내집마련 기초반 1강 강의 후기 [내집마련 기초반 38기 113조 대운]

1>부동산 기초상식

• Q1. 너무 많이 올랐다가 이제 좀 떨어진 것같은데 더 기다리는 게 맞지 않을까?

-22.12.18.에도 뉴스에서는 하락세 지속을 예상했다

-19.4.7 에 서울 아파트 21주 하락, 전세>매매 거의 10배였음 -> 단기 전망을 믿지마라

-과거 뉴스를 추적하고 진짜 집값흐름과 비교해보아야겠다!

​

-적정 시기를 알기위해서는 두가지 :현실적인 서울 아파트 적정 매수시기

1. 전세지수 : 69.7%

2.PIR (Price Income Ration)​ (10~20) :10.1

-서울 아파트 평균 PIR=12.3

-PIR이 12이하 / 전세가율 60% 이상일 떄 가격이 저렴

-단지별로 현재 가격 수준을 모두 따져야한다

- 해당 물건이 고점대비 25% 이상 하락 & 마음에 들면 매수

​

-지금 전세는 오르고 있다, 매매는 오르고 있지만 현장에서는 활발하지 않다. -> 지금은 매수 시기로 나쁘지 않다는 생각

​

• 집에서 살 사람이 줄면 필요한 집도 결국 줄어들지 않을까?

-아파트가 아닌 부동산은 사지 말아라

-수도권 아파트 & 광역시 신축아파트라면 인구가 줄어도 수요 꾸준(젊은 수요가 많아야한다)

​

​

2>내집마련 기본

• 방법선정

일반매매 / 청약 / 경공매

**전세가는 현재 4년 전과 비슷 -> 곧 전세가는 물가만큼 오를 것이다

• 예산확인

-대출 : 만기일시상환 > 원리금균등상환 > 원금균등상환

**만기일시상환이 풀리면 신호 - > 시장이 살아날 것이라는

-LTV(담보인정비율)=대출액/주택가격

-DTI(총부채상환비율)=담보대출 상환액 합계 / 총소득

-DSR(총부채원리금상환비율) = (담보대출 상환액 합계 + 기타부채 상환액) / 총소득

-은행 연합회 가계대출금리에서 금리 수수료 조회

-디딤돌대출 -> 불가능 , 특례보금자리론 ->매매가 6억이하 (4.25~4.55%)

-규제지역 : LTV : 50% .비규제지역 : LTV : 70%

-매매가 기준이 아닌 종잣돈 기준으로 지역별 대출 금액을 알아보자

​

1.종잣돈과 소득수준 파악

2.활용할 수 있는 대출 확인

3. 소득으로 감당할 수 있는 대출한도 확인

4.대출 종류별 대출한도

5.지역별 대출한도

6.매매가 기준확인

7. 최종 DSR / DTI확인

​

**영끌이 아닌 안전한 대출가능액 : 주담대 6% 기준 원리금상환액 < 저축가능액 2/3

​

​

• 후보지역선정

-1TR . 서초 / 강남 / 송파 / 용산

-2TR. 마포 / 성동 / 광진구

-3TR. 영등포구 / 동작 / 강동 / 중구

-4TR. 강서 /서대문/동대문/성북구/관악

-5TR. 구로/금천/도봉/노원/중랑

​

-나의 후보지역 : 서대문구,동대문구,성북구,관약구,구로구,노원구,은평구,중랑구,금천구,강북구(24'기준)

: 인천 전체(청라, 송도)

: 하남, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 광명, 구리, 성남시 중원구, 의왕시, 안양시 만안구, 수원시 팔달구, 수원시 영통구, 부천, 군포

​

-네이버지도에서 필터로 검색

-엑셀 표 채우기

**내 예산대비 20% 이상 비싼 것들 미리 찾아두고 시세추적!!

-20%정도 더 빠진다는 생각 - >그냥 기다리지 말 것

-전고가까지 올라간건 안된다

-올해 1분기 가격이면 괜찮은편

-4~5년 변동이 없을 수도 있다(인간은 과거 5년만 기억) ->기다리기

​

3>보험

-실손의료보험(소멸성)으로 가입

-연금저축펀드 ->7년에 한번 보험금을 돌려주는 격

-자동차 보험(운전자 보험X)

-다이렉트 적극활용, 보험도 비교(보험다모아 /GA), 보장성 활용하되 나머지는 스스로 운용

>>>>앞으로 내가 행동으로 옮겨야할 일은?

-내 예산에 맞는 단지를 추려서 엑셀 채워보기

-20% 비싼 것들도 리스트업해서 그냥 기다리는 것이 아니라 추적해보자

-보험 가입 ( 실비 , 다이렉트)