[서울투자 기초반 16기 47조 랄라꽃다김] 1주차 수강후기

1주차 강의는 7년차 투자자이신 자음과모음님의 “2024년 8월 서울 투자 기회 잡는 법” 에 관한 강의 내용이다.

자음과모음님은 7년차 투자자 이심에도 지금도 임장가고, 멈추지 않고 시세를 따시고, 전국 아파트로 감을 잃지 않기 위해서 노력하고 계신다고 하셨다. 

“누군가는 전문투잦자가 되어 월부에 남을 것”이라고 말씀하셨고, 그 주인공이 바로 나였으면 하고 희망의 꿈을 가져보며 수업을 들을 수 있었다. 

강의에 앞서 자모님의 5번의 터닝 포인트에 대해 말씀해주셨다.

나의 인생 포인트는 무엇인가? 라고 뒤돌아 보게 되었다.

자모님의 말씀처럼 내가 서투기반에서 배워 갈수 있는 마인드는 이것 하나로 족할 것이다.

“내가 서울에 자산 하나를 마련하여 나의 가족과 손주들에게 용돈을 줄수있고 방도 내어줄 수 있는 매우 가치있는 일을 한다는 것”

앞으로도 내가 투자자로 루틴을 이어가기 힘들땐 내가 왜 투자자로서 멈추지 않고 계속 투자자로 이어가야 하는지를 생각하게 하는 원초적인  목표와 원인을 떠올리게 된다면  내가 원하는 삶의 루틴을 지속할 수 있을 것이다.

서울투자기초반 1강 강의는 총 4강으로 이루어져 있다.

강의에서  ‘본깨적’ 내용으로 강의 내용을 정리해본다.

<1강 현재 서울 시장 진단 & 서울 아파트 투자의 특징>

본것

투자 고민을 근본적으로 해결하려면 ‘선택의 근거를 가지고 선택을 하고 어떤일 벌어질지 알고 자산을 모아간다’ 가 필요하다. ‘지금’ 서울 어떤 아파트를 얼마에 투자해야 하는지 알고 기다려야 하고, 지금할수 있는 것을 찾아 하는 것이 중요하다.

서울 인구 936만명 이면 적정 공급량은 46,800(연간)건이 되어야 한다.

어떤 아파트 구축이 상승하였는지 살펴볼 수 있었다. 사람들이 좋아할만한 환경인지, 균질한지, 택지인지, 아파트가 몰려있는지등의 선호요소가 존재하였다. 

매수해야 하는 구축은 아파트가 여러개 몰려있는 구축단지이며, 강남 1시간이내 접근가능한 입지이며, 지역내에서 위치가 좋아서 사람들이 좋아하는 구축이며, 덜올라서 아직 가격이 싼 가장 큰 호재의 아파트이다.

역세권이라는 이유, 신축이라는 이유, 상급지라는 이유, 환경이라는 이유만으로 투자를 하는 것이 아니라 살기좋은 동네, 살기좋은 아파틑 요소를 갖추고 이 지역안에서 사람들이 좋아하는 아파트 인지를 알고 투자해야 함을 배울수 있었다. 

덜 올랐으면서 전세가가 지속적으로 오른 단지에서 기회를 포착하고 전세가율 60%이상이면 기회이다.

(공급이 많은 동대문구, 강동구)주변 전세가 하락에 따른 매매가 동향을 파악하여 기회를 포착한다.

당연히 입지와 연식이 좋은 단지부터 접근하는 전략이 맞다.(다만 90년식 배제하지 말자)

서울 25개구를 지도에 올려 한판에 보고 지역별 입지 요소를 정리를 해볼 수 있었다.

깨달은것

어떤 시장이 오든지 내가 서울에 대해 알고 있어야 기회를 잡을 수 있다는 것은 변함이 없는 사실이라는 점이다.

조건부 전세대출 제한등 지금 시장의 변화에 대해 당황스럽지만 그럼에도 우리가 대응할 수 있는 방법을 알려주셔서 한편으로는 위안이 되었다. 마냥 겁낼 필요도 없고, 현재 상황을 분석하고 차분하게 대응하면 되는 영역이다.

그로 인해 투자자가 가져갈 수 있는 편익을 생각해보자. 

현재 유효한 전략은 오른 것은 추격 매수하지 않기(전고점 가까이 간 가격에는 매수하지 않는다) 이다. 

기회를 잡는 사람은 기회가 기회임을 알고 실력으로 기회를 잡는 것이다. 

적용할것

순자산 10억을 10년안에 달성한다는 목표를 종이에 쓰고 목표만 바라보고 실천하기!

비가오나 눈이오나 내 주위환경이 어떠한들 샐행을 반복하고 반복을 가치있게 여기고 멈추지 않기!

한번 더 서울 가격이 떨어지면 정말로 서울을 싸게 살 수 있는 기회임을 알고 절대로 놓지지 않기!

좋은 아파트부터 오름을 알고 좋아하는 아파트부터 잘 알아놀수 있도록 시세 놓치 않기!

덜 올라서 싸고 사람들이 좋아하는 모든 아파트가 투자 대상이니 4급지(4.5급지 포함)를 우선으로 보기!

