열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기

[ 책의 개요 ]

월급쟁이 부자로 은퇴하라

3년 만에 30년 치 연봉을 번 김 과장의 시스템 마련법

저자 및 출판사 : 너나위, (주) 알에이치코리아

[  책에서 본 것과 적용할 점, 깨달은 점  ]

월급쟁이의 은퇴를 위한 가이드이며 아파트 투자에 대한 안내서이다.

자본주의 시대에서 통화량은 계속 증가하고 인플레이션은 필연적이며 이로 인해 내가 가진 현금의 가치는 점점 떨어진다. 갈수록 소득 분배의 불평등은 심화되고, 정부(세금)와 기업이 가져가는 지분은 늘고 가계가 가져가는 부분은 줄어든다. 늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 더욱 오래 더 많은 돈을 벌어야 하므로 노동 가치로는 노후를 대비할 수 없기에 투자는 필수적이다.

직장인이 비근로 소득을 창출하는 과정은 6단계로 이루어지는데, 먼저 시간(근로)과 근로 소득을 교환하고, 소비 자산에 대한 지출을 최소화(절약)하고 남은 돈을 모아 자본화하여 생산 자산을 산다(투자한다). 이후 이 4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만들어 비근로 소득을 확보해 나간다. 시간과 무관하게 돈을 벌기 위해서는 시간이 흐르면서 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 하는데 특히 부동산은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 장점이 있다. 물론, 원금 초과 손실 가능성이 내재하고 환금성은 낮다는 단점이 있으나 기대 수익이 타 생산 자산(예 적금, 주식, 펀드 등) 대비 매우 높다.

부동산 투자의 핵심은 저평가된 아파트에 투자하는 것인데 투자 시기는 매매가 뜸한 6월~8월 중순의 여름 비수기, 11월 초~1월 말의 겨울 비수기가 가장 적합해 이 시기에 집을 사 임대 수요가 풍부한 봄, 가을 등 이사철에 임대를 놓아야 한다.

아파트는 시장에 과잉 수요가 몰린다 해도 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화로 수급이 균형이 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각(공급>수요)과 과열(수요>공급)을 반복하고 정책은 이에 맞춰 시행된다. 아파트 투자의 핵심은 저평가되고 가격이 낮으며 위험이 낮은 아파트에 투자하는 것이다.

부동산 투자에서는 무엇보다 입지가 중요한데, 투자 시 먼저 임장 지역을 선정해야 한다. 전세가율이 70%이상으로 높아 투자금이 적게 들어가고, 지역의 부동산과 비교 시 상대적으로 저렴한 곳, 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세의 곳이 적합하다. 이후 임장 전까지 일자리(근로자 수, 급여액), 교통 접근성, 환경(편의시설, 자연환경), 연령 분포(젊은 층 거주 비율), 학군 등을 분석하고 직접 임장을 다니며 지역을 눈에 담아야 한다. 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면, 가장 선호도가 높은 물건부터 확인하는데 부동산에서 홍보 없이도 거래가 쉽게 이루어지는 장부물건부터 살펴보는 것이 좋다. 장부 물건은 대부분 시세보다 가격이 싸 단독으로 중개해야 수수료 전부를 취할 수 있다. 매물 선택 시에는 동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동)이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하며 수리가 잘 되어 있고 보증금이 저렴하며 월세 만기를 앞두고 있는 물건을 우선 선택해야 한다.

소액으로 채 수를 늘려가며 시스템을 만드는 투자를 하면, 회를 거듭할수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선시켜 나가며 얻은 투자의 기술이 습관처럼 몸에 익어 특별히 의식하지 않아도 평생 활용할 수 있는 무형의 자산이 될 수 있다. 이러한 시스템 투자법의 핵심은 10년 이상 장기적으로 꾸준히 전세 레버리지를 활용하는 것인데 전세 투자를 해 2년마다 발생하는 현금 흐름으로 부동산을 매입하는 것이다. 주택의 전세가는 꾸준히 상승할 것이고 시세가 많이 올라 차익을 실현하는 것이 나아 보이는 주택은 매도할 수 있다. 이러한 시스템 투자법은 다음 단게로 이루어지는데, 먼저 원하는 은퇴 시기와 기대 수명을 감안해 근로 소득 없이 살아야 하는 기간을 계산해 노후에 필요한 금액을 계산한다. 다음으로 채당 목표 수익을 1억원으로 가정하고 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산하고 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자해 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다.

[ 책 속 기억하고 싶은 문구 ]

앙드레 코스톨라니는 ‘확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다. 투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다’ 라고 말한다. 특히 부동산 투자에서는 발품이 가장 중요하다. 경제, 투자 서적을 읽고 투자 강의를 들으며 오프라인 모임, 임장 모임에 참석하며 시야를 넓히고 실제로 투자를 실행한다. 파이팅!