비 오는 날 제 곱슬머리는 사자머리처럼 부풉니다.
머리가 부풀어 오르는 만큼 제 인사이트도 쑥쑥 향상되길 바라는 사자머리짱입니다.
매번 임보를 쓰면서 비교평가 부분은 난제에 부딪히고는 합니다.
분명 하나하나의 단지에 대한 선호 요소는 파악했지만 비교평가는 어떤 것과 해야할지 막연했습니다.
같은 임장지에서도 생활권이 앞서는 단지와 생활권이 안 좋은 단지를 비교할 때도 어려웠지만
내 앞마당에서 투자를 생각하고 비교평가를 하자니
내가 생각한 우선 단지와 아닌 단지가 뒤바뀌면 그 때 부터는 가격만 보고 비교평가를 하기 일쑤였습니다.
지난 열중반에 강의에서 식빵파파님이 ‘비교평가를 왜 해야하는지?’
‘비교평가를 하기 전 무엇부터 파악해야하는지?’ 개념과 방법적인 측면을 알려주셨다면
실전반에서는 구체적으로 투자에 어떻게 적용해 하는지를 강의 해 주셨습니다.
4주차 강의에서 제가 무엇이 부족했고 채워나가야하는지 적용할 점 위주로 세가지를 정리 해 보겠습니다.
ㅣ첫째, 비교평가의 오류를 범하지 말고 정밀하게 들여다보라.
투자의 원칙인 『가치 대비 싼 것을 싼 것에 투자한다.』 하기 위해 비교평가를 하는 것인데,
임보에 장표를 채우기 위한 과제처럼 전고점 대비 하락률만 보고 단지를 비교평가 해 오고 있었습니다.
그러다 보니 그래프를 붙여보고 생각과 다르면 가치에 혼동이 오니 선호도가 뒤죽박죽 되어 버렸습니다.
비교평가를 하기 위해서는 제일 먼저 땅의 가치와 지역별 특징부터 고려해야 한다.
서울 25개구를 급지로 나눠도 단순한 분류라고 생각했지 그게 어떤 위상을 갖는지를 간과했던 것 같습니다.
또 제가 가진 앞마당이 급지별로 하나씩 갖고 있다 보니 무조건 같은 가격에 맞춰 비교하는 것도 쉽지 않았고
입지적 특징만 보고 결정 하다보니 엉뚱한 결과가 나와 제대로 된 비교 평가가 어려웠던 것 같습니다.
B.M 앞마당 지역별 특징 원페이지 정리하기
ㅣ둘째, 수도권에서 지역 내 비교평가 시 강남접근성은 다른 입지보다 제일 중요한 가치를 가진다.
같은 생활권에서 신축이냐? 구축이냐? 비교 평가 할 때 상품성만 생각하고
당연 신축이지라고 판단했던 것 같습니다.
분임을 하고 단임을 하며 내가 느꼈던 선호도는 깡그리 잊어버리고
요즘 유행어처럼 ‘얼죽신’이 되는 임보 결론이 되었습니다.
교통 좋은 구축 vs 교통 덜 좋은 신축
그 차이를 그 모든 단점을 감안 하고서도 신축이 더 좋은가?까지는 생각해 보지는 않았습니다.
헷갈리면 일단 아실 그래프부터 붙여 놓고 답을 찾았고
이해가 되지 않아도 이게 정답이겠거니 하고 그냥 넘어간 것 같습니다.
결국 과제를 제출하기 위한 비교 평가였지, 투자를 하기 위한 비교 평가가 아닌 임보였습니다.
아파트 가치요소를 하나씩 판단하면서 ‘나라면 어디를 살고 싶은지?’ 생각 해 본다.
지역 내 비교평가 >> 학군 + 환경 + 강남접근성
현장에서 봤던 가치를 중요하게 보고 그래프는 보조적인 수단으로 검증에 사용한다.
B.M 이번 지역 앞마당 비교평가 프로세스 적용해보기
ㅣ셋째, 지역내 or 지역간 비교평가를 할 때 강남접근성을 이기는 가치 판단요소는 없는가?
서울과 수도권은 지방과 달리 업무 지구를 공유하는 교통이 있기 때문에 강남접근성으로만 보기에는 어려웠습니다.
수도권은 서울만으로 땅의 가치를 판단하기에는 균질한 환경의 1기 신도시는 현장에서 봤던 선호도와 비교하면
여기가 왠만한 서울보다 낫겠는데라고 생각해도 서울이 아니라는 이유로 비교평가에서 밀렸습니다.
외부에서 수요를 끌어들일 만한 동네 특성을 가진 곳인 학군지
지방 성격을 가진 수도권 지역은 강남 접근성 보다는 신축 + 택지를 주요 요소로 본다.
자체 일자리가 있는 뉴타운 신축이라면 강남접근성만으로 판단하지 않는다.
내가 투자하는 것은 단지 하나이다.
그러기 위해서는 땅의 가치만 파악하지 말고 단지 하나하나를 쪼개어 보면서
입지를 넘어서는 단지 선호도를 가지고 있는지 단지 vs 단지로 비교해서 결정해야 한다는 것을 알았습니다.
이번 강의로 다시금 공부를 위한 비교 평가가 아닌 투자에 적용하기 위한 비교 평가를 위해서는
투자 물건을 찾아 결과를 만드는 과정으로 투자로 이어지도록 행동하겠습니다.
B.M 구글스프레드 전수조사 하기 (하락률 범위 15~25% 넓게 잡기)
실전반 비교평가 강의를 통해 투자를 하기 위해 내가 무엇을? 왜? 언제? 어떻게 행동해야 하는지 방향성을 잡았습니다.
비록 시간에 쫓겨 서둘러 낼 수 밖에 없었던 최종임보를 실전반이 끝나고도
앞마당을 전수조사 해서 투자할 수 있는 임보로 레벨업 시키겠습니다.
힘들다고 포기하지 않고 반드시 내가 원하는 목표에 도달하기 위한 한걸음 한걸을을 내딛겠습니다.
다 왔다. 여기서 포기하면 정말 아무것도 아닌 것이 된다.
끝까지 해보자!!
댓글
사자머리짱님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
