘둘리지 않는다는 것이 주식 투자 시 가장 어렵고 힘든 부분이다. ㅠㅠ

내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ 때문이다. 부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에, 이른바 ‘세력’의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.

부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.

[Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#입지 #부동산 비수기 #저평가 #비교평가

부동산의 가치는 입지로 결정되며 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구가 바로 ‘비교평가’다.

투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다. 장마철이 시작하는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것. 이것이 비수기 투자의 정석이다.

나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다. 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다. 직관적으로 생각해 봐도, 가지고 있는 자산의 가격이 클수록, 즉 비쌀수록 매매가든 전세가든 안정성이 떨어지는 것은 당연하다.

저평가된 물건이란 확신이 들어 투자하기로 마음을 먹었다면, 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말아야 한다.

BM) 가격 협상에서 지더라도 확실한 저평가 물건이면 반드시 잡아야 한다!

[Chapter4. 성공 투자를 위한 필수 지식]

#종잣돈 #자본 재배치 #전세가율 #시스템 투자 #마지막 방어선

종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것, 둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것(자본 재배치)이다.

나가는 돈을 지출의 성격에 따라 구분한 후, 나름의 기준으로 비용을 구분했다. 기준이란 그 지출의 필요 여부였다. 지출하지 않으면 당장 큰 문제가 생기는 비용이 필요비, 지출하지 않아도 당장 문제가 될 게 없는 것이 불필요비다. 고정비와 변동비를 통틀어서 가장 규모가 큰 불필요비를 통째로 없애는 것이 첫 번째 과제였다 그다음은 필요비 중 지출 규모를 줄일 수 있는 것들을 찾아 줄여나가는 것이다.

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어댜 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

우리나라 부동산 투자에서 돈을 잃지 않기 위해 활용할 수 있는 방법이 하나 더 있다. 바로 부동산의 매매가와 전세가의 차이를 비율로 표시한, ‘전세가율’을 활용하는 것이다.

전세가율이 높아 투자금이 적게 들어간다면, 투자 관점으로 볼 때는 투자 한 건당 잃을 수 있는 돈을 줄이는 합리적인 행위이다.

자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 두 번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다. 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 매입이 가능한 부동산에 투자하여 변동성을 줄이면서도 투자의 효율성은 높이겠다는 것이다.

[Chapter5. 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼]

#확실한 투자 기준 마련 #지역선정 #지역조사 #현장조사 #실전투자

첫째, 저평가 된 상태인가?

둘째, 투자금이 적게 드는가?

셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

경험이 부족할 때는 혹시라도 있을지 모르는 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서라도 투자금을 줄일 필요가 있다.

나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다. 이것이 절대로 돈을 잃지 않는 투자의 비결이다.

똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다.

내가 마땅히 대접받아야 하는 손님이라는 생각을 버리고 부딪쳐보라.

누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라.

임대를 결정짓는 네 가지 요인 : ①가격, ②집 상태, ③입주 가능 시기, ④사람(중개인)

[Chapter6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#인생을 바꾸는 투자 #조급함 버리기 #절대 시간 확보 #우선순위

불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.

지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다.

투자의 감을 자기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야  할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다.

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다.

큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다. 살아남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이다.

좋은 투자자가 되겠다는 목표를 달성하려면, 반드시 투자에 필요한 절대 시간을 확보해야 한다.

주변과의 갈등을 최소화하면서도 절대적인 시간을 확보하려면 단순히 개인의 의지와 열정으로 부딪치려고 하지 말고, 우선순위를 정한 후 이를 충실히 따르는 것이 현명하다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요

1.     목돈을 만드는 데 장기간의 현금 유출만큼 방해되는 것이 없다는 것

결혼을 하고서 남편과 가입한 보험은 보험에 무지한 둘이서 보험설계사가 입맛대로 설계한 서류에 사인만 할 뿐이었고, 착실하게 잘 빠져나가는지 확인만 했었다.

아이들이 태어나고 보험은 꼭 있어야 한다고 생각해서 머리 싸매어 가며 최고의 가성비로 보험을 가입하겠다고 며칠동안 끙끙대고 가입했는데… 어느 순간 보험은 나에게는 큰 위협적인 존재가 되어버렸다. 미래에 아플 때 돈 걱정없이 병원을 다니면 좋겠다는 마음 하나로 가입한 보험인데… 인플레이션이라는 무시무시한 놈을 간과한 것도, 사업비 등 보험사에서 떼어가는 비용도 전혀 고려하지 못하고 보험이라면 나를 든든하게 해주는 그런 울타리 같은 존재라고만 생각했던 것이 큰 착각이었다.

