분당 판교푸르지오그랑불 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 80기 110조 프디카]

공급 입지평가

지역

성남시 분당구

인구수(명) / '24.08

470,588

적정수요
(인구수 X 0.5%)

1년

2,353세대

3년합산

7,059세대

연도별 입주

2024

1,123세대

2025

0세대

2026

0세대

연평균

374세대

3개년합계

1,123세대

적정수요 대비 공급

0.16배

공급평가 등급

S

판교푸르지오그랑블 (2011/948세대/37평)

고점(5년내)

저점(5년내)

현재

시기

2021년 9월

2019년 10월

2024년 9월

매매가

251,750

165,000

243,000

전세가

91,350

87,000

120,000

투자금
(전세가율)

160400
(36%)

78000
(53%)

123000
(49%)

고점에 매수 시 수익률

-5%

고점 매수 시 순수익

-8,750

저점에 매수 시 수익률 합계

100%

저점 매수시 순수익

78,000

항목

내용

평가(O/X)

저평가

비교평가

[X] 
판교알파리움대비 수익률 유사, 정자 파크뷰 대비 낮음

입지/상업환경(현백옆) 우월성으로 고가형성이나, 
학군 및 단지환경(단지구조, 공원 등) 부족으로
파크뷰대비 전세가 열세(작은평수에도 파크뷰 전세가 역전)

환금성

수시 매도 가능

[O] 500세대이상/저,탑층 아님

수익률

투자금 대비 수익률

100%수익률(연평균10%)위해선

10년동안 12.3억 필요, 24.3억+12.3억=36.6억

(상승률+51%)

* 파크뷰 32평 19.3억+7.0억 = 26.3억(상승률+36%)

원금보존

적정전세가율,

입지독점성

[X] 적세가율 49%(60%미만)

(입지는 강남근접, 판교상업지구 등 독점성우월

/ 분당 공급예정 낮으나 서울 등 유사입지 물량 파악 필요)

리스크대비

역전세 대비

[X] 전세가 등락폭은 크지 않으나,

투자 시 대출을 영혼까지 넣고, 모자란 금액은 부모님 자산까지 부탁드려야 될 것으로 보여 여유자금 X.

역전세 방어불가