서울투자 기초반 3주차 강의후기[서기16기 10심히 앞마당 1개 뽀개버리조 다섯 번째계절]

안녕하세요 다섯번째 계절입니다.

1. 현재 서울투자기회

정말 다 올랐다고 생각하시나요?

아직 오르지 않았거나 덜 오른 저평가 단지를 찾아 투자한다

신축 비역세권? 구축 비역세권 ? 투자해도 될까?

가격이 떨어질 것 같은데 좀더 기다려볼까?

최고를 좋은것을 사는 것이 아니라 가치대비 싼 것을 사는 것이 본질이다

바닥을 잡기는 어렵다.

서울4~5급지는 여전히 투자기회가 있다(경기인천포함)

제대로 공부하고 저평가 단지를 찾아 투자해야한다.

2.여전히 저평가된 서울핵심지역2곳

앞마당을 만들어야 하는이유

C지역 4급지 중 전세가율이 높은편이다.

매매 매물수 증가, 전세 매물수 감소 → 투자하기 좋은 환경이다

C지역

지하철로 4호선이 중심이고 베드타운이다(강남역까지 환승은 필수)

인구이동은 인접한 구에서 전입 전출이 많다.

(공급도 C지역만 보는것이 아니라 인접구들을 다 보고 있어야한다)

교통에서 30분으로 강남을 갈 수 있는 것은 급지를 변경할 수 있다

현재 입지와 앞으로 개선될(뉴타운)입지, 교통호재(동북선)등은 중요하다

투자우선순위는 1.선호환경,연식 2.교통이다

교통이 불편한 뉴타운? 경기도 4급지보다 나은가?

내가 보는 관점이 아닌 이곳에서 거주하고 있는 사람들의 이유를 찾아야한다

앞마당을 만들어야 하는이유

아직 덜 오른 구축, 준구축 단지가 기회를 주고 있다

D지역

평지가 대부분이고 대학가가 많다

교통이 한곳에 몰려있고 주요 편의시설도 모여있다(시장,백화점,병원등)

지하철과 가까울수록 아파트 가격이 비싸다

인구이동도 인접 지역으로 전입전출이 많아 공급도 인접 지역들을 보고 있어야한다

교통, 환경(브랜드,균질성)이 중요하다

뉴타운으로 공사중일때 임장가는 것이 좋다

(전 과 후의 모습을 비교하고 어떻게 그 지역이 변화되는지 직접 보는 것이 좋다)

D지역은 25년 공급이 많아서 주의가 필요한 지역이다(인접지역도 공급이 있다)

투자우선순위는 1.선호환경,연식 2.교통이다

3.저평가 지역 투자 노하우

금액대별 저평가 단지 찾는법

1단계 가치와 가격비교/전고점 대비 하락 20%

2단계 투자금 비교

3단계 매물조건 비교

1단계와 2단계로 넘어가지만 2단계에서 멈추는 경우가 있다

비교평가를 통해 1등을 찾기는 하지만 1등과 2등 둘다 매물을 봐야한다

매물조건을 통해 최종 투자물건을 선택할 수 있다

20평만 보지말고 2~30평 모두 봐야한다

조건을 열어두고 집을 보면서 내가 조건을 맞출수 있는지 부동산 사장님과 함께 고민해야한다

타이밍 잡는 실전노하우

공급이 있을 경우

ㄱ. 매매가격이 보합이고 전세가격이 하락하면 투자금이 추가로 필요하다

(지켜봐야한다. 성급히 투자하지 않는다)

ㄴ. 매매가격이 하락하고 전세가격도 같이 하락하면 투자금이 이전과 비슷하다

ㄷ. 매매가격이 하락하고 전세가 빠르게 소진되면 투자금이 적게 들고 싸게 살 수도 있다

(계속해서 기다리만 하면 안된다-바닥잡기 어려움, 투자금액안에 들어오면 투자하기)

1.입주랑 맞물리지 않는다

2.충분히 매매가 전세가 트래킹하기

3.망설이지 말고 투자하기

최고를 선택하기는 어렵다

할 수 있는 최선의 선택을 해라

4.목표달성하는 투자자가 되는법

목표가 서울투자가 아닌 노후 준비여야 한다.

서울만 아닌 수도권, 지방에서도 수익을 얻을 수 있다

1. 반드시 그 태도를 우선하여 갖춘다

(받아들이는 태도가 중요하다)

2. 성공하는 법을 알고 그것만 한다(ㄷ ㄱ ㅇ ㅌ)

3. 겸손하게 먼저 간 선배의 이야기를 듣고 생각,행동을 바꾼다

(더 잘하는 사람과 함께 하는 것의 중요성)

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앞마당인 지역이 나와서 집중이 잘 되었고 생활권과 아파트들을 볼때마다 내가 봤던 관점들을 

다시 돌아보는 시간이 되었다

조모임에서 생활권을 나누며 함께 임장하던 시간도 생각이 났다 

잘 하는 사람들과 있어서 앞마당을 하나씩 만들어 갈 수 있었고 소중한 시간들이었다