2.     대안이 있으면 급할 것이 없다는 것

투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 이것이 안 되면 저것, 저것이 안 되면 다른 것을 택하면 되기 때문에 급할 것이 없고 급하지 않기 때문에 매도자와 실제 협상에서 굴하지 않고 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다. 1등 뽑기를 해서 1등 물건만 고수하며 매수할 줄만 알았는데 대안이 있어야 한다는 문구가 눈에 들어왔다. 현실적이며 초보 투자자에게 꼭 필요한 조언이 아닌가 싶다. 초보이다 보니 협상에서 분명 부사님이나 매도인에게 휘둘릴 확률이 높고 그렇다면 내가 생각한 투자금에 비해 더 많은 투자금이 발생할지 모르는데, 대안이 있다면 매도인과 부사님도 내가 제시한 협상안에 좀 더 적극적으로 임할 수밖에 없는 상황일 것이다.

3.     매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하는 않는다는 것

강의에서 들어보긴 했는데…. 집을 보여주지 않고 계약하라는 부사님도 있고, 집을 보러 갔다가 집 보는 사람들이 워낙 많아서 신발을 찾기 어려웠다는 너나위님 말씀을 듣고 웃고 넘겼었는데…. 매도자 우위 시장에서는 투자를 잘 진행하지 않는다는 문구를 보니 의미심장하다.

아무래도 매도자 우위 시장의 경우 상승장일 확률이 높고, 상승장일 경우 추격매수일 가능성이 높으며, 가격이 저평가일 확률이 낮다. 게다가 너도나도 사려는 사람들이 많다면, 가격 협상을 하기에 너무나도 먼 당신이 되어버린 상황일 것이다.

ð  가격 협상에서 매수자의 협상력보다 더 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다.

4.     위기가 나만 피해갈 거라는 것은 착각이라는 것

투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다. 최악의 경우 그마저도 쉽지 않아 법적 분쟁에 휘말리게 될 수도 있다. 맞다! 내가 소유하고 있어야 가격이 올라도 의미가 있는 것인데 역전세나 대출 원리금을 갚지 못해 내 소유권을 방어하지 못한다면 아파트 가격이 오른 들 무슨 의미가 있겠나?

매수만 하면 만사 오케이고, 전세만 맞추면 투자는 끝이라는 생각을 넘어 이런 저런 위기들이 닥칠 때마다 고비를 잘 넘기고 나의 소중한 자산들을 지켜내야 비로소 진정한 투자자가 된다는 것.. 투자자가 갈 길은 멀고도 험한 것…………….

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1.    부동산 투자는 발품이다. => 많이 가보고 많이 생각하고 많이 고민해서 부동산 투자의 감각을 익히자!

2.    잃지 않는 투자를 위해서 리스크를 관리한다.

①     전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자하기

②    신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근하기(특히 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택 공급 예정되어 있으면 투자x)

③    마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. => 무리한 투자 NO

3.    돈을 좇지 말고 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하자

ð  노하우와 기술보다 중요한 건 ‘태도’이다.

4.   3~4시간 간격으로 방문할 중개소 예약, 중개소 한 곳 당 매물 소개받는 시간 2시간, 1~2시간은 매물 정리하기 => 부담스러운 매임이지만 나에게 큰 돈을 벌어다 줄 사랑스러운 나의 자산을 만나기 위해서는 반드시 거쳐야 할 관문이다. 피할 수 없다면 즐기자!!

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 적어보세요

(P.64) 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉, 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.

(P.84) 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

(P.140) 인간이 무언가를 배운다는 건, 결국 시행착오를 반복하면서 얻는 살아 숨 쉬는 경험과 교훈으로 실력을 가다듬는 과정이 아닐까?

(P.147) ‘임장 후 모니터링’은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

(P.148) 통상적으로 철도개통 등의 호재는 사람의 심리를 자극해 개종 턴에 이미 매매가에 반영되는데, 전세가는 실사용 가치를 의미하기에 선 반영되지 않는 것이다. 개통되고 나서야 그 지하철을 이용할 사람들이 비로소 새로운 임대수요, 즉 실사용수요가 되기 때문이다.

(P.178) 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

(P.211) 당신이 잃지 않는 투자를 위해 저평가된 지역을 찾아내고자 한다면, 먼저 아는 지역을 늘려가야 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싸 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

(P.215) 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

(P.306) 무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.

(P.347) 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.

(P.353) 무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있습니다.

(P.360) 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.