김해시 율하동 신리마을 중앙하이츠 8단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 79기 49조 리나]
- 아파트분석
- 24.09.24
▶ 아파트명
김해시 율하동 신리마을 중앙하이츠 8단지
▶ 위치(지도)
▶ 입지평가
1. 직장
중소도시 | 경남 | 창원시 | S | 469,009 | 114,965 |
중소도시 | 경남 | 김해시 | A | 255,401 | 67,905 |
2. 교통
율하에서는 창원이나 부산 강서구 로 출퇴근을 많이 하는 것 같습니다.
창원 성산구까지 자차로 16분, 버스로 35-45분
3. 학군
성취도는 나오지 않아요 ㅠ
4. 환경(편의시설)
걸어서 갈 수 있는 거리에는 없음
롯데마트 장유점(5-10분거리), 창원경상국립대학병원 (15분거리)
5. 공급
| 지역 | 김해시 | 창원시 | ||
| 인구수 | 531,953 | 1,002,608 | ||
| 적정수요 (인구수 X 0.005) | 531953 X 0.005 = 2659세대 1년 : 2659세대, 3년 : 7977세대 | 1002608 X 0.005 = 5013세대 1년 : 5013세대, 3년 : 15039세대 | ||
| 연도별 입주 | 2025 | 6,583 | 5,497 | |
| 2026 | 1,146 | 1,965 | ||
| 2027 | 630 | 0 | ||
| 3년 합계 | 총 8359 세대 | 총 7462 세대 | ||
| 연평균 | 총 8359 세대 / 3년 = 2786 세대 | 총 7462 세대 / 3년 = 2487 세대 | ||
| 적정 수요 대비 공급수준 | 1.05 | 0.50 | ||
| 공급평가 | B등급 | A등급 | ||
▶ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 율하중앙하이츠 매매 4.1억 전세 3.5억
5년 내 전고점 매입시: 2022년 4월 매매 4.9억 전세 3.1억
5년 내 전저점 매입시: 2019년 9월 매매 2.9억 전세 1.8억
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
율하 중앙하이츠 39평 | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2022. 04 | 2019.09 | 2024.09 |
매매가 | 49,000 | 29,000 | 41,000 |
전세가 | 31,000 | 18,000 | 35,000 |
투자금 | 18000 | 11000 | 6000 |
고점에 매수 시 수익률 | -44% | ||
고점 매수 시 순수익 | -8,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 109% | ||
저점 매수시 순수익 | 12,000 | ||
▶ 현장 사진
▶ 투자 결론
김해 다른 지역(삼계, 내외동, 주촌 등)과 창원, 부산과 비교해 볼 필요가 있음.
2025년에 창원,김해에 적정 수요보다 많은 입주물량이 있어 (특히, 바로 옆 신문동에서 2025.02 3764세대/ 2026.02 1146세대 입주예정) 매매가와 전세 하락의 요인이 있지만 2026년,2027년이 지나면서 물량이 부족해 매매와 전세가 상승하지 않을까 생각함
2025.02 이후를 매수 시점으로 잡고 전세를 끼고 매수를 하든지 아니면 매수 후 전세를 줘야하는데 전세가가 많이 내려가면 투자금이 많이 들어갈 수 있거나 전세가 나가지 않을 수 있으니 매수 시점을 잘 잡아야할 듯 하다.
항목 | 내용 | 평가(O/X) |
저평가 | 비교평가 | ? |
환금성 | 수시 매도 가능 | O, 율하에서 선호하는 단지로 환금성은 좋은 편임 |
수익률 | 투자금 대비 수익률 | (49000-41000)/(41000-35000)=133% |
원금보존 | 적정전세가율, 입지독점성 | 적정 전세가율은 70%
|
리스크대비 | 역전세 대비 | 현재 전세가율이 85%로 높은 편이여서 15% 정도 역전세 대비를 해야할 필요가 있어보임/ |
댓글
역시나 제가 댓글을 쓰다가 잠들었었네용ㅠㅠㅋㅋㅋㅋ 학업성취도는 아실에서 보실 수 있습니다 :) 모르는 것 생길때는 카톡으로 물어봐주세용~👍 근데 오늘 저 4주차 첫번째 강의 들으니까 확실히 조금 더 이해가 가더라구용~ 어제 강의 듣기 전에 봤을 때도 와..진짜 이해도 높으시다 생각했는데 오늘 강의 듣고 하나하나 다시 보니 진짜 잘 쓰셨네용!! 저는 마지막에 평가할 때 좀 주먹구구식으로 했눈뎁ㅠㅠㅋㅋㅋㅋ 너무너무 잘하셨어요 리나님~! 엑셀런트!!👍👍