내가 할수 있는 최고의 선택은 내가 만든 벽(투자금)을 깨고 지금 가진 투자금으로 서울 아파트 투자하기!

서울이라는 땅에 가치가 있는 물건을 산다는 것은 자산을 쌓아 돈을 버는 필수적인 일임을 알고 실천하기!

지도위에 시세지도 그려보고 1순위 별표매물의 매물임장 가보기!

<2강 서울 내 가치성장투자와 소액투자의 현실화>

본것

가치성장투자의 개념을 배우고 투자의 지향점은 가치성장투자 이기때문에 한채의 투자로 끝내는것이 아닌 그 다음투자까지 고민하는 가치성장투자의 의미를 배울수 있었다.

가치성장투자를 하기 위한 4단계를 안다. 

1)서울내 가치성장 투자 접근 범위 정하기(1~4급지 300세대이상) 

2)가치 확인하기(입지가 더좋은지역, 강남접근성) 

3)가치대비 저평가 되어있는지 확인하기(전고점 대비 20~30% 하락, 전세가율 60%이상) 

4)무주택 LTV대출+신용대출+현금=잔금가능(리스크대비) 염두하기

같은 투자금으로 할수 있는 우선순위를 정리(가치대비 가격 투자금 비교)하고, 비교 단지를 많이 가능한 만들어서 투자금으로 보물단지 찾지말고, 현장임장을 통해 거지주로 살기 편한곳을 보고 그 동네 안에서도 사람들이 좋아하는 단지를 고를줄 알아야 한다. 

1주택자로서 현재 나의 가치성장 투자 접근을 생각해 볼 수 있었다. 

현재 가지고 있는 단지보다 더 좋은 단지를 선택해야하고, 무리하게 갯수를 늘리지 말고 2~3개만 좋은 것을 사도 충분함을 알수 있다.

1주택자로서 가치성장투자를 하기 위한 현실적인 방법도 그려보았다. 실거주 보유하면서 대출이 있기에 대출을 먼저 상환하고 전세상승 시기에 전세를 놓아 자산재배치를 하고(물론 내가 거주할 자산은 따로 있어야함) 유의미한 투자금이 나올때 자산재배치의 방법도 하나임을 고려해 볼 수 있었다.

깨달은것

내 투자금으로는 소액투자를 해야한다고만 생각했고, 가치성장투자는 당장은 나와는 거리가 멀다고 생각했었다. 하지만 소액투자로 시작하더라도 궁극적인 투자의 목표는 가치성장투자이므로 지금 알고 적용해야하기에 가치성장투자의 전략과 방향성을 알아야 함을 깨닫게 되었다.

4급지 ~4.5급지 투자처를 보되 20평대만 보지말고 30평대도 보아야 함을 다시한번 체크할수 있었다.

싸게 사서 투자금을 묻어놓고 가격이 오를때까지 내 생활을 평안하게 해 나아갈수 있는 (리스크 대비, 투자후 떨어질수 있음을 알고 투자하기) 투자를 하여야 한다는 것을 다시금 배운다.

싸게 산다는 것이 얼마나 중요한 것임을 다시 인지해본다.

내가 가진 투자금으로 더 좋은 단지를 살 ‘실력’이 정말 중요하다. 쪼개어 살건지 좋은 1개를 살것인지의 의사결정도 결국 어떤 가치의 단지를 사느냐에 따라 내 자산이 달라지기 때문이다. 

기존 보유하고 있는 물건보다 상급지 물건을 가치대비 저평가된 가격에 매수하면 전세 상승에 따라 현금 흐름이 생길수 있다는 뚜렷한 목표의식을 갖게 되었다.

적용할것

아직 오르지 않은 것중 더오를 만한 좋은 자산을 찾아 시세 그래프 전고점, 다지는 기간, 절대가 가, 상승폭등 임보에 적용해 단지 비교해보기! 

구별 평단가 트래킹을 통해 투자금 범위 계속 체크하며 임보에 적용해보기!

투자를 위한 임보를 쓰기 위해, 시세 트래킹 양식을 따서 시세를 따본다!(한달에 한번 루틴화)

서울 방구조 정리, 평면도 보는 습관 기르기!

임보쓰며 의사결정 해보기!

전세낀 조건으로 1주택 추가 매수 해보기!(현장에서 제일 좋은것 찾기)→상급지 1채 더 늘리는  자산 증식 하기

서울을 소액투자 하기 위한 아파트별 특징을 알고 소액투자 방법과 행동 적용해 보기!

<3강 서울 투자 의사 결정하는 방법>

본것

소액투자를 위해 사람들이 덜 선호하는 단지의 경우 절대가 낮고 투자금도 덜 들어가므로 기회줄 수 있는 단지임을 생각하고 고려해본다.

입지 덜 좋은 구축은 절대가 자체가 낮게 거래되고 매매가도 쉽게 오르지 않기 때문에 전세가율이 높아지면서 소액을 접근해볼 수 있음을 안다.

서울아파트 투자 의사결정의 본질을 안다.

