[지기 11호기 달성까지 임장 7ㅏ조] 코크드림님 3주차 강의후기

안녕하세요. 치로롱입니다☺️

벌써 지기 3주차가 되고 코크드림님 강의를 다 완강하게 되었습니다.

코크드림님께서 강의해 주시는 지역을 임장 다니고 있어서 더 잘 와 닫게 느껴지는 강의였습니다 ><

지방 전체 업무+택지 지구 큰 지도에 요약!

코크드림님께서 알려주신 사항인데 지방 임장갈 때 보통 하나의 구를 선정해서 다니고는 하는데

그렇게 되면 지방에서 하나의 구만 세세하게 알고 다른 곳은 제대로 잘 모르고 넘어갈 수 있기에

이 부분이 지방을 다 파악할 수는 없어 아쉬운 점이라고 하였습니다.

때문에 광역시라면 광역시의 모든 택지지구와 업무지구를 지도에 표시해 놓는게 좋다고 하셨는데요,

실제로 코크드림님의 수업자료에서 위와 같은 지도를 공유해 주셨는데

그 지방의 모든 업무와 택지지구를 한눈에 파악할 수 있어서 너무 좋았습니다.

조금 더 추가해서 해당 지도 위에 각 구별로 랜드마크를 올려놓는 다면 각 구에대한 위상도 알 수 있어 정말 좋겠다 싶었습니다.

하나의 구만 이해하는 게 아니라 전체 지방에 대한 이해를 이런 방식을 통해 키워야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.

소득 양극화가 된 지방의 아파트 가격은?

지난 달 저는 대전쪽을 임장 다니면서 앞마당을 늘렸었는데 대전의 소득 특징은 고소득층도 많지만

저소득층이 적고 소득 중상층이 타 광역시 대비 굉장히 탄탄하다는 점이었습니다.

그러나 이번 강의의 주제가 되는 지방은 고소득에 비해 소득이 높은 층이 그리 많지 않았습니다.

이 점에 아파트 가격에도 반영이 되었는데요,

대전은 확실히 아파트 가격대가 생각보다 높은 편이고 랜드마크 다음 아파트의 가격대가 쭉 나열되어 있는 양상을 보여줬습니다.

그런데 해당 지방은 고소득층이 살만 한 아파트 가격이 정말로 높고 그 이하 아파트 가격대는 뚝 떨어진 다는 것을 강의를 통해 알게 되었습니다.

이렇게 소득 양극화가 되면 아파트 가격도 양극화가 될 수 있다는 점을 배울 수 있게 된 것 같습니다.

투자자로서 너무 높은 가격대의 아파트는 투자하기 힘드니 소득 분포가 고른 지역이 투자하기 더 적합한 지역이 아닐까 하는 생각도 해 보았습니다. 이번 강의를 통해 소득이 아파트 가격에 어떻게 영향을 주는 지도 배울 수 있어 좋았습니다.

앞으로 좋아질 곳은 소득도 좋아진다.

이번 지기 강의를 통해 가장 주목해야할 점을 하나 꼽으라면 앞으로 좋아질 환경을 먼저 투자하자라는 점인 것 같습니다.

해당 지방에도 앞으로 좋아질 지역이 있는데 예전에는 해당 지역 소득 수준이 가장 낮게 나왔는데

요즘에는 소득 수준이 조금 더 높아져서 다른 지방보다 순위가 더 높아졌다는 사실을 알게 되었습니다.

확실히 환경이 개선되고 신규 택지가 들어오는 곳은 초반엔 횡한 느낌이 나지만

몇 년 지나고 나면 상권도 어느 정도 갖추고 학교도 들어오는 등 예전에 비하면 엄청난 환골탈태를 하는 것 같아 보였습니다.

단기간에 더 많은 수익을 올리고 싶다면 앞으로 좋아질 지역을 먼저 찾아서 우선 투자하는 것도 나쁘지 않다는 생각이 드는 요즘입니다.

최상위 입지는 당연히 가격이 오를 것이 보장되지만 수익률로 보았을 때 좋아질 환경도 수익률이 더 좋겠구나 싶었습니다.

좋은 입지와 앞으로 좋아질 곳 모두 비교 평가해서 투자하는 데 고려를 해야겠습니다.

숨은 공급을 찾아라!

