답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 9조 루루]

▶ 아파트명

답십리동 답십리 대우

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장(B등급)
   동대문구 종사자수 146,383명 (약 14만 명)

2. 교통(A등급)

   강남 39분(환승 1회) / 여의도 45분  / 시청 33분

   *버스 환승 1회 포함

3. 학군(D등급)
   동대문중 63.9%, 숭인중 71%, 마장중 79%
4. 환경(편의시설)(A)
   롯데백화점 청량리점, 롯데마트 청량리점, 홈플러스 동대문점 
   대학병원 : 고려대학교 안암병원, 경희의료원, 한양대학교 병원
5. 공급

• 래미안라그란데 2025.01 / 3069세대
• 휘경자이디센시아 2025.06 / 1806세대 

• 이문아이파크자이 2025.11 / 4321세대

  

▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 답십리 대우 32평 현재 매매 8억 5500, 전세 5억 5000

• 5년 내 전고점 매입시: 2022년 7월 매매 9.3억 전세 4.7억
• 5년 내 전저점 매입시: 2023년 3월 매매 7억 전세 4.8억
• 5년 내 전고점 매입시 수익률 (85500-93000)÷(93000-47000)X100 = -16%
• 5년 내 전저점 매입시 수익률 (85500-70000)÷(70000-48000)X100 = 70%

*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100 
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가 
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가

▶ 현장 사진

▶ 투자 결론

23년 최저점 매수 시

최저점 매수시 5년 내 수익률 두 배가 가능할까?

→ O, 투자금 2.2억을 두 배로 만들려면 매매가가 4.4억이 더 올라야 한다. 다음 상승장에서는 전고점 대비 2.1억 오른 11.4억을 노려볼 수 있을 것 같다. 

현시점(24년 9월) 매수 시

현시점 매수시 5년 내 수익률 두 배가 가능할까?

→ 세모.. 잘 모르겠지만

현시점 투자금 3.05억을 두 배로 만들려면 6.1억이 올라줘야 하는데 현재 매매가 8.55억에서 6.1억이 더 오르면 14.65억이 되어야 한다.

9억 최고점을 찍은 22년도에서 5년 전, 17년도 매매가는 4~5억대였다.

4억 정도 더 올랐던 것인데, 물가상승을 감안하면 다음 사이클에서 5억 정도는 더 오를수 있지 않을까..?

*투자 결론은 투자원칙인 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비 항목을 직접 검토해보면서, 투자자의 시각에서 바라보는 연습을 해보는 것입니다. 처음 해보는 부분이라 어렵겠지만 잃지 않는 투자를 위해 꼭 필요한 과정이에요. 정답을 맞추려고 하기보다는 너바나님의 레시피로 내가 관심있는 아파트가 투자에 적합한지 스스로 고민해보세요 ^^