1)가치: 중장기로 보유할 만한 가치가 있는가

2)저평가된 가격: 현재 가치대비 가격이 싼가. 전고점대비 20~30% 하락한 가격인가

2)전세가율: 서울 단지별 전세가율 60% 이상 인가

깨달은것

전세가율이 높은 구축이 서울이라는 땅에 있고 선호도가 있어 수요를 끌어들일수 있다면 현재 4~4.5급지 안에 있으면 적극적으로 지역을 알아가려는 노력을 해야한다.

투자금 1억에 국한되지 않고 2억으로도 투자할 수 있는 투자처를 함께 볼 줄 알아야 한다.(전세가율이 올라오면서 가능한 상황)

적용할것

돈을 열심히 저축하고 현재 2억대 투자금인 곳들중 전세가가  올라 1억의 투자금으로 진행할 수 있는 곳 트래킹하며 기회 잡기!

지역내 선호도 비교를 해보고 임보에 적용해보기!(상승시작점, 전고점, 수익)

oo구 oo단지가 이 가격, 이 투자금에 할수 있는 최고의 선택인지 임보에 적용해보기!

<4강 서울 투자시 고려해야 할 것들 FAQ>

본것

양도세 및 취득세 비교를 통해 차익금 차이에 따른 매수/매도 의사결정을 할 수 있다. 

종부세는 과세표준을 낮추는 것이 압도적으로 유리함을 안다.(공동명의 활용)

다주택자 가치성장투자 투자금은 기본 1억원 이상이며, 매매가 6억이상시 취득세는 12.4% 7400만원 이다.

다주택자는 현실적으로 종잣돈이 2억이상일때 가치성장투자를 할 수 있다.

10년후 취득세보다 내 자산의 가치가 크다면 투자를 한다.

투자는 쌀때만, 역전세가 없을때만, 공급량이 적을때만, 투자금이 많을때만 할 수 있는 것이 아님을 자모님 벤치마팅을 통해 알수 있었다. 

깨달은것

언제나 투자를 해 나아가야 하며 더많이 할때, 더 적게 할때, 지켜야 할때를 나누는 것이다.

나를 방해하는 확신의 부재, 아는지역의 부재를 뛰어넘고 투자의 결정을 내리는 근거를 명확히 하여 지금 시장에서 준비해야 할 것이 무엇인지 알고 행동하는 투자자가 되어야 함을 뼈저리게 느껴본다.

남이주는 정보로 투자해서 보유하는데 어려움을 실제로 나는 체험했었다. 잘못된 선택이 아닌 잘한 선택을 할 수 있는 자산 포트폴리오를 재구성하고 시세차익후 더 좋은 자산을 취득해야함을 다시금 다짐한다.

지금 할 수 있는 투자가 목표가 되어야 한다는 자모님 말씀을 다시금 되새기며, 9월 한달 임장과 임보에 힘쓰며 나이 투자급지 관악구를 선명히 알아가는 한달을 보내야 하겠다.

적용할것

10년후 자산 가치가 취득세 이상일 거라고 생각되면 매수하기!

서울의 4급지~ 4.5급지 지역을 알아가고 임장을 하고 임보를 쓰며 내것으로 만들기!

내가 일하지 않아도 자산이 일하게 하는 꿈을 이루는 결과를 만드는 것은 나의 행동임을 명심하고 실천하기!

내 자신을 믿고 내가 할 수 있는 데까지 끝까지 해보고, 임장 임보를 수월할 때까지 해보기!

왜 내가 투자를 하려고 하는지 초심과 본질을 생각하고 내가족과 경제적으로 더 나아지고 싶은 꿈을 이루기!

노력해서 소액으로 최고의 수익을 얻고 싶고 경제적 자유를 이루는 시스템 만들기 위해 최소한 앞마당 10개 만들기!

임장+임장보고서+비교평가 로 안전장치를 만들고 투자단지를 고를수 있는 능력 쌓기!

< BM(자모님 명언 ) >

자모님의 명언이 아직도 심금을 울린다.

“ 가치대비 저평가된 물건을 감당 가능한 선에서 사고 한채씩 늘려나가면서 10년을 기다린다면 여러분이 원하는 노후대비와 경제적 자유가 이뤄질 거예요”

“여러분 저는 지금보다 더 잘살고 싶었어요. 지금 이 상황보다 더 나은 삶을 살고 싶은 마음 밖에 없었어요. 내 노후에 밀려나지 않기 위한 자신이 있는것과 없는것의 차이가 크다고 생각했어요”

"무너지려 할때 이 모든것이 여러분 스스로의 행복과 가족의 행복을 위한 길이라는 것을 꼭 기억해 주셨으면 합니다. 하나를 포기해야 하는 것이 아니라 함께 해야하는 것임을 꼭 기억해 주셨으면 합니다. ‘열심’과 ‘행복’은 공존할 수 있습니다. 

어디선가 여러분을 진심으로 응원하고 여러분 존재 덕분에 행복해 하는 사람들(가족)이 있음을 꼭 기억하시기를 바랍니다. 열심과 행복은 공존할 수 있어요"

마지막으로 서울 지도를 급지별 분류하여 그려보고 마무리해 본다. 서울투자 화이팅!!