열반스쿨 중급반 <월급쟁이 부자로 은퇴하라> 독서후기 [열반스쿨 중급반 40기 오나원]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2024.08.20~08.26

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

1장) WHY 왜 투자를 해야 하는가

#인플레이션 #돈가치하락 #소득분배 불평등 #고령화 #노후준비는 셀프

인플레이션의 영향을 알고 준비해야 자산을 지킬 수 있다. 돈을 통장에서 썩히지 않으려면 현금이 아닌 자산으로 바꾸는 투자를 해야 한다. 양극화가 진행됨에 따라 경제의 3주체 중 가계는 이전보다 적은 것을 가져간다. 소득분배 불평등이 심화되고 있다. 고령화로 인한 노후 파산자가 속출하고 정부의 연금 시스템은 기대할 수 없는 수준이다. 노후는 스스로 준비해야 한다. 투자의 첫번째 목적은 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것, 노후준비다. 노후 준비라는 관점에서 본다면 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라 꼭 필요한 것이다.

2장) DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향

#돈을 버는 방법 #돈을 쓰는 방법 #생산 자산 #레버리지

시간을 투입해서 돈을 버는 사람에서 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다. 시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다. 직장에 다니면서 시간을 투자해 소득을 만들고, 그 중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화 한 후 그 자본으로 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다. 부동산을 택한 이유는 정보 대칭과 레버리지 때문이다. 부동산 투자의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.  

3장) WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

#전세투자 #레버리지 #저평가 #경험이 곧 실력

전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다. 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다. 전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다. 잃지 않는 투자를 위해서는 투자 대상 부동산이 현재 저평가 되어 있는지 아닌지가 가장 중요하다. 호재가 아무리 많아도 이미 가격에 반영이 되어 있다면 저평가 상태가 아니므로 투자하지 않는다. 투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경 써야 한다. 경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다. 경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라.

4장) CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식

#종잣돈 모으기 #자본재배치 #잃지않는 투자 #시스템투자 #리스크관리

투자에 필요한 돈은 모으는 것과 동시에 만들 수도 있다. 첫째는 가계 수입에서 필수 지출을 뺀 금액을 알뜰히 모으는 것, 둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것이다. 단, 준비가 필요하다. 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춰야 한다. 현시점 직장인에게는 아파트 전세투자야말로 노력 대비 효용이 높은 투자방식이다. 돈을 잃지 않기 위한 첫번째 조건은, 저평가된 물건에 투자하는 것이다. 여러 지역의 물건과 비교해본 후 저평가된 것이 확실한지 확인하고, 전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며 건당 리스크가 작은 물건에 지속적으로 투자해 나가라. 인생을 바꾸고 싶다면 자산 시스템을 구축해 나가라. 쌓은 것을 잘 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고 과욕을 삼가라.

5장) 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

#투자기준 #임장지역 선정 #임장 방법 #사전조사 #현장조사

좋은 투자자로 성장하고 목표를 달성하고 싶다면 가장 먼저 해야 할 것은 자신만의 투자 기준을 마련하는 것이다. 간결하고 확실한 투자 기준을 마련하라. 너나위님의 세가지 투자 기준은 저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부다. 아파트 시장의 흐름은 수요와 공급간 시차에서 비롯된다. 아파트는 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이다. 싸다고 느껴지며(저평가) 전세가율이 높은 곳(적은 투자금)을 주기적으로 탐색하고 임장하라. 사전 조사를 통해 관심 있는 지역의 인상을 파악하라. 현장조사를 통해 가장 투자하기 좋은 물건부터 아닌 물건까지 물건의 우위를 가늠하라. 수월한 임대 조건 네가지는 가격, 집상태, 입주 가능 시기, 사람이다.  

6장) 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

#인지 변화 실행 #조급함 버리기 #꾸준함 #독서 #함께 가라

자본주의 시스템과 돈, 부동산을 두고 옳고 그름을 따지지 말라. 그저 관찰하고 이해한 후 활용하면 그만이다. 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다. 인식의 전환이 변화의 가장 강력한 동기가 된다. 조급함을 버리고 순서를 따르고 반복하라. 독서와 강의를 통해 지식을 습득하고 방향 설정까지 완료했다면 꾸준히 6개월 이상 반복하라. 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 멀리 가기 위해서는 함께해야 한다. 함께 가려면 서로에게 도움이 되는 사람과 함께해야 한다. 먼저 주어야 돌려받는다. 모든 것을 원하는 대로 할 수도, 가질 수도 없다. 그러니 선택해서 집중하라. 오랜 시간을 함께하지 못한다고 해서 꼭 인간관계가 멀어지는 것은 아니다. 절대 가족을 잊어선 안 된다. 성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