확실히 지기 튜터님들은 지방 투자를 많이 하셔서 그런지 지방에서 가장 큰 리스크는 공급이라는 점을 계속적으로 강조를 하고 계셨습니다. 지인만 보지 말고 직방도 같이 봐야한다고 코크드림님도 강조를 하셨습니다.

특히나 착공 후 분양은 분양까지 굉장히 빠른 속도로 하기때문에 직방을 통해서 착공 후 분양 단지들도 꼭 찾아 보라고 하셨는데요,

이번에는 저도 반드시 착공 후 분양까지 꼭 봐야겠다는 생각이 들었습니다.

투자 후에도 공급 리스크는 역전세 리스크로 다가오기 때문에 반드시 월별 공급 물량을 체크해서 리스크 관리를 꼭 해야겠다 싶었습니다.

그 외에도 해당 지방에서는 유명한? 분양 방식인 민간공원특례사업이 있는데,

해당 사업은 공원을 짓기위해 만든 토지에 지대가 남으면 아파트를 지을 수 있게 하는 것인데

이 부분도 지인에 잘 나오지 않기 때문에 같이 확인하는 것이 좋다 하였습니다.

생전 처음 들어오는 공급 물량이어서 해당 지방을 할 때는 꼭 반드시 챙겨 봐야겠다 싶었습니다.

참고로 호반은 사람들이 그리 선호하지 않는 브랜드라는 것도 .. 코크드림님 강의를 통해 알게 되었습니당..

이 지역이 입지가 그리 중요하지 않은 이유?

해당 지역은 입지 독점성이 떨어지는 지역인데 그 이유는 다핵도시기이기 때문입니다.

평야가 넓고 땅이 넓어서 어떤 곳을 중심지로 모이는 형태가 아닌 업무, 상권, 학원가 등등이 모두 흩어져 있는 모양새를 하고 있습니다.

때문에 각 주요 입지들이 넓은 평지에 모두 따로 떨어져 있어서 입지 독점성이 떨어지는 지역이 었습니다.

이렇게 공부하고 나니 이런 특성의 지역들을 더 잘 파악하고 입지가 떨어지는 지역이구나 하고 나중에는 한눈에 파악할 수 있겠구나 싶었습니다.

그렇기에 해당 지방은 입지 평가가 그리 중요하지 않고 입지보다는 사람들의 단지 선호도

즉, 개별 단지에 대한 선호도를 꼭 체크해야한다 하였습니다. (정말 어려운 곳인 것 같아요ㅠ)

신축을 유독 좋아하는 이유도 이와 연관되어 있는 듯 했습니다.

또한 브랜드 아파트를 선호하는 것도 이와 연결 되더 군요.

배울 수록 정말 재밌는 지역 같고 신축을 좋아하는 건 알지만..

아직까지는 투자금이 신축에 많이 들어가기 때문에 참 어려운 것 같습니다.

입지가 엄청 중요하진 않더라도 학군지나 주요 상업지구의 입지는 중요해서 해당 입지의 구축 아파트를 보는 것이 이 지역에서는 유효하겠다 싶었습니다.

시세트래킹은 엄청난 투자 기회를 준다!

코크드림님께서 지난 5월 강의와 마찬가지로 시세트래킹을 꼭 하라고 강조를 해 주셨는데요,

시세트래킹을 해야 예전에는 투자하지 못했던 것을 나중에 투자 기회로 삼아 투자가 가능하다고 말해 주셨습니다.

그리고 저는 시세트래킹을 할 때 꼭 투자해야할 물건들을 해야하는 줄 알았지만..

그것이 아니었습니다ㅠ

일단 해당 생활권의 리딩 단지와 관심 단지를 시세트래킹을 하고 투자 가능한 선에 들어오면

해당 생활권의 모든 단지를 다시 다 봐야한다고 말씀해 주셨습니다.

아무래도 투자할 때는 정말 신중하게 가장 저평가된 것을 찾아야하기 때문인 것 같습니다.

저번 달부터 처음으로 시세트래킹을 시작했는 데 반드시 이번에도 선호도 있는 단지와 내가 관심 있는 단지를 넣어서

생활권 별로 시세트래킹 꼭 해야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.

코크드림님도 당장은 투자를 못 했지만 시세트래킹을 통해 투자한 게 정말 많다고 하셨으니

앞마당 만든 후 가장 중요한 것이 시세트래킹이 아닐까 싶습니다.