▶ 아파트명
안양시 동안구 무궁화 효성 한양
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장 등급
안양시 사업체수 65,722개 종사자수 276,103명 (약 27만 명) 500인 이상 13개 / 9,137명
안양시 동안구 사업체수 40,016개 종사자수 181,783명
2. 교통
여의도 45분 / 강남 49분 / 시청 32분
3. 학군
신기중 87.2%
4. 환경(편의시설)
롯데백화점 평촌점, 롯데시네마, 평촌 뉴코아, 한림대학교 성심병원, 1.2km 이내에 홈플러스 평촌점도 있고
1.5km 이내에는 이마트 평촌점도 있고 큰 공원 2곳(중앙공원, 자유공원)이 있어 가족들이 편안하게 즐길 수
있는 곳이 많다.
5. 공급
e편한세상평촌어반벨리 2026.10 458세대
평촌두산위브더프라임 2025.6 456세대
평촌어바인퍼스트더샵 2024.10 304세대
총 세대수 1,218세대 공급 예정.
지역 : 안양시 동안구
인구수 : 321,874명
적정수요 : 적정 수요 대비 0.25배 (인구수 X 0.005)
공급 예정 세대는 있으나 적정 수요에 미치지 못하기에 문제는 없어 보임.
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 안양 동안구 무궁화효성,한양 24평 현재 매매 5.6억, 전세 3.1억
5년 내 전고점 매입시: 2021년 7월 매매 6.68억 전세 2.8억
5년 내 전저점 매입시: 2020년 9월 매매 4.28억 전세 3.0억
*수익률 계산식: (수익금÷투자금) X 100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가- 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가- 과거 전세가
*5년 내 전고점 매입시 수익률 (56080-66840)÷(66840-28350)X100 = -28%
*5년 내 전저점 매입시 수익률 (56080-42860)÷(42800-30125)X100 = 104%
▶ 현장 사진
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▶ 투자 결론
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | 학군/학원가 비교장소로 용인 수지를 확인해볼필요가 있음. 추가로 할 예정. |
환금성 | 수시 매도 가능 | 주변 4호선범계역(도보10~15분이내), 전국 2번째로 큰 학원가가 있어 수시 매도 가능하나 현재는 하락장에서 조금 오른 상황으로 매매물건 많은 상황과 대로 건너편 신축아파트가 생겨 전세가가 내려갈 가능성이 있어 지켜봐야 함. |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | 최근 5년내저점에서 매수시 예상 수익률 104% |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 현재 전체 평균 70%이나 22년 12월 매매가는 빠지지 않았으나 전세가 41% 까지 빠진 경우가 있어 대비가 필요하다. 92년 오래된 구축이며 복도식과 계단식있어 선호도가 떨어지는 편이나 1km 이내 범계역이 있고 롯데백화점 평촌점이 있고 다른 아파트에 비해 가격이 저렴한 편이다. 또한 학군이 좋은 곳으로 평촌학원가와 도보 5~6분 거리에 있어 위치는 좋은 편이다. |
리스크대비 | 역전세 대비 | 현금 보유를 5천이상 보유하고 문제가 될 때 신용대출 1억 가능으로 대비할 예정임. |
댓글 0
훈훈한구슬 : 와 선후님 엄청 꼼꼼히 작성하셨네요!! 역시 대단하세요
라떼모카한옥 : 엄지척!! 열기반이 끝나도 저는 저희 조원님들 조장님, 특히 선후님!! 가끔 들여다볼거여요~ 앞서가실거라 확신하기에!!
heeya1004 : 무궁화한양는 임장 못했는데 보고서 살짝 보고 갑니다 ㅎㅎ