• 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정되며, 투자를 고려할 때는 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명한 방식임을 깨달았다.
• 부동산 거래가 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.
• 부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 깨달았다.
• 투자의 첫번째 기준은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이며, 이것이 ‘잃지 않는 투자’의 선결 조건이라는 것을 알게 되었다.
• 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다는 것을 알았다.
• 입지가 우수한 지역일 경우 실수요도 풍부하지만 부동산 상승장에서 강한 상승 기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다는 것을 알게 되었다.
• 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따라야 한다는 것을 깨달았다. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이라는 점을 기억해야겠다.  
• 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금만큼이라는 것을 알게 되었다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 이유라는 것을 깨달았다.
• 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 하고 같은 돈을 주고 살 수 잇는 최고의 물건을 사야 한다는 것을 알게 되었다.
• 인생을 바꾸는 투자를 하기 위해서는 투자의 달인이 될 때까지 해야 한다는 것을 알게 되었다. ‘될 때까지 한다’는 말은 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이라는 것을 깨달았다.

STEP4. 책에서 적용할 점

• 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비해 봐야겠다. 특별한 일이 없어도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻고 좋은 관계를 유지하도록 해야겠다.
• 부동산 투자를 시작하면서 만나는 사람들에게 좋은 사람으로 기억되도록 노력해보자. 내가 먼저 도움을 줄 수 있는 일은 없는지 찾아보고, 따뜻한 격려의 말 한마디를 먼저 건내는 사람이 되자.
• 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기는 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기라고 한다. 이 시기를 적극적으로 활용해 투자할 수 있도록 해야겠다.
• 부동산의 가치는 입지로 결정된다. 직장, 교통, 학군, 환경을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 비교평가의 과정을 거쳐야만 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구인 비교평가를 활용해 투자 기준에 적합한 물건을 찾을 수 있는 실력을  갖춰야한다.
• 매도자와 가격 협상을 하기 전에 집을 팔려고 하는 이유를 물어보고 상대가 원하는 것과 내가 감수할 수 있는 것이 무엇일지 생각해본다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다. 협상의 기본은 주는 것에 있다는 점을 기억하자.
• 초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않는 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다는 점을 기억하고 첫번째 투자를 준비하자.
• 임장 후 모니터링을 통해 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓도록 공부하자.
• 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하기 위해, 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다. 서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 앞마당을 만들어 나가자. 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건을 찾아 투자할 수 있도록 준비해야겠다.
• 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다는 것을 반드시 기억하자. 또한 투자 기준에 맞는 것이라면 적극적으로 검토하고 투자를 진행하자. 잃지 않는 투자를 위한 나만의 기준을 만들고 무슨 일이 있어도 투자 기준에 맞는 투자만 하겠다는 원칙을 지켜나가자.
• 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 될 수 있도록 임장에 집중하자. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가보고 사소한 차이까지도 느끼도록 꼼꼼하게 임장해야겠다.
• 꾸준함 때문에 투자의 결과가 달라진다. 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지를 가지고 해야 할 일을 꾸준히 할 일을 멈추지 말고 하자.
• 실행하자. 일이 잘 풀리지 않을 때도, 불확실함에 두려워도 뚜벅 뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나가자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

• (P. 106) 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.  
• (P. 111) 보통 전세금을 레버리지로 삼는 투자는 사는 것이 가장 쉽다. 어려움은 오히려 사고 나서 임대를 놓는 과정에서 시작된다.
• (P. 112) 이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.
• (P. 125) 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면 부동산의 치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지는 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다.
• (P. 134) 투자 시장에 들어와서 첫 투자를 통해 돈을 벌었다면, 당신은 운이 좋은 것이다. 다만 이런 행운이 매번 찾아오는 건 아니라는 걸 명심하라.
• (P. 157) ‘준비된 자에게 기회가 온다’는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’는 의미다.
• (P. 157) 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 내가 하는 선택에 확신을 주고, 실제 좋은 성과로 이어주는 것은 결국 내 발이다. 발로 걸어야 아는 지역이 된다.
• (P. 204) ‘부동산은 발품이다’라는 말도 결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다.
• (P. 300) 무슨 일이든, 그 일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관이 없어 보여도, 나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다. 그동안 잘 몰랐던 부동산 투자를 진정 잘하고 싶고 이를 통해 돈을 벌고 싶다면, 무엇보다 그 일에 진지하게 임해야 한다.
• (P. 301) 현장에 나갔을 때만큼은 대충하려고 하지 않았다. 몸이 힘들어 조금이라도 흐트러진 것 같을 때는 스스로 다그쳤다. “지금 뭐 하고 있는거야! 이게 배우는 사람의 자세야?” 하면서.  현장은 내가 들이는 노력의 방점을 찍는 곳이다.
• (P. 302) 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.  열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.
• (P. 302) “돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”
• (P. 324) 상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도. 가치 판단도 하지 않길 바란다. 무슨 요인들이 어떻게 서로 작용하여 현재의 상황을 만들었는지 객관적으로 보고. 과거의 역사를 있는 그대로 보라. 지금 상황에서 스스로 바꿀 수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할지 선택하라.
• (P. 326) 이 책의 마지막 책장을 덮은 뒤 현